城中村改造布局現(xiàn)狀：促進(jìn)民間資本形成對(duì)城中村改造的穩(wěn)定預(yù)期

• 吳亞楠 2023年9月27日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1123 72
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國(guó)務(wù)院和有關(guān)部委的政策多次提出，要吸引民間資本積極參與城中村改造。民間資本的積極性受多種因素影響，其中一個(gè)主要方面，需要政府加強(qiáng)政策的頂層設(shè)計(jì)，促進(jìn)民間資本形成對(duì)城中村改造的穩(wěn)定預(yù)期。

城中村改造是事關(guān)千家萬(wàn)戶(hù)的重大民生工程，是提升城市功能的重大發(fā)展工程，是增強(qiáng)城市韌性的重大治理工程，對(duì)改善民眾居住條件，優(yōu)化城市功能布局，提振經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力具有十分重要的意義。

今年7月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，由此城中村改造成為超特大城市發(fā)展、企業(yè)開(kāi)發(fā)投資的熱點(diǎn)話(huà)題。國(guó)務(wù)院和有關(guān)部委的政策多次提出，要吸引民間資本積極參與城中村改造。民間資本的積極性受多種因素影響，其中一個(gè)主要方面，需要政府加強(qiáng)政策的頂層設(shè)計(jì)，促進(jìn)民間資本形成對(duì)城中村改造的穩(wěn)定預(yù)期。

就體量、規(guī)模而言，城中村改造足以成為一個(gè)投資熱點(diǎn)。從代表性城市如廣州來(lái)看，該市今年計(jì)劃推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目，預(yù)計(jì)完成固定資產(chǎn)投資900多億元。推而廣之，從7個(gè)超大、14個(gè)特大城市以及一批大城市來(lái)看，城中村面積總體規(guī)模多數(shù)占發(fā)達(dá)中心城區(qū)的20-40%，還有一些超過(guò)50%，多的甚至接近80%。

綜合城中村改造的空間規(guī)模和各地匯總的情況并進(jìn)行粗略測(cè)算，假定10-15年改造完成，每年的改造投資體量將在萬(wàn)億元左右。更為重要的是，城中村改造發(fā)生在超特大城市，人口向這些城市集聚的趨勢(shì)較為穩(wěn)定，城中村改造所影響的住戶(hù)人口加總起來(lái)預(yù)計(jì)有兩三千萬(wàn)之多，這對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響相當(dāng)深遠(yuǎn)。

根據(jù)中研普華研究院撰寫(xiě)的《2023-2028年中國(guó)城中村改造行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》顯示：

城中村改造布局現(xiàn)狀

梳理發(fā)現(xiàn)，已有廣州、深圳、杭州、青島等城市相繼發(fā)布了城中村改造的細(xì)則要求或支持政策。

例如，深圳市“十四五”規(guī)劃也指出:積極鼓勵(lì)城中村和舊工業(yè)區(qū)有機(jī)更新，有序推進(jìn)拆遷改造城市更新，深入開(kāi)展整地利益規(guī)劃，加快大規(guī)模土地盤(pán)活，打造“兩個(gè)一百平方公里”高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間。城中村改造產(chǎn)業(yè)將逐步實(shí)現(xiàn)城市空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、住房供給的增加、公共服務(wù)水平和基礎(chǔ)保障能力的提升，為加快建設(shè)現(xiàn)代化、國(guó)際化、創(chuàng)新型城市提供有力支撐。

深圳是城中村改造與保租房結(jié)合的典范。2023年3月，深圳市住建局印發(fā)《城中村保障房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升指引》的通知，將城中村改造與“統(tǒng)租房”相結(jié)合。改造潛力大，根據(jù)深圳市住房建設(shè)局披露，2021-2027年全市將累計(jì)新增建設(shè)籌集保障性住房100萬(wàn)套(間)，覆蓋約350萬(wàn)-400萬(wàn)人，預(yù)計(jì)到2035年全市保障性住房覆蓋人群將達(dá)到約500萬(wàn)人，約占全市常住人口的26%。政企結(jié)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)：城中村統(tǒng)租改造由深圳市政府牽頭，聯(lián)合萬(wàn)科、深圳人才安居集團(tuán)等房企，共同改造、經(jīng)營(yíng)。部分存在城中村保交付問(wèn)題的城市也可以將未來(lái)的改造資金與安置房保交樓相結(jié)合。部分出現(xiàn)交付問(wèn)題的安置房多由于原開(kāi)發(fā)主體企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題，但并非商品房，即便項(xiàng)目資可抵債(有可售商品房)，也難以使用保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款。本輪新增城中村改造資金或可幫助盤(pán)活存量安置房保交付問(wèn)題。

