二三線豪宅“異軍突起” 未來(lái)10年高端住宅是房地產(chǎn)市場(chǎng)主趨勢(shì)

• 2021年3月10日 WuYaNan來(lái)源：中研網(wǎng) 1172 76
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隨著人們價(jià)值觀更人性化的功能劃分，更優(yōu)質(zhì)的生活情景體驗(yàn)，更強(qiáng)調(diào)圈層交流的社區(qū)氛圍打造，隨著中國(guó)財(cái)富階層消費(fèi)觀念的成熟，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)10年高端住宅是房地產(chǎn)市場(chǎng)主趨勢(shì)。

高端住宅一般主要位于城市核心區(qū)，商務(wù)、金融、科技等產(chǎn)業(yè)周邊區(qū)域，交通便捷，市政配套完善，自然景觀資源少有的地段。這些區(qū)域都具有較高的認(rèn)可度，符合高端客戶杜宇好地方等地域文脈的認(rèn)知及與國(guó)際接軌的心理特征。對(duì)高端住宅而言，品質(zhì)與管理應(yīng)并重，完善的設(shè)備與物業(yè)管理，是高端樓盤的重要一環(huán)。良好的智能化系統(tǒng)，通過(guò)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)與寬帶網(wǎng)絡(luò)對(duì)安全、通訊、視頻、資訊等方面進(jìn)行全方位的物業(yè)管理，人性化服務(wù)更到位，讓業(yè)主真正體驗(yàn)到自己的尊貴地位。

稱得上高端住宅的物業(yè)，應(yīng)該是現(xiàn)代城市建設(shè)文明的結(jié)晶和創(chuàng)造作品，又彰顯物業(yè)的文化價(jià)值。高端住宅遠(yuǎn)非是凝固的建筑物，應(yīng)該成為充滿文化韻味的有生命的藝術(shù)品。

未來(lái)10年高端住宅是房地產(chǎn)市場(chǎng)主趨勢(shì)

近幾年部分熱門城市住宅用地供應(yīng)量逐年萎縮，土地成交價(jià)持續(xù)上漲，地價(jià)漲幅高于房?jī)r(jià)，這也迫使開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)拔高樓盤定位、提高裝修品質(zhì)等方式增加附加值，獲取更高溢價(jià)率，因此帶來(lái)新建住宅豪宅化的趨勢(shì)。

高檔住宅小區(qū)一般是由高級(jí)或豪華住宅構(gòu)成，尤其以環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施完整以及利用現(xiàn)代手段服務(wù)社區(qū)的住宅小區(qū)。高檔住宅，是指建筑造價(jià)平方米價(jià)格超過(guò)上年度商品住房平均價(jià)格一倍以上的為高檔住宅，不享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策;其他住宅為普通住宅。高檔住宅和非住宅就是收取3%的契稅，普通住宅收取1.5%。

從2016年下半年開(kāi)始，低密度、大戶型、高單價(jià)的高端住宅成交大幅增長(zhǎng)。2016年北上廣深四個(gè)一線城市均價(jià)在7.2萬(wàn)元每平方米以上的住宅成交接近2萬(wàn)套，成交量在2015年暴增的基礎(chǔ)上進(jìn)一步攀升，同比增長(zhǎng)44%。

2016年12月，北京成交價(jià)7萬(wàn)元每平方米以上公寓豪宅市場(chǎng)共交易453套，成交面積6.7萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增加100%、80%。2017年2月份，北京公寓豪宅市場(chǎng)(成交價(jià)8萬(wàn)元每平方米以上)共成交243套，成交面積2.98萬(wàn)平方米，環(huán)比分別翻了近5倍與6倍。同時(shí)，2月份北京公寓豪宅市場(chǎng)成交均價(jià)93768元/平方米，環(huán)比上漲12%。

事實(shí)上，不僅一線城市，天津、杭州、南京、廈門、鄭州等熱門二線城市高端住宅成交也有明顯增幅。2016年天津總價(jià)千萬(wàn)元以上的新建住宅成交765套，同比上漲190%。2017年2月份，盡管適逢春節(jié)期間，但天津別墅銷量仍然達(dá)到359套。根據(jù)中指院寧波分院的最近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月6日-3月12日，寧波中高端二手住宅成交量有27%的上升。

隨著人們價(jià)值觀更人性化的功能劃分，更優(yōu)質(zhì)的生活情景體驗(yàn)，更強(qiáng)調(diào)圈層交流的社區(qū)氛圍打造，隨著中國(guó)財(cái)富階層消費(fèi)觀念的成熟，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)10年高端住宅是房地產(chǎn)市場(chǎng)主趨勢(shì)。

根據(jù)中研普華研究院《2021-2026年高端住宅行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》顯示：

