房地產(chǎn)行業(yè)市場深度調(diào)研：多地房地產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整政策密集落地

• 方蔓桃 2024年5月7日 來源：百度 1127 72
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具體而言，天津市明確本市戶籍居民在市內(nèi)六區(qū)購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗(yàn)購房資格;明確北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業(yè)人員在天津購買住房的，享受本市戶籍居民購房政策。

自4月底至5月初，北京、天津、上海等多個(gè)熱點(diǎn)城市落地房地產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整政策，涉及優(yōu)化住房限購、商品住房“以舊換新”等，以進(jìn)一步助推需求釋放，促房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

4月28日，成都宣布自4月29日起，成都市全市范圍內(nèi)住房交易不再審核購房資格。4月的最后一天，北京、天津也宣布優(yōu)化住房限購政策，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。

具體而言，天津市明確本市戶籍居民在市內(nèi)六區(qū)購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗(yàn)購房資格;明確北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業(yè)人員在天津購買住房的，享受本市戶籍居民購房政策。

根據(jù)我們的研究報(bào)告《2024-2029年版房地產(chǎn)新產(chǎn)品入市調(diào)查分析報(bào)告》分析顯示

房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

2023年有200余地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超670次。2024年以來，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策、穩(wěn)定市場仍是各城市的重點(diǎn)任務(wù)之一。

近日，上海市青浦區(qū)、奉賢區(qū)出臺(tái)人才安居新政，有條件地放開外地單身限購，縮短居民購房對社保、個(gè)稅的年限要求等。在上海金山購買指定樓盤，可享五年免費(fèi)軌交通勤。廣東東莞此前宣布，1月1日起階段性取消首套住房房貸利率下限。河南洛陽出臺(tái)十條措施，支持剛性和改善性住房需求，提振房地產(chǎn)市場預(yù)期。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2024年各地房地產(chǎn)相關(guān)政策出臺(tái)仍將保持一定頻次。由于多數(shù)三四線城市的限制性政策已基本放開，未來或更多通過購房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)需求釋放，核心一二線城市政策優(yōu)化空間相對更大，2024年有望繼續(xù)調(diào)整，預(yù)計(jì)降低購房成本、降低購房門檻仍是主要方向。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年1—2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資11842億元，同比下降9.0%其中，住宅投資8823億元，下降9.7%。

1—2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積666902萬平方米，同比下降11.0%。其中，住宅施工面積466636萬平方米，下降11.4%。房屋新開工面積9429萬平方米，下降29.7%。其中，住宅新開工面積6796萬平方米，下降30.6%。房屋竣工面積10395萬平方米，下降20.2%。其中，住宅竣工面積7694萬平方米，下降20.2%。

1—2月份，新建商品房銷售面積11369萬平方米，同比下降20.5%，其中住宅銷售面積下降24.8%。新建商品房銷售額10566億元，下降29.3%，其中住宅銷售額下降32.7%。

2月末，商品房待售面積75969萬平方米，同比增長15.9%。其中，住宅待售面積增長23.8%。

接下來的房地產(chǎn)政策指明方向，預(yù)計(jì)核心城市限購限貸等政策將進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整。另外，消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的具體政策有望逐步落實(shí)，包括政府平臺(tái)回購二手房作為保租房、回購房企未售新房作為保障房、盤活存量低效非住宅物業(yè)改為保租房等。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也說，從“消化存量房產(chǎn)”來看，在二手房去庫存方面，建議將配售型保障房籌集與二手房去庫存結(jié)合起來，另一方面是穩(wěn)定預(yù)期，通過提高二手房流通率來穩(wěn)定價(jià)格。從“優(yōu)化增量住房”來看，全面推進(jìn)二手房“以舊換新”，對開發(fā)商來講，要把品質(zhì)好、性價(jià)比高的“好房源”拿出來。

房地產(chǎn)行業(yè)前景趨勢分析

房地產(chǎn)業(yè)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)體量大、產(chǎn)業(yè)鏈長，拉動(dòng)上下游50多個(gè)行業(yè)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資有力拉動(dòng)鋼鐵、有色金屬、機(jī)械制造、化工等上游制造業(yè)和建筑業(yè);房地產(chǎn)銷售，既拉動(dòng)與住房有關(guān)的家電、家具、建材等制造業(yè)和裝飾裝潢行業(yè)，也帶動(dòng)金融、交通運(yùn)輸、互聯(lián)網(wǎng)等第三產(chǎn)業(yè);房地產(chǎn)使用，持續(xù)拉動(dòng)著公用事業(yè)、居民服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

從投入產(chǎn)出角度來看，在國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，每一個(gè)產(chǎn)業(yè)部門既是需求者又是供給者。部門間存在以中間產(chǎn)品和服務(wù)為紐帶的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，即產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)。

房地產(chǎn)推動(dòng)居民住房消費(fèi)實(shí)現(xiàn)了多層次升級(jí)。衣食住行是居民基本生存需求，在消費(fèi)中優(yōu)先滿足。2005至2021年，我國城鎮(zhèn)居民用于吃、穿、用的人均支出由4161.4元升至12341.0元，占比由52.4%下降至40.7%，下降了11.7個(gè)百分點(diǎn);而城鎮(zhèn)居民用于居住的人均支出由808.7元升至7405.0元，占比從10.2%上升至24.4%，提高了14.3個(gè)百分點(diǎn)。住房消費(fèi)是居民消費(fèi)升級(jí)的重要內(nèi)容。

另外，房地產(chǎn)相關(guān)稅收和收入是地方本級(jí)財(cái)政收入的重要組成部分，有力支持了地方基建。在地方政府四本預(yù)算賬本中，一般公共預(yù)算和政府性基金是兩大主要賬本，房地產(chǎn)相關(guān)稅收、土地出讓收入則分別是地方一般公共預(yù)算收入和政府性基金預(yù)算收入的重要組成部分。

房地產(chǎn)相關(guān)的稅種中，契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和房產(chǎn)稅五項(xiàng)稅收為房地產(chǎn)專項(xiàng)稅收。隨著房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，房地產(chǎn)相關(guān)稅收規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。

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