華南：市道遇寒流　冰封拿地熱情　

　　發(fā)生在一手樓市中的觀望在成功影響了下游的二手房市場之后，瘟疫一般地傳染了產(chǎn)業(yè)鏈上游的土地市場。

　　在珠三角,無論廣州還是東莞，2007年所創(chuàng)造出來的“地王”數(shù)量之多、價格之高、刷新速度之快，讓人們對這個新聞詞匯感到些許的視覺疲勞。然而到了去年12月，廣州多宗土地底價成交、東莞商住地塊流拍，這一切無論對行業(yè)人士還是外行看來，都顯得格外新鮮。

　　不僅如此，土地一級市場的觀望情緒也逐漸到了二級市場。盡管國家的土地政策對“囤地”的擠兌壓力越來越大，但是買家的猶豫以及土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)的繁瑣已經(jīng)讓二級市場上的土地“出路難尋”。

　　供地放量　一級市場地價走低

　　盡管廣州一級土地市場在去年12月就已經(jīng)開始呈現(xiàn)出冷淡，但政府并不準備在新年內(nèi)減少或者放緩供地步伐。按照計劃，2008年廣州市出讓的住宅用地面積仍然是5平方公里。

　　早在1月8日，廣州就推出了2宗市區(qū)的大面積住宅地塊，1宗位于金沙洲、1宗位于天河區(qū)員村，總面積接近40萬平方米。

　　另外廣州市國土部門官方網(wǎng)站截至23日的土地出讓公告或預(yù)告顯示，共有7宗住宅用地和2宗商業(yè)用地會在近期推出，這些住宅地塊面積最大的近30萬平方米，最小的都有7萬平方米，總體面積超過100萬平方米。2宗商業(yè)地塊面積均不小，最引人注目的是位于珠江新城的“東塔”地塊，“東塔”將與已經(jīng)在建的第一高樓“西塔”并列成為廣州的新地標。

　　廣州加大供地力度的示范效應(yīng)下，珠三角其他城市也相繼迅猛推地，例如不久之前，東莞市土地交易中心先后發(fā)布了多宗土地出讓預(yù)告及公告，總共涉及地塊26幅、面積達140多萬平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在多數(shù)城市，今年的土地供應(yīng)量不會比去年少，特別是上半年。因為不少地方政府去年整理的土地儲備都有望在年初供應(yīng)市場。

　　政府一如既往地供地，開發(fā)商則失去了往日的熱情。在廣州1月8日的土地拍賣中，金沙洲的一幅住宅地塊以相當于該區(qū)域“地王”價格的一半成交。去年9月，金沙洲住宅地塊的樓面地價最高被拍到了8000多元/平方米，比這里的許多在售樓價都高。

　　事實上，廣州的一級土地市場在去年9月達到頂峰之后掉頭向下。12月的一次大規(guī)模土地出讓中，原本計劃的12宗地有2宗流拍，5宗地價成交，開發(fā)商對另外5宗的興趣也不大，舉牌并不積極。

　　比廣州更加慘淡的是，東莞市日前推出的位于東城區(qū)莞長路牛山段西側(cè)的一宗編號為2007G037、總面積為15995平方米、容積率為4.34的商住用地，由于該地塊在掛牌階段就沒有應(yīng)價者，拍賣師最終宣布該地塊流拍，這是近年東莞首宗商住用地發(fā)生流拍。

　　跟廣州相同的是，自10月份房貸新政實施以來，東莞土地交易市場拍出的幾幅商住用地成交價可以說是一路下跌、屢創(chuàng)新低。自10月25日該市南城區(qū)西平地塊拍出樓面地價為6076元/平方米的城區(qū)“地王”價后，城區(qū)土地市場成交價就由“至高點”走入低位，南城區(qū)連續(xù)兩幅優(yōu)質(zhì)用地先后以每平方米4000多元及3000多元的樓面地價成交。

　　一、二手交易均面臨限制

　　對于土地市場上發(fā)生的逆轉(zhuǎn)，業(yè)內(nèi)人士陳女士的觀點是，無論一手土地還是二手土地，最終都是要進入一手房市場。因此，樓市的不明朗直接導(dǎo)致土地市場的觀望氣氛。陳女士多年來一直幫客戶在二級土地市場上尋找機會，也會為某些土地的業(yè)主尋找買家，是個二級土地市場上的中間人。