高端住宅行業(yè)“十三五”規(guī)劃概述

第一節(jié) “十二五”高端住宅行業(yè)發(fā)展回顧

一、“十二五”高端住宅行業(yè)運(yùn)行情況

圖表：2011-2016年我國(guó)高端住宅成交量分析

數(shù)據(jù)來(lái)源：中研普華

二、“十二五”高端住宅行業(yè)發(fā)展成就

從高端住宅供給量及近期成交量看，高端住宅呈現(xiàn)供需兩旺局面，在信貸新政和央行降息的雙重刺激下，這種局面在未來(lái)的一段時(shí)間仍將持續(xù)。

2016年堪稱豪宅“井噴”的一年，不僅一二線城市豪宅成交勇創(chuàng)新高，三四線城市豪宅市場(chǎng)在2017年也“異軍突起”，成交量不斷走高?？v觀全國(guó)樓市，改善型需求的釋放越發(fā)明顯，投資意愿增強(qiáng)。而2016年土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化以及土地價(jià)格的上漲也將進(jìn)一步加大豪宅供應(yīng)量，或?qū)⒋偈?017年步入真正“豪宅年”。

一線城市豪宅成交創(chuàng)新高

回望2016年，一線城市豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)尤其搶眼。北京豪宅市場(chǎng)熱度攀升，“量?jī)r(jià)”成交都創(chuàng)下新高。2016年全年北京單價(jià)“10萬(wàn)元+”豪宅已經(jīng)成交566套,是2010年—2015年這6年同類豪宅成交總和250套的2倍還多;累計(jì)成交金額首次突破200億元,達(dá)到203.05億元，是2015年豪宅成交額的3倍多。至2017年，北京豪宅市場(chǎng)行情仍在上漲。

此外，上海、深圳、廣州等其他三個(gè)一線城市同樣如此，截至三季度末，三大城市千萬(wàn)豪宅成交套數(shù)分別達(dá)到9112套、3306套和1042套，較2015年全年成交量相比，分別超出1552套、460套和39套。

二三線豪宅“異軍突起”

現(xiàn)如今，豪宅，已不再是一線城市的專利，二三線城市豪宅市場(chǎng)在2017年“異軍突起”，呈現(xiàn)井噴態(tài)勢(shì)。

傳統(tǒng)的豪宅城市，如杭州、廈門，豪宅成交狀況仍持續(xù)保持高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。權(quán)威機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截止到2017年三季度末，杭州單價(jià)超過(guò)3.5萬(wàn)元/平方米的高端住宅成交量超過(guò)3700套，已經(jīng)超過(guò)2015年全年3123套水平。此外，廈門前三季度千萬(wàn)豪宅成交量已經(jīng)達(dá)到498套，比2015年全年多了110套。

2017年下半年樓市或許將迎來(lái)真正的“豪宅年”

值得關(guān)注的是，部分熱點(diǎn)二三線城市豪宅成交巨幅放量。數(shù)據(jù)顯示，同比變化最大的是合肥，三季度末豪宅成交量為120套，同比大漲700%。此外，南京和鄭州豪宅成交套數(shù)達(dá)到593套和167套，同比增幅也分別達(dá)到驚人的219%和519%。而近期備受關(guān)注的昆明豪宅市場(chǎng)，也在2017年實(shí)現(xiàn)了放量，同比增幅超過(guò)300%

熱點(diǎn)城市豪宅大幅放量 房?jī)r(jià)上漲是主因

熱點(diǎn)二線城市千萬(wàn)級(jí)別豪宅成交大幅放量，是多個(gè)方面原因共同促成的結(jié)果，諸如改善型需求的釋放，以及投資意愿增強(qiáng)等等。在2016年10月份之前，政策環(huán)境寬松，利率為歷史最低水平，極大刺激改善型需求有效釋放，使得高端物業(yè)成交大幅放量。

投資需求的增加，也在一定程度上對(duì)豪宅成交起到了助推作用。在避險(xiǎn)情緒增加的情況下，很多購(gòu)房者實(shí)際上會(huì)積極持有高端物業(yè)，導(dǎo)致一些千萬(wàn)元級(jí)價(jià)格的豪宅項(xiàng)目會(huì)更容易受寵。

2016、2017年高價(jià)地頻出2017下半年或成真正“豪宅年”

2016年，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)陷入癲狂狀態(tài)，高總價(jià)、高樓面價(jià)、高溢價(jià)率的三高地塊頻出，這將導(dǎo)致未來(lái)豪宅供應(yīng)量持續(xù)放大。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)300城土地市場(chǎng)共推出住宅用地33610萬(wàn)平方米，同比下降10%，成交面積27612萬(wàn)平方米，同比下跌4%。但出讓金卻不跌反升，全國(guó)300城住宅用地成交金額為22357億元，增幅達(dá)40%。

想了解更多高端住宅行業(yè)專業(yè)分析，請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華研究院報(bào)告《2021-2026年高端住宅行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。

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  2021-2026年高端住宅行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

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