租賃市場的下一匹“黑馬”?青年公寓市場機遇深度調(diào)研分析2024

• 方蔓桃 2023年12月20日 來源：百度 833 51
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為確保青年公寓行業(yè)數(shù)據(jù)精準(zhǔn)性以及內(nèi)容的可參考價值，我們研究團隊通過上市公司年報、廠家調(diào)研、經(jīng)銷商座談、專家驗證等多渠道開展數(shù)據(jù)采集工作，并對數(shù)據(jù)進行多維度分析，以求深度剖析行業(yè)各個領(lǐng)域，使從業(yè)者能夠從多種維度、多個側(cè)面綜合了解青年公寓行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，

今年5月4日，京東高調(diào)宣布“京東青年城”正式啟動，這一項目是京東計劃花費超過60億元所建起近4000套可拎包入住的員工公寓項目。據(jù)悉，這其中，包括了中高階級的員工入住，還特別為初入職場的實習(xí)生準(zhǔn)備了千余套公寓，以緩解他們從學(xué)校到職場的住宿壓力。預(yù)計租金價格約為市場價格的一半。

近年來，受綜合因素的驅(qū)動，租賃市場許多潛在的板塊被不斷挖出，以年輕群體為主導(dǎo)的青年公寓這一細分市場被充分激活，如藍領(lǐng)公寓和白領(lǐng)公寓，都可以納入這一范疇，相比于服務(wù)式高端公寓，藍領(lǐng)公寓和白領(lǐng)公寓這類的青年公寓主打一個價格親民，價格親民，公寓產(chǎn)品品質(zhì)卻越來越好，自然會受到市場青睞。

為確保青年公寓行業(yè)數(shù)據(jù)精準(zhǔn)性以及內(nèi)容的可參考價值，我們研究團隊通過上市公司年報、廠家調(diào)研、經(jīng)銷商座談、專家驗證等多渠道開展數(shù)據(jù)采集工作，并對數(shù)據(jù)進行多維度分析，以求深度剖析行業(yè)各個領(lǐng)域，使從業(yè)者能夠從多種維度、多個側(cè)面綜合了解青年公寓行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，以及創(chuàng)新前沿?zé)狳c，進而賦能青年公寓從業(yè)者搶跑轉(zhuǎn)型賽道。

據(jù)《中國租賃住房分類標(biāo)準(zhǔn)研究報告》(以下簡稱“報告”)顯示，當(dāng)前租賃住房類型整體呈現(xiàn)出明顯的“正金字塔”形態(tài)，高端公寓比例僅為1.35%。當(dāng)前行業(yè)、企業(yè)、市場三端均處于邁進標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展軌道的臨界點，而政府監(jiān)管、租賃住房企業(yè)、資本市場、消費市場均面臨痛點。比如政府監(jiān)管層面，面對標(biāo)準(zhǔn)不一的住房租賃產(chǎn)品品類時，監(jiān)管難度大;租賃住房企業(yè)層面

青年公寓市場調(diào)研分析

青年公寓是指運營商通過收購改造或直接開發(fā)形式，主要面向青年群體提供可居住與創(chuàng)業(yè)的青年公寓。配置全套家私，靈活租賃，強調(diào)小資生活環(huán)境，時尚明亮，現(xiàn)代生活，生態(tài)性和科技性。

目前，集中式青年公寓市場集中度仍有待提高，魔方公寓的房間數(shù)量在整個集中式青年公寓占比只有14%;分散式長租公寓市場集中度較高，自如友家、相寓HOME兩家企業(yè)在整個分散式長租公寓市場的占比超過50%。

從青年公寓競爭結(jié)構(gòu)來看，目前我國青年公寓分為集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我國長租公寓的主要形態(tài)，分散式公寓的房間數(shù)量占整個長租公寓房間數(shù)量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式長租公寓更勝一籌。

雖然近些年，國內(nèi)返鄉(xiāng)就業(yè)趨勢明顯，但由于國內(nèi)區(qū)域經(jīng)濟水平差異明顯，流動人口數(shù)量并沒有出現(xiàn)大規(guī)模下降。高校畢業(yè)生和青年務(wù)工人員更傾向于向經(jīng)濟更發(fā)達的東部城市轉(zhuǎn)移。截至2019年，中國人戶分離人口2.8億人，流動人口2.36億人。

我國高校畢業(yè)生作為青年公寓下游主要需求群體，隨著國內(nèi)高校畢業(yè)人數(shù)的持續(xù)增長，青年公寓需求群體提高，同時，國內(nèi)區(qū)域經(jīng)濟差異明顯，中西部城市高技術(shù)青年群體向東部城市轉(zhuǎn)移趨勢不減，為東部地區(qū)的青年公寓市場創(chuàng)造了良好的市場環(huán)境。

