2022年住房市場將變中趨穩(wěn) 房地產(chǎn)投資行業(yè)市場發(fā)展策略

• 2021年12月14日 ZouJunRong來源：騰訊網(wǎng) 新浪 819 50
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房地產(chǎn)是情緒左右的市場，跟很多奢侈物品相似，情感寄托價(jià)值多于實(shí)際使用價(jià)值。從成本的定價(jià)到成品價(jià)，都是基于購房者對美好生活的期待，不斷形成溢價(jià)。

房地產(chǎn)是情緒左右的市場，跟很多奢侈物品相似，情感寄托價(jià)值多于實(shí)際使用價(jià)值。從成本的定價(jià)到成品價(jià)，都是基于購房者對美好生活的期待，不斷形成溢價(jià)。

2022年住房市場將變中趨穩(wěn)

《中國住房發(fā)展總報(bào)告(2021-2022)》報(bào)告中認(rèn)為，2021年，中國住房市場經(jīng)歷從分化升溫到熱度下降的運(yùn)行過程。時(shí)間上，住房市場從上半年的普遍過熱轉(zhuǎn)向下半年的普遍降溫。全國平均住房價(jià)格增幅先快速上升后逐步回落。其中，1-2月份大幅上漲至11228元/平方米，同比漲幅達(dá)到16.8%，在此之后住房價(jià)格漲幅逐月回落。

截至2021年10月，全國房價(jià)平均為10513元/平方米，同比增長5.28%。房地產(chǎn)投資經(jīng)歷從驟升到回落企穩(wěn)的變動(dòng)過程。住房開發(fā)投資累計(jì)值同比增長率在2021年2月達(dá)到41.9%的高峰，此后逐步回落，2021年1-10月同比增速為9.3%，回歸至正常水平。最后，住房租賃受疫情影響相對較大，恢復(fù)過程中城市層級性分化加劇。一線城市與二線城市住房租賃價(jià)值指數(shù)間“剪刀差”持續(xù)擴(kuò)大。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院公布《2022-2027年中國房地產(chǎn)市場投資機(jī)會(huì)及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評估報(bào)告》顯示

房地產(chǎn)投資行業(yè)市場發(fā)展策略

2021年即將過去，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期，信貸環(huán)境雖有改善預(yù)期，但購房者觀望情緒濃重，房企銷售回款壓力不減。面對嚴(yán)峻形勢，房企如何制定策略?

1. 控風(fēng)險(xiǎn)

目前已有十幾家房企美元債違約，包括恒大、華夏幸福、花樣年、泰禾、藍(lán)光、當(dāng)代置業(yè)等知名房企。從到期情況看，近期地產(chǎn)美元債密集到期，兌付壓力較大。2021年四季度有93億美元，2022年全年有544億美元債務(wù)面臨到期。具體到月份，2022年1月、4月、6月、7月美元債到期都超過60億美元。尤其明年4月份，美元債到期高達(dá)81.9億美元，房企面臨兌付高峰，資金風(fēng)險(xiǎn)壓力較大。

隨著房企出現(xiàn)美元債違約潮，整個(gè)房地產(chǎn)的信用風(fēng)險(xiǎn)上升，房企要做好風(fēng)險(xiǎn)控制，防止踩踏事件。不過10月至今，多家房企選擇提前回購美元債，提振市場信心。包括弘陽、金茂、新城、禹洲、中梁、龍光、奧園、旭輝、正榮、祥生等。

2. 拼銷售

目前銷售市場受到調(diào)控政策及大環(huán)境影響，銷售難度在逐漸加大，房企們都在竭盡全力搶收。房企要加強(qiáng)營銷一線考核與激勵(lì)，發(fā)動(dòng)全員營銷。中梁、旭輝、雅居樂等房企都在發(fā)動(dòng)內(nèi)部力量助力銷售。與此同時(shí)，房企要多采取送裝修、特價(jià)房一口價(jià)、適當(dāng)讓利擴(kuò)大分銷渠道、加大新盤推廣等方式搶收客戶。

3. 抓回款

回款方面要成立專門的回款小組，把公司的資源整合起來。全集團(tuán)參與，各個(gè)部門協(xié)同作戰(zhàn)。并且，要及時(shí)摸清哪家銀行有額度，了解銀行訴求，爭取盡快鎖定額度，快速回籠資金。

4. 賣資產(chǎn)

甩賣滯重資產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)土地項(xiàng)目盡量賣高價(jià)。如華夏幸福出讓維信諾控股權(quán)、轉(zhuǎn)讓環(huán)京項(xiàng)目和廣東十?dāng)?shù)個(gè)舊改項(xiàng)目;泰禾向世茂大批量轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)。物業(yè)、科技等資產(chǎn)也盡量找到好的時(shí)機(jī)賣高價(jià)，快速回籠大規(guī)模的現(xiàn)金流入，同時(shí)實(shí)現(xiàn)債務(wù)剝離。