2022年廣東、江蘇、浙江、山東、河南、四川六個(gè)經(jīng)濟(jì)大省經(jīng)濟(jì)總量占全國(guó)的45%，根據(jù)各地區(qū)的地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，城中村改造對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量呈現(xiàn)出趨勢(shì)性、關(guān)鍵性變化。與此同時(shí)，各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同步，對(duì)于城中村改造建設(shè)支出產(chǎn)生不同的影響。經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，政府有更充足的資金進(jìn)行城中村改造建設(shè)，從而刺激了本地區(qū)城中村改造行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展;反之，經(jīng)濟(jì)較為落后的地區(qū)受制于城中村改造建設(shè)資金的缺乏，進(jìn)而影響當(dāng)?shù)貐^(qū)城中村改造市場(chǎng)的發(fā)展。

云南省發(fā)布的《云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)“十四五”規(guī)劃綱要》，明確，十四五期間，城市棚戶(hù)區(qū)(老舊小區(qū))改造、保障性租賃住房數(shù)量100萬(wàn)套，其中，城市棚戶(hù)區(qū)改造30萬(wàn)套，老舊小區(qū)改造數(shù)量55萬(wàn)套， 保障性租賃住房15萬(wàn)套。到2025年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積 ≥41.5平方米，比2020年的 ≥40實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

城中村改造或?qū)⒊蔀榉€(wěn)投資與增長(zhǎng)的藥引子與抓手。隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的回暖，國(guó)家干預(yù)化解房企風(fēng)險(xiǎn)，提高住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)城市規(guī)劃和建設(shè)提出了新的要求。為了讓人民群眾住好房，讓城市更宜居，把城市規(guī)劃好、建設(shè)好、管理好，城中村改造或?qū)⒊蔀槌鞘薪ㄔO(shè)的工作重點(diǎn)。

城中村改造路徑清晰

根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，目前我國(guó)共有7個(gè)超大城市(城區(qū)常住人口1000萬(wàn)以上)和14個(gè)特大城市(城區(qū)常住人口500萬(wàn)至1000萬(wàn))?！俺筇卮蟪鞘惺菐?dòng)區(qū)域乃至國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的關(guān)鍵增長(zhǎng)極。

“十四五規(guī)劃”奠定了城市更新在我國(guó)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中的重要地位。隨著40個(gè)省市陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，城市更新的機(jī)制、規(guī)劃等更加完善，路徑也更加清晰。

城中村改造是以保障房建設(shè)為主。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)的指導(dǎo)意見(jiàn)明確指出，要把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。目前來(lái)看，各城市也是按此方向予以落實(shí)。如深圳市發(fā)布《深圳市城中村保障房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升指引》并提出，2023年至2025年，深圳將建設(shè)籌集保障性住房46萬(wàn)套(間)、建筑面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米。突出強(qiáng)調(diào)保障房建設(shè)，這對(duì)民間資本有兩方面含義，一方面，通過(guò)城中村改造建設(shè)保障房這是未來(lái)超特大城市房地產(chǎn)發(fā)展的主攻方向，政策保障因而將十分有力;另一方面，如何通過(guò)保障房而非商品房建設(shè)獲利，這對(duì)民間資本來(lái)說(shuō)并非“輕車(chē)熟路”，因此就還需要在思維模式上進(jìn)行轉(zhuǎn)換。

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。行業(yè)報(bào)告對(duì)中國(guó)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)格局及市場(chǎng)供需形勢(shì)進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。還重點(diǎn)分析了重點(diǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對(duì)未來(lái)幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進(jìn)行了專(zhuān)業(yè)的預(yù)判。

本報(bào)告同時(shí)揭示了市場(chǎng)潛在需求與潛在機(jī)會(huì)，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對(duì)政府部門(mén)也具有極大的參考價(jià)值。同時(shí)包含大量的數(shù)據(jù)、深入分析、專(zhuān)業(yè)方法和價(jià)值洞察，可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。

想了解關(guān)于更多城中村改造行業(yè)專(zhuān)業(yè)分析，可點(diǎn)擊查看中研普華研究院撰寫(xiě)的《2023-2028年中國(guó)城中村改造行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》。

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  2023-2028年中國(guó)城中村改造行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告

  城中村改造行業(yè)研究報(bào)告主要分析了城中村改造行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、城中村改造市場(chǎng)供需求狀況、城中村改造市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和城中村改造主要企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，同時(shí)對(duì)城中村改造行業(yè)的未來(lái)發(fā)展做出科學(xué)的預(yù)測(cè)...

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