2020年中國(guó)高端住宅行業(yè)市場(chǎng)前瞻 高端住宅未來投資戰(zhàn)略分析

• 2020年7月13日 ZhouXun來源：互聯(lián)網(wǎng) 1368 90
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高端住宅小區(qū)一般是由高級(jí)或豪華住宅構(gòu)成，尤其以環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施完整以及利用現(xiàn)代手段服務(wù)社區(qū)的住宅小區(qū)。

高端住宅小區(qū)一般是由高級(jí)或豪華住宅構(gòu)成，尤其以環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施完整以及利用現(xiàn)代手段服務(wù)社區(qū)的住宅小區(qū)。高檔住宅，是指建筑造價(jià)平方米價(jià)格超過上年度商品住房平均價(jià)格一倍以上的為高檔住宅，不享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策;其他住宅為普通住宅。高檔住宅和非住宅就是收取3%的契稅，普通住宅收取1.5%。

高端住宅的交易規(guī)模

從2016年下半年開始，低密度、大戶型、高單價(jià)的高端住宅成交大幅增長(zhǎng)。2016年北上廣深四個(gè)一線城市均價(jià)在7.2萬(wàn)元每平方米以上的住宅成交接近2萬(wàn)套，成交量在2015年暴增的基礎(chǔ)上進(jìn)一步攀升，同比增長(zhǎng)44%。

2016年12月，北京成交價(jià)7萬(wàn)元每平方米以上公寓豪宅市場(chǎng)共交易453套，成交面積6.7萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增加100%、80%。2017年2月份，北京公寓豪宅市場(chǎng)(成交價(jià)8萬(wàn)元每平方米以上)共成交243套，成交面積2.98萬(wàn)平方米，環(huán)比分別翻了近5倍與6倍。同時(shí)，2月份北京公寓豪宅市場(chǎng)成交均價(jià)93768元/平方米，環(huán)比上漲12%。

事實(shí)上，不僅一線城市，天津、杭州、南京、廈門、鄭州等熱門二線城市高端住宅成交也有明顯增幅。2016年天津總價(jià)千萬(wàn)元以上的新建住宅成交765套，同比上漲190%。2017年2月份，盡管適逢春節(jié)期間，但天津別墅銷量仍然達(dá)到359套。根據(jù)中指院寧波分院的最近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月6日-3月12日，寧波中高端二手住宅成交量有27%的上升。

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一線城市豪宅成交創(chuàng)新高

回望2016年，一線城市豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)尤其搶眼。北京豪宅市場(chǎng)熱度攀升，“量?jī)r(jià)”成交都創(chuàng)下新高。2016年全年北京單價(jià)“10萬(wàn)元+”豪宅已經(jīng)成交566套,是2010年—2015年這6年同類豪宅成交總和250套的2倍還多;累計(jì)成交金額首次突破200億元,達(dá)到203.05億元，是2015年豪宅成交額的3倍多。至2017年，北京豪宅市場(chǎng)行情仍在上漲。

此外，上海、深圳、廣州等其他三個(gè)一線城市同樣如此，截至三季度末，三大城市千萬(wàn)豪宅成交套數(shù)分別達(dá)到9112套、3306套和1042套，較2015年全年成交量相比，分別超出1552套、460套和39套。

二三線豪宅“異軍突起”

現(xiàn)如今，豪宅，已不再是一線城市的專利，二三線城市豪宅市場(chǎng)在2017年“異軍突起”，呈現(xiàn)井噴態(tài)勢(shì)。

傳統(tǒng)的豪宅城市，如杭州、廈門，豪宅成交狀況仍持續(xù)保持高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。權(quán)威機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截止到2017年三季度末，杭州單價(jià)超過3.5萬(wàn)元/平方米的高端住宅成交量超過3700套，已經(jīng)超過2015年全年3123套水平。此外，廈門前三季度千萬(wàn)豪宅成交量已經(jīng)達(dá)到498套，比2015年全年多了110套。

高端住宅行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)

1.區(qū)域位置。高端住宅一般主要位于城市核心區(qū)，商務(wù)、金融、科技等產(chǎn)業(yè)周邊區(qū)域，交通便捷，市政配套完善，自然景觀資源少有的地段。這些區(qū)域都具有較高的認(rèn)可度，符合高端客戶杜宇好地方等地域文脈的認(rèn)知及與國(guó)際接軌的心理特征。

2.自然景觀資源。高端住宅獨(dú)有的景觀優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)少有性，使其附加值大幅提高。