　　目前在二手土地市場，行業(yè)內(nèi)有消息流傳稱許多土地的業(yè)主迫于“閑置土地政策”正急于出讓土地。但是陳女士稱沒有感覺出明顯的變化。原因是這種交易已經(jīng)不多了。能賣的幾乎都已經(jīng)出手，剩下的土地經(jīng)過轉(zhuǎn)手或者閑置導(dǎo)致成本很高，再加上目前二手土地轉(zhuǎn)讓需要補繳的稅費多，手續(xù)復(fù)雜，很多買家都不愿意承受這些負擔。

　　“現(xiàn)在只有一些大的上市公司會以股權(quán)收購的形式在二級市場上獲得土地，其他開發(fā)商或者外來資金買地的基本不多�！彼�說，“跟炒股一樣，形勢不明朗之時，多數(shù)人都溜達出來觀望。”

　　如果說二手市場主要受到交易手續(xù)的限制，那么交易手續(xù)便利的一手土地市場，則感受到了資金緊張的壓力。

　　高力國際投資顧問部高級經(jīng)理高凌宵此前接受《第一財經(jīng)日報》采訪時分析，過去一年開發(fā)商高速擴張、增加土地儲備，這導(dǎo)致不少公司的負債率都比較高，現(xiàn)在樓價波動較大。假如說資產(chǎn)價格整體下降10％~15％，不少公司的凈資產(chǎn)就會很低或者為負。因此，部分樓盤降價銷售也是為了緩解負債的壓力。

　　擴張中帶來的高負債，以及從去年10月開始持續(xù)的銷售不暢，還有資本市場上再融資受阻，諸如此類的不順利都讓眾多開發(fā)商感受到資金吃緊。在近期的土地出讓中，曾經(jīng)一擲千金的巨頭開發(fā)商們不再豪氣十足，“理性”仿佛一夜之間在開發(fā)商中成為“共識”。

　　外來資金“駐足”

　　記者留意到，廣州最近幾次土地出讓中，曾經(jīng)出盡風頭的“神秘買家”們猶如商量好一樣不見了蹤影。早在2006年起，廣州的土地市場就不乏陌生面孔，從當年兩個自然人拍走“琶洲地王”，到去年9月一次土地拍賣一擲44.75億元的廣東中萊投資有限公司，這些買家背后的身份甚至讓很多業(yè)內(nèi)人士感到迷惑。

　　“之前所有人都看到房地產(chǎn)好做，賺錢多，什么來路的資金都往這里邊涌。”廣州某開發(fā)公司的副總經(jīng)理趙小姐稱，這些外來資金總比成熟的開發(fā)商來得盲目，多高的價格都能接下來。不過現(xiàn)在樓市前景不明，這些高價買來的地塊可能就成了燙手山芋，賣又賣不出，開發(fā)又可能會虧本。

　　在她看來，樓市陷入調(diào)整之后，這類不明資金明顯少了，土地市場也冷靜了很多，包括不少開發(fā)商也將在今后更加理性地對待土地市場。所以，無論房價如何走，土地市場估計難以掀起去年的高潮。

杭州：巨頭悉數(shù)缺席　中小開發(fā)商拍地市場唱大戲

　　2007年的杭州土地拍賣市場上，一半多的拍賣土地都落入雅戈爾（600177.SH）、保利地產(chǎn)(600048.SH)、九龍倉（0004.HK）、遠洋地產(chǎn)（3377.HK）等巨頭口袋。

　　然而新年伊始，杭州兩輪土地拍賣卻雙雙遇冷，地產(chǎn)巨頭悉數(shù)缺席，無人要求繼續(xù)競價，最終成交價大都與底價相差無幾。

　　黃金地塊低價成交

　　1月23日下午2：30，杭州迎來了春節(jié)之前土地的最后一拍。84號地塊被業(yè)界普遍視為真正的地鐵概念、市中心稀缺性地塊。

　　然而在杭州市公共資源交易中心，現(xiàn)場卻因無人要求繼續(xù)競價，該地塊直接被51號杭州市運河綜合保護開發(fā)建設(shè)集團有限責任公司以74720萬元競得，僅高出出讓起價20萬元，樓面地價在9002~10236元/平方米之間。

　　據(jù)綠城內(nèi)部人士稱，九龍倉集團有限公司、瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（0272.HK）等都曾對該地塊表現(xiàn)出濃厚的興趣。一度傳聞，諸多地產(chǎn)“大鱷”爭相上陣。但在當天拍賣現(xiàn)場，這些傳說中的“大鱷”并沒有出現(xiàn)。