如今，隨著藍領(lǐng)們的“換代”，“宿舍”也開始蛻變了?，F(xiàn)在的藍領(lǐng)公寓所針對的群體大多以90后為主，上一輩藍領(lǐng)們所追求的住宿條件“一張床”即可被滿足。而今，“一張床”帶來的集體宿舍，已經(jīng)不被“新藍領(lǐng)”們所接受?！靶滤{領(lǐng)”們的住房需求開始向白領(lǐng)靠近，他們的需求在不斷提升，更加看重居住環(huán)境的舒適和服務(wù)質(zhì)量的改善。兩代人對住房的要求發(fā)生了巨大的變化，讓這個市場有了一個更加良性的發(fā)展。

慢慢的，在藍領(lǐng)的換代后和政策的引導(dǎo)之下，集體宿舍隨著住房改革的浪潮漸行漸遠?！八奚帷币巡辉偈呛唵蔚摹八奚帷?，它褪去一層外皮，穿上一件新衣，開始向“公寓”發(fā)展。例如，2018年，北京不斷調(diào)整政策保障住房安全，為多渠道解決城市運行和服務(wù)保障行業(yè)務(wù)工人員住宿問題，促進職住平衡。北京市四部門印發(fā)《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》，明確提出可將低效閑置的廠房、商場、寫字樓或酒店等非居住建筑改建為租賃型職工集體宿舍。意見實施兩年半后，安歆樂寓、魔方9號樓等一批轉(zhuǎn)為員工提供住宿的藍領(lǐng)公寓逐漸成型。

青年公寓行業(yè)市場機遇分析

目前，國內(nèi)已經(jīng)有專門運營此類項目的企業(yè)出現(xiàn)，并推出了一系列標(biāo)桿型項目。從市場來看，青年公寓屬于亟待開發(fā)的一片“藍?！?。

國內(nèi)很多公寓運營商，也從綜合類公寓逐步轉(zhuǎn)向更精準(zhǔn)的公寓產(chǎn)品方向來。例如，細分領(lǐng)域第一的安歆公寓，專注為企業(yè)員工提供全方位住宿產(chǎn)品，覆蓋白領(lǐng)公寓,合租公寓,藍領(lǐng)公寓等等，并針對企業(yè)基層、中層、高層，分別提供不同的長中短期酒店式、連鎖化、專業(yè)性的“一站式”住宿服務(wù)。在各產(chǎn)品線的配比方面，定位藍領(lǐng)公寓的樂寓占比達到90%以上。

此外，魔方公寓，憑借“自身增長+整合并購”雙軌并驅(qū)的發(fā)展模式，以多款公寓產(chǎn)品切入該租賃細分市場，它不僅為都市白領(lǐng)提供長期獨立居住的標(biāo)準(zhǔn)化解決方案。還在鞏固白領(lǐng)公寓市場優(yōu)勢基礎(chǔ)上，大力推進藍領(lǐng)公寓細分市場的城市布局，并推出品牌——9號樓公寓。目前，9號樓公寓規(guī)模及影響力將持續(xù)提升，已經(jīng)在全國范圍內(nèi)為數(shù)十家大型企業(yè)客戶提供了更加舒適、便捷的租住服務(wù)，有效緩解了城市CBD及產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊基層員工的職住平衡問題。

從青年公寓規(guī)模上來看，青年公寓的累計開業(yè)房源規(guī)模已突破32萬間，成為集中式長租公寓的主力軍。2020年青年公寓是全面建成小康社會和“十三五”收官之年，2019年底中央經(jīng)濟工作會議重申要“大力發(fā)展租賃市場”，青年公寓作為租賃市場重要組成部分，未來青年公寓仍將處于政策紅利期，市場仍大有可為。

觀察發(fā)現(xiàn)，剛畢業(yè)的大學(xué)生已經(jīng)成為國內(nèi)公寓市場中占比較高的租客群體，青年公寓所呈現(xiàn)形式也在不斷發(fā)生變化。例如青年公寓下的藍領(lǐng)板塊，從誕生之初面向服務(wù)行業(yè)人群需求的租賃型職工宿舍，伴隨發(fā)展逐漸面向企業(yè)主，開始專門為企業(yè)員工提供住宿服務(wù)的企業(yè)員工公寓。

早期，藍領(lǐng)公寓中的“藍領(lǐng)”大多以從事服務(wù)業(yè)和建筑業(yè)為主。起初的藍領(lǐng)公寓也是從合租宿舍開始發(fā)展，在計劃經(jīng)濟時代和改革開放初期，職工多半是安排住進單位的集體宿舍，6個甚至8個藍領(lǐng)工人擠在一個空間窄小的房間內(nèi)生活，整個住宿環(huán)境呈現(xiàn)的是一副臟、亂、差的模樣。

青年公寓市場還處于發(fā)展初期，僅有3%~5%的市場占有率，青年公寓投資市場正在開始形成，市場化程度還比較低，流動性也較為有限。中國擁有廣闊的租賃人口、但短期內(nèi)有效供應(yīng)相對短缺。

隨著政府對支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優(yōu)勢共同合作，中國長租公寓投資市場有望迎來新一輪機遇。隨著青年公寓行業(yè)發(fā)展進入到深水區(qū)，行業(yè)資源、資本、業(yè)務(wù)等均開始向頭部企業(yè)集中，整個行業(yè)也可能進入到一個全新整合階段。

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