3.精細(xì)化設(shè)計(jì)。精細(xì)化造就少有，更是人性化的延伸和體現(xiàn)。戶型設(shè)計(jì)：戶型平面營(yíng)造根據(jù)客戶群的生活習(xí)慣和個(gè)性的要求專門定造，布局功能更加完善和細(xì)化，講究空間感和舒適度，各類設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)到位，可以滿足功能性需求。精裝修住宅、公共區(qū)域、園區(qū)景觀、地下車庫(kù)等目之所及之處皆無功能和設(shè)計(jì)盲點(diǎn)，精細(xì)化設(shè)計(jì)滲透每個(gè)環(huán)節(jié)，處處彰顯人性關(guān)懷。如大堂入口處設(shè)寵物清潔間;車庫(kù)內(nèi)車輛導(dǎo)流、行進(jìn)方向?qū)б曄到y(tǒng)，超寬、超高車位預(yù)留比，行車路線考慮電梯廳出入口等設(shè)計(jì)，車庫(kù)電梯廳人性化裝修設(shè)計(jì)，公共空間感應(yīng)式安防門，車庫(kù)自然采光通風(fēng)一集景觀結(jié)合等;垃圾處理、暫存、轉(zhuǎn)運(yùn)的較好管理方式。

4.高檔的裝修標(biāo)準(zhǔn)。建筑立面裝飾材料用料應(yīng)該高檔，一般以石材較為廣泛，其次為面磚，涂料應(yīng)用范圍較小。精裝修住宅、公共區(qū)域(如會(huì)所、大堂、架空層等)的裝修檔次、品位高。園區(qū)苗木應(yīng)選擇名貴、樹形好、成活率高的品種;園區(qū)硬質(zhì)鋪裝材料應(yīng)高檔。景觀后期養(yǎng)護(hù)也很關(guān)鍵，高成活率才能保證高品質(zhì)的園區(qū)景觀效果。

5.精湛的施工工藝。對(duì)施工單位施工質(zhì)量提出了嚴(yán)格要求，建筑的精細(xì)化除了設(shè)計(jì)方面，更多的體現(xiàn)在了施工方面，如石材的收邊、對(duì)縫、紋路對(duì)應(yīng)等等。因此信譽(yù)和施工質(zhì)量過硬的施工單位應(yīng)該作為合作伙伴的優(yōu)選。

6.完善的公共服務(wù)設(shè)施。功能豐富的會(huì)所和架空層，滿足小區(qū)簡(jiǎn)易餐飲類供應(yīng)、業(yè)主閱覽室、洗衣、繳費(fèi)、存款、寵物寄養(yǎng)店等日常服務(wù)，會(huì)客辦公等商務(wù)辦公服務(wù)，以及健身、SPA、娛樂等休閑功能需求。賦予大堂☆級(jí)酒店式裝修和服務(wù)功能標(biāo)準(zhǔn)：體現(xiàn)人性化的入口寵物清理間，臨時(shí)會(huì)客區(qū)，訪客等候區(qū)，衛(wèi)生間，前臺(tái)☆級(jí)酒店服務(wù)態(tài)度等。地下車庫(kù)：電梯入口候車區(qū)，垃圾桶或垃圾暫存站(方便業(yè)主取車時(shí)順便扔掉垃圾，不需到首層)。

7.構(gòu)建智能化家庭、數(shù)字化社區(qū)。提高住宅高新技術(shù)含量和居住環(huán)境水平，提高居住區(qū)的安全性、實(shí)用性和物業(yè)管理水平，讓業(yè)主真正體驗(yàn)到科技發(fā)展給人們帶來的實(shí)用、便利性和安全、尊貴感。安全防范系統(tǒng)：園區(qū)周邊防范系統(tǒng)、數(shù)字化樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。物業(yè)管理系統(tǒng)：物業(yè)服務(wù)網(wǎng)站(家政服務(wù)、信息發(fā)布、水電費(fèi)收繳、網(wǎng)上購(gòu)物、視頻點(diǎn)播等)以及智能家電控制系統(tǒng)(燈光控、自動(dòng)窗簾、暖氣空調(diào)的遠(yuǎn)程控制等)電梯智能化系統(tǒng)：限層停靠、戶內(nèi)叫梯，與對(duì)講聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)等。

8.人性化的物業(yè)服務(wù)。對(duì)高端住宅而言，品質(zhì)與管理應(yīng)并重，完善的設(shè)備與物業(yè)管理，是高端樓盤的重要一環(huán)。良好的智能化系統(tǒng)，通過計(jì)算機(jī)系統(tǒng)與寬帶網(wǎng)絡(luò)對(duì)安全、通訊、視頻、資訊等方面進(jìn)行全方位的物業(yè)管理，人性化服務(wù)更到位，讓業(yè)主真正體驗(yàn)到自己的尊貴地位。稱得上高端住宅的物業(yè)，應(yīng)該是現(xiàn)代城市建設(shè)文明的結(jié)晶和創(chuàng)造作品，又彰顯物業(yè)的文化價(jià)值。高端住宅遠(yuǎn)非是凝固的建筑物，應(yīng)該成為充滿文化韻味的有生命的藝術(shù)品。

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