　　但依據(jù)杭州易居臣信房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的數(shù)據(jù)，該地塊位置很不錯，周邊樓盤價格也大多保持在每平方米1.2萬元以上。

　　當天同樣受到冷遇的還有錢江新城商業(yè)用地83號地塊。和84號地塊一樣，本次土地出讓并沒有想象當中的那么激烈，也因無人要求繼續(xù)競價，最終均以高出出讓起價20萬元成交，樓面地價僅5502元/平方米。此前與該地塊十分鄰近的杭政儲出[2007]10號地塊商住用地，曾于2007年3月27日被杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司以15.2億元競得，當時樓面地價高達6753元/平方米。

　　土地頻頻以低價成交，令人不禁對2008年的杭州土地市場前景略感悲觀。

　　新年第一拍：6宗地塊“意外”落入中小開發(fā)商口袋

　　1月11日下午，經(jīng)過3個多小時的競價，杭州新年首場土地出讓成功出讓了6宗地塊。令人稱奇的是，這6幅地塊悉數(shù)被非上市公司拿下，一直活躍在杭州土地市場的萬科（000002.SZ）、雅戈爾、萬通地產(chǎn)（600246.SH）等上市地產(chǎn)巨頭悉數(shù)缺席，未曾露臉，讓業(yè)內(nèi)人士大跌眼鏡。

　　廣宇集團股份有限公司（下稱“廣宇集團”，002133.SZ）一位高管評價，在上市公司步步緊逼搶奪地盤、銀行信貸越收越緊的背景下，開發(fā)商在拿地時，不得不采取謹慎態(tài)度，顯示了市場已經(jīng)發(fā)生了大的變化，開發(fā)商熱搶土地的氛圍已然不再，市場信心不足。今年的土地拍賣會比去年冷清，出現(xiàn)一次比較大幅度的降溫。

　　眾安房產(chǎn)執(zhí)行董事樓一飛在電話里說，宏觀調(diào)控的主要抓手是銀根和地根，在此背景下，一大批小型地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨嚴峻的資金困境，處于退市危險，急于出售手中的土地或物業(yè)；與此同時，杭州區(qū)域的一級土地拍賣市場的地價仍然處于高位。

　　中國指數(shù)研究院杭州分院首席代表張志杰昨天表示，隨著銀行收緊貸款、樓盤銷售滯銷以及后市日益不明朗等因素，加速了樓市觀望氣氛的形成，并使其逐漸變得濃厚，買賣隔閡進一步加深，部分樓盤出現(xiàn)沒有預(yù)訂。一段時間以來，杭州樓市頻現(xiàn)退房現(xiàn)象。許多樓盤遭受退房的主要原因是提高第二套房首付比例等政策的實施，對買房人的資金實力是一個巨大考驗，開發(fā)商的策略也開始全面調(diào)整，有的開發(fā)商就擔憂宏觀政策的諸多不確定性，希望趁早出貨套現(xiàn)離場；有的是去年年底在忙于銷售回款，為今年的發(fā)展儲備足夠的子彈。

附表

    2008年1月23日，上�！　　∶绹�鐵獅門房地產(chǎn)公司拿下新江灣城F地塊，樓面價僅7500元/平方米，大大低于此前同一區(qū)域的20000元/平方米�！　　　　　　　　　　　　　�

    2007年12月，廣州　　　　廣州出讓了13塊土地，最終卻只拍出了10塊，半數(shù)甚至是以低價成交。

    2007年12月20日，深圳　　深圳市龍崗區(qū)3宗居住用地掛牌出讓土地使用權(quán)，由于只有1家競買者交了履約保證金卻沒有報價，3宗居住用地最終沒有成交。至此，深圳12月推出的6宗居住用地全部出讓失敗�！　　　　　　　　　　　　　�

    2007年12月，成都　　　　成都城東二環(huán)路附近的259畝地塊出讓，僅新鴻基地產(chǎn)一家應(yīng)價，最終以1200萬元/畝的起掛價成交�！　　　　　　　　　　　　　�

    2008年初，南京　　　　　南京第一場土地拍賣會推出的5幅地塊中有3幅以底價成交、1幅流標，還有1幅溢價幅度僅30%�！　　　　　　　　　　　　　�

    2007年12月8日，廈門　　　廈門集美J2007G07地塊拍出3722元／平方米的樓面價，不僅與此前一個月的地塊12066元／平方米的樓面價相差甚遠，也比2007年以來集美區(qū)平均6000元/平方米左右的樓面價低了近一半。