11月14日，融創(chuàng)中國和融創(chuàng)服務(wù)配股籌資9.52億美元。與此同時(shí)，加上出售貝殼股權(quán)、出售項(xiàng)目公司及商管板塊股權(quán)等系列操作，融創(chuàng)半個(gè)月回流資金約160億元。

5. 引戰(zhàn)投

必要時(shí)須通過轉(zhuǎn)讓核心資產(chǎn)股權(quán)，引入戰(zhàn)投，恢復(fù)現(xiàn)金流。引入國企央企最好，還可以作為信用背書。比如困難時(shí)期，萬科引入深鐵，綠城引入中交。

不過房企在危機(jī)爆發(fā)時(shí)，外部企業(yè)傾向于買項(xiàng)目而非公司股權(quán)。房企在公司層面引入戰(zhàn)投，借以增強(qiáng)公司主體信用，已經(jīng)不太容易了，但也不是完全沒可能。9月底，中國奧園通過出售股份募資9.98億港元。其中，恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司執(zhí)行董事兼主席李家杰全資投資公司認(rèn)購其1.08億股新股，每股3.708港元，涉資4億港元，認(rèn)購股份占擴(kuò)大已發(fā)行股份總數(shù)約3.64%。

6. 少拿地

在樓市悲觀情緒籠罩下，中小房企要減少拿地，甚至?xí)和Ｄ玫兀_?，F(xiàn)金流安全?，F(xiàn)在政策處于高度多變期，隨時(shí)都有可能出新的政策，對市場保持高度警惕，少拿地是很必要的。不過對于像中海、萬科、龍湖等現(xiàn)金流充沛的龍頭房企，也迎來撿漏的機(jī)遇期?，F(xiàn)金流充沛的大型龍頭房企可以圍繞“以銷定投”、“多渠道拿地”和“嚴(yán)控利潤率”策略尋找便宜的投資項(xiàng)目。

7. 保交付

目前的期房預(yù)售制度，讓購房人擔(dān)心爛尾。尤其最近某龍頭房企的負(fù)面新聞，讓潛在購房者憂心忡忡。房企在當(dāng)前時(shí)刻，保交付更要徹底，防止一兩個(gè)項(xiàng)目出問題引起信用危機(jī)，導(dǎo)致企業(yè)品牌崩塌。

8. 精運(yùn)營

房地產(chǎn)調(diào)控太頻繁，需要實(shí)時(shí)掌握政策變化，實(shí)時(shí)調(diào)整經(jīng)營動(dòng)作和策略，及時(shí)采取一些有效的措施，進(jìn)行精細(xì)化運(yùn)營。面對市場變化，運(yùn)營要做好統(tǒng)籌。營銷、城市、開發(fā)報(bào)建的相關(guān)人員，要隨時(shí)去了解政策，了解市場的變化，“投-儲(chǔ)-建-供-銷-存-回-結(jié)-融”等環(huán)節(jié)都要及時(shí)去反應(yīng)。

比如，這個(gè)月要完成100億的銷售任務(wù)，分解到每個(gè)區(qū)域，最終落到每個(gè)項(xiàng)目。一旦市場有房企在降價(jià)促銷，那么就得實(shí)時(shí)調(diào)整營銷策略，運(yùn)營也要做好后續(xù)的項(xiàng)目鋪排工作。

房地產(chǎn)的發(fā)展模式面臨新的探索，依賴土地和房產(chǎn)增值來發(fā)展，顯然也不可行。除了租購并舉、長租房、保障性住房等方面的發(fā)展外，未來對于存量市場的房地產(chǎn)發(fā)展模式、房地產(chǎn)稅的推進(jìn)等，都會(huì)有各類新的政策，值得期待。不少業(yè)內(nèi)人士看來，此次中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提出“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，意義重大。

展望2022年，短期基本面承壓下政策博弈空間仍在，板塊估值、持倉低位增強(qiáng)安全邊際。中期行業(yè)筑底企穩(wěn)，投資主線回歸基本面，格局重塑、模式變革下優(yōu)秀企業(yè)份額提升、長足發(fā)展值得期待。

未來行業(yè)市場投資前景如何?想要了解更多行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2022-2027年中國房地產(chǎn)市場投資機(jī)會(huì)及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評估報(bào)告》。報(bào)告對行業(yè)相關(guān)各種因素進(jìn)行具體調(diào)查、研究、分析，洞察行業(yè)今后的發(fā)展方向、行業(yè)競爭格局的演變趨勢以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、市場規(guī)模、潛在問題與行業(yè)發(fā)展的癥結(jié)所在，評估行業(yè)投資價(jià)值、效果效益程度，提出建設(shè)性意見建議，為行業(yè)投資決策者和企業(yè)經(jīng)營者提供參考依據(jù)。

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