租賃機構(gòu)端市場競爭加劇 住房租賃行業(yè)需避開“三大風(fēng)險”

• 2018年8月1日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 585 33
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  2018-2023年版房地產(chǎn)項目商業(yè)計劃書

  《2018-2023年房地產(chǎn)項目商業(yè)計劃書》為中研普華公司獨家首創(chuàng)針對項目投融資咨詢服務(wù)的專項計劃書。計劃書分為：行業(yè)通用版、專業(yè)定制版。行業(yè)通用版是中研普華根據(jù)行業(yè)一般水平測算好了行業(yè)指B...

經(jīng)過幾年的積累，加之政策紅利不斷釋放，我國住房租賃行業(yè)逐漸進入快速發(fā)展期，供應(yīng)端形成了以存量盤活為主體，增量開發(fā)并行的市場格局。

近日，由貝殼研究院聯(lián)合21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院共同策劃發(fā)布的《2018年中國住房租賃白皮書》（以下簡稱白皮書）數(shù)據(jù)顯示，住房租賃機構(gòu)化率進一步提升，開發(fā)企業(yè)提供的長租公寓與租房機構(gòu)提供的分散式租賃房源快速增加。與此同時，《白皮書》指出，租賃機構(gòu)面臨的競爭也在加劇，行業(yè)集中度增加，更考驗機構(gòu)的拿房能力、運營效率和資金運作能力等。

“在行業(yè)市場快速發(fā)展的今天，需要理智、客觀地對待行業(yè)市場，杜絕追逐利益的短期投機行為，用長遠和發(fā)展的眼光看待行業(yè)變化，以滿足租客需求、提供品質(zhì)租賃服務(wù)為核心，促進行業(yè)在正確的軌道上前進?！必悮ふ曳渴紫?jīng)濟學(xué)家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)分析指出，租賃機構(gòu)突圍需要更加重視核心運營能力。

住房租賃機構(gòu)化占比將進一步提升

《白皮書》監(jiān)測了10個住房租賃熱點城市市場表現(xiàn)，分析發(fā)現(xiàn)北京和長三角地區(qū)城市機構(gòu)化租賃占比領(lǐng)先，北京為10.3%，上海、蘇州、杭州、南京4個城市平均數(shù)據(jù)為6.9%。

綜合10個城市未來三到五年住宅和租賃住房供應(yīng)計劃、城中村整治計劃和歷史進度，《白皮書》預(yù)測了2021年的租賃住房供給結(jié)構(gòu)：機構(gòu)化占比方面，各城市都將有2-5倍的增幅，上海、深圳漲幅最高，這得益于兩個城市100萬套機構(gòu)化管理計劃（深圳100萬套收儲；上海70萬套新建+30萬套收儲）。京滬深三個一線城市的變化逐步趨近于國際發(fā)達城市水平（紐約60% 東京90%），未來每3個租客中將有1個是與專業(yè)機構(gòu)直接簽約；杭州比例超過1/5，是二線城市中機構(gòu)化租賃的龍頭；6個城市比例超過10%。機構(gòu)化租賃將越來越成為住房租賃人群選擇的新型居住解決方式。

數(shù)據(jù)顯示，一線城市新開公寓門店增長率超35%；從供給方面看，集體土地租賃住房項目陸續(xù)推出、全國近700萬方的自持性租賃地塊入市，逐漸形成了以存量盤活為主體，增量開發(fā)并行的供給市場；從租客需求端看，隨著一線城市結(jié)婚年齡的推遲、月供與月租金剪刀差的增加，更多的租客從被動到主動選擇，租賃需求增加。

楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，以租住為核心的產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)逐漸形成，在房源開發(fā)、運營、資金、管理等關(guān)鍵節(jié)點都逐漸衍生出專業(yè)的服務(wù)機構(gòu)分工和深化鏈條的完整性。

租賃機構(gòu)需加強運營能力

另一組數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前在品牌連鎖公寓中，頭部企業(yè)已成規(guī)模，累計管理數(shù)量約為160萬間，品牌公寓管理房間總量或已接近288.6萬間。

《白皮書》指出，目前我國長租公寓領(lǐng)域中已擁有創(chuàng)業(yè)系、房企系、中介系、酒店系等多方力量，未來隨著政策的推進，國企系也將加入戰(zhàn)局，行業(yè)競爭將進一步加劇。此外，經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，各領(lǐng)域的頭部企業(yè)都已形成，發(fā)展遲緩的末端企業(yè)已開始紛紛離場，行業(yè)進入洗牌期。

面對當(dāng)前激烈的競爭，各企業(yè)要把握行業(yè)發(fā)展的核心關(guān)鍵。租賃的本質(zhì)是服務(wù)居民，因此住房租賃的核心是服務(wù)，而服務(wù)的核心是運營，長租公寓的關(guān)鍵成功要素就是提高企業(yè)的運營能力，為此公寓的運營商需要具備房源獲取能力、品質(zhì)控制能力、供應(yīng)鏈管理能力、效率運營能力和客戶獲取能力五大核心競爭要素，才能實現(xiàn)行業(yè)突圍。

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