10月40城土地成交面積環(huán)比少22% 中國(guó)房地產(chǎn)已步入寒冬？

• 2018年11月6日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰財(cái)經(jīng)、鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州 1022 65
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  行業(yè)集中度在不斷提升，不進(jìn)則退。房地產(chǎn)金融情報(bào)分析把握有力發(fā)展方向！

  隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和社會(huì)生產(chǎn)力水平的進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展取得了一系列優(yōu)良成效，但也不可避免的存在一些問(wèn)題，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新力度不足、金融風(fēng)險(xiǎn)集中等問(wèn)題普遍...

10月40城土地成交面積環(huán)比少22%，房地產(chǎn)進(jìn)入“寒冬”說(shuō)法不符合實(shí)際。

在調(diào)控政策持續(xù)作用下，土地市場(chǎng)博弈加劇。11月5日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的土地市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)顯示，近一周內(nèi)全國(guó)土地市場(chǎng)整體供求環(huán)比下滑，宅地成交量下滑幅度達(dá)到三成。

日前，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的10月40城市土地市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)也同樣顯示，當(dāng)月40個(gè)城市土地成交建筑面積環(huán)比減少超過(guò)兩成，土地出讓均價(jià)連續(xù)7個(gè)月同比下跌。土地成交溢價(jià)率也持續(xù)下降。

從成交規(guī)模來(lái)看，10月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積3890萬(wàn)平方米，環(huán)比減少22%，同比增長(zhǎng)2.9%。1-10月，40個(gè)城市累計(jì)土地成交建筑面積40181萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.7%。

易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕分析指出，“從成交數(shù)據(jù)看，目前已經(jīng)保持了連續(xù)20個(gè)月的正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但6月以來(lái)，增幅明顯放緩，顯露出降溫趨勢(shì)?！?/p>

在土地出讓金方面，10月，40個(gè)城市土地出讓金收入為1483.7億元，環(huán)比減少15.6%，同比減少27.9%。1-10月，40個(gè)城市土地出讓金累計(jì)收入18019億元，同比減少0.5%，2016年初以來(lái)同比首次轉(zhuǎn)負(fù)。

從土地出讓價(jià)格來(lái)看，10月，40個(gè)城市土地成交均價(jià)為4323元/平方米，環(huán)比下跌0.2%，同比下跌23.7%。當(dāng)月，40城市土地成交溢價(jià)率13.1%，與9月相比下降2個(gè)百分點(diǎn)，與去年同期相比下降19.5個(gè)百分點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸降溫，土地成交溢價(jià)率也進(jìn)入下行通道，該趨勢(shì)一直延續(xù)至今。

對(duì)此，沈昕認(rèn)為，一方面，整個(gè)土地市場(chǎng)降溫明顯，多個(gè)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)土地流拍；另一方面，三線城市成交比重增加，成交結(jié)構(gòu)的變化拉低了成交均價(jià)。“40城土地成交均價(jià)增幅自2016年9月達(dá)到峰值之后便一路震蕩下跌，預(yù)計(jì)今年全年仍將保持同比下跌態(tài)勢(shì)。另外，預(yù)計(jì)2018年全年全國(guó)土地成交均價(jià)仍將保持正增長(zhǎng)，但增幅相比2017年將有所回落”。

沈昕預(yù)計(jì)，一二線城市土地成交面積及均價(jià)仍有下降空間。隨著政策的變化和購(gòu)買力的透支，明年三四線城市的土地成交均價(jià)和成交面積將呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。

房地產(chǎn)進(jìn)入“寒冬”說(shuō)法不符合實(shí)際

據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)報(bào)道，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化一直以來(lái)都是輿論焦點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，二三線城市漲幅回落。據(jù)此，有一種聲音認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)步入寒冬。那么，一些城市“環(huán)比下降”和“漲幅回落”就代表房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入寒冬了嗎？這種聲音是不符合實(shí)際的，也是站不住腳的。

一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中微降和漲幅回落是因城因地制宜、精準(zhǔn)施策調(diào)控的結(jié)果，也是預(yù)料之中的結(jié)果。過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，價(jià)格過(guò)快上漲，投資投機(jī)性需求大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)。樓市的快車從快速到超速，人們熱衷談?wù)摲康禺a(chǎn)，有資金積累的人熱衷投資炒房。一時(shí)間，房地產(chǎn)的熱度似乎勝過(guò)任何一個(gè)其他產(chǎn)業(yè)。然而，地方政府過(guò)度依賴土地財(cái)政，資金過(guò)度流入房地產(chǎn)，致使房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，只會(huì)讓泡沫越來(lái)越大，甚至大大抑制了資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，傷及經(jīng)濟(jì)發(fā)展之根本。當(dāng)前，在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位要求下，熱點(diǎn)城市樓市降溫，全國(guó)市場(chǎng)總體趨穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)平穩(wěn)健康態(tài)勢(shì)，恰恰是調(diào)控取得良好成效的體現(xiàn)。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，9月份70座大中城市中，除上海、深圳、金華與上月相比新建商品住宅價(jià)格略有下降之外，其余67座城市仍然是持平或是微漲的。前9個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速同比增長(zhǎng)9.9%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)15.7%，增速比前8個(gè)月提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。9月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)比8月份提高0.01點(diǎn)。這些數(shù)據(jù)均表明，總體而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是當(dāng)前價(jià)格，還是后續(xù)企業(yè)開(kāi)發(fā)的積極性，都保持總體穩(wěn)定。

當(dāng)然，我們也注意到個(gè)別城市、個(gè)別區(qū)域甚至個(gè)別樓盤存在的波動(dòng)，但這不能一葉障目。首先，個(gè)別現(xiàn)象不能反映總體情況；其次必須明確的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展是宏觀調(diào)控追求的目標(biāo)。房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用明顯，對(duì)滿足居民住有所居，提高居住品質(zhì)的需求等都發(fā)揮著重要作用。我們既不愿看到房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，也不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于冷清。更應(yīng)該看到，伴隨我國(guó)新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)，以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)是堅(jiān)實(shí)的。

房地產(chǎn)行業(yè)并不是進(jìn)入寒冬，而是有望迎來(lái)新的春天。在房地產(chǎn)行業(yè)由高速度邁向高質(zhì)量發(fā)展的新階段，我國(guó)正加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。房地產(chǎn)不應(yīng)該是投機(jī)客斂財(cái)?shù)墓ぞ?，?yīng)該朝著改善人們居住品質(zhì)的方向良性發(fā)展。隨著租賃在解決人們居住需求中發(fā)揮更加重要的作用，住房租賃將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。健康養(yǎng)老住宅、智慧住宅、老舊住宅的翻新改造、綠色低碳住宅、住宅產(chǎn)業(yè)化，新的需求產(chǎn)生新的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)仍然大有可為。

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