房企負(fù)債率達(dá)到13年來(lái)峰值 境內(nèi)外融資難度加大

• 2018年7月26日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰資訊 1277 83
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  2018-2024年中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析報(bào)告

  房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)研究報(bào)告主要分析了房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場(chǎng)供需求狀況、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和房地產(chǎn)資產(chǎn)置換主要企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)...

“目前房地產(chǎn)上市公司規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)更加熾熱化，加大杠桿實(shí)現(xiàn)快速規(guī)模擴(kuò)張，已成為多數(shù)房地產(chǎn)上市公司戰(zhàn)略抉擇。”有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析認(rèn)為，在此背景下，償還債務(wù)的能力、周轉(zhuǎn)速度和現(xiàn)金流狀況將成為房企的生存關(guān)鍵。

近日，房企年中業(yè)績(jī)紛紛披露。不出所料，大型房企的業(yè)績(jī)依舊亮眼，但在亮麗報(bào)表的背后，房企的債務(wù)水平也攀升至了歷史高位。這對(duì)于習(xí)慣了高負(fù)債擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)的房企來(lái)說(shuō)本算不上什么，按照以往的經(jīng)驗(yàn)，到期債務(wù)可以通過(guò)再次舉債融資和銷(xiāo)售回款來(lái)償還，這種“拆東墻補(bǔ)西墻”的做法，也是房企有實(shí)力、能夠快速擴(kuò)張的象征。

但與以往不同的是，近來(lái)市場(chǎng)上的一個(gè)信號(hào)卻讓高負(fù)債房企感受到了絲絲寒意。6月份，多家開(kāi)發(fā)商發(fā)行新債的計(jì)劃被中止，面對(duì)房企的高額債務(wù)，國(guó)內(nèi)外的融資渠道均明顯收緊，這讓習(xí)慣了通過(guò)發(fā)新債籌款償還到期債務(wù)、尋求高速擴(kuò)張的模式遭到了考驗(yàn)。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉在不久前的中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會(huì)上表示，2018年嚴(yán)監(jiān)管態(tài)勢(shì)延續(xù)，開(kāi)發(fā)商融資渠道將持續(xù)收緊，融資成本或繼續(xù)提高。開(kāi)發(fā)商應(yīng)積極降負(fù)債去杠桿，特別是業(yè)績(jī)分化下，償債能力偏弱的小型房企將面臨巨大考驗(yàn)。

房企年中業(yè)績(jī)亮眼

雖然樓市調(diào)控繼續(xù)加碼，但得益于二、三、四線樓市去庫(kù)存的成績(jī)，房企的年中業(yè)績(jī)報(bào)表依舊亮眼。尤其是標(biāo)桿性的房企，延續(xù)著強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局。從業(yè)績(jī)上看，排名前列的房企分為三個(gè)梯隊(duì)。第一梯隊(duì)依舊是碧桂園、萬(wàn)科、恒大三家公司。根據(jù)三家公司的公告，前6個(gè)月銷(xiāo)售額超過(guò)了1萬(wàn)億元。而去年則是用了8個(gè)月的時(shí)間才達(dá)到萬(wàn)億元的銷(xiāo)售額。

根據(jù)三家公司發(fā)布的公告顯示，今年上半年，碧桂園共實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約4124.9億元，領(lǐng)先萬(wàn)科及恒大的3046.6億元、3041.8億元，穩(wěn)坐銷(xiāo)售額排行榜冠軍位置，而萬(wàn)科和恒大之間的差距極其微小，萬(wàn)科僅以5億元的微弱優(yōu)勢(shì)超越恒大位居第二，至年底誰(shuí)將是第二名的爭(zhēng)奪無(wú)疑將更加激烈。

而處于第二梯隊(duì)的則是融創(chuàng)、保利這樣半年銷(xiāo)售額在2000億元上下的企業(yè)。融創(chuàng)中國(guó)7月5日發(fā)布公告，2018年上半年，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額1941.9億元，同比增長(zhǎng)74%；合約銷(xiāo)售面積約1211.9萬(wàn)平方米。保利發(fā)布的公告則顯示，實(shí)現(xiàn)簽約金額2153.12億元，同比增長(zhǎng)46.86%。

第三梯隊(duì)則是半年銷(xiāo)售額在千億元上下的房企。像龍湖以及剛剛過(guò)了25歲生日的新城控股，成績(jī)同樣亮眼。繼2017年首次躋身“千億俱樂(lè)部”后，新城控股今年上半年銷(xiāo)售額就達(dá)953.11億元。隨后，新城控股董事長(zhǎng)王振華在7月7日的企業(yè)新標(biāo)志發(fā)布會(huì)上表示，新城控股銷(xiāo)售金額已經(jīng)突破1000億元，并且實(shí)現(xiàn)了全國(guó)對(duì)81個(gè)大中城市的布局，累計(jì)開(kāi)發(fā)及在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)393個(gè)。

顯然，雖然樓市遭遇調(diào)控，但銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的突飛勐進(jìn)，讓房企仍以做大規(guī)模為當(dāng)下主流選擇。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，全年“千億”房企數(shù)量將達(dá)到30家以上。

但這樣繁榮的背后，實(shí)際上房地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)張都是通過(guò)負(fù)債加杠桿實(shí)現(xiàn)的。在去杠桿的要求下，房企業(yè)績(jī)雖然明顯提升，但債務(wù)水平也攀升至歷史高位，最令人擔(dān)憂(yōu)的是，以后通過(guò)發(fā)新債還舊債的方式似乎不靈了，融資收緊、債務(wù)攀升讓房企不得不仔細(xì)盤(pán)算自己的錢(qián)袋子。

“目前房地產(chǎn)上市公司規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)更加熾熱化，加大杠桿實(shí)現(xiàn)快速規(guī)模擴(kuò)張，已成為多數(shù)房地產(chǎn)上市公司戰(zhàn)略抉擇。”有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析認(rèn)為，在此背景下，償還債務(wù)的能力、周轉(zhuǎn)速度和現(xiàn)金流狀況將成為房企的生存關(guān)鍵。

償債高峰悄然而至 境內(nèi)外融資難度加大

新債不讓發(fā)，舊債則面臨到期風(fēng)險(xiǎn)。今年房企的日子并不像業(yè)績(jī)報(bào)表顯示得那么亮麗。

在2015年至2016年的樓市熱潮中，不少房企為了更快速地?cái)U(kuò)張，紛紛加大了發(fā)債力度，通過(guò)公司債等形式補(bǔ)充流動(dòng)資金。但進(jìn)入2018年之后，由于部分三年期以?xún)?nèi)的債務(wù)到期，償債高峰期也悄然而至。即便今年上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)喜人，不過(guò)回款的力度顯然抵不過(guò)其高企的負(fù)債。

數(shù)據(jù)顯示，2017年末，60家重點(diǎn)房企有息負(fù)債占比達(dá)84.1%，增加3.1個(gè)百分點(diǎn)。2017年，總有息負(fù)債超過(guò)千億元的房企有14家，較2016年增加6家，90%的房企總有息負(fù)債在上漲，且超過(guò)一半的企業(yè)負(fù)債增速有所增加。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，136家上市房企平均負(fù)債率達(dá)到79.1%，房企負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到了13年來(lái)的一個(gè)峰值，為2005年以來(lái)的最高位。2008年至今10年間，房地產(chǎn)行業(yè)整體負(fù)債率上升了將近20%。

海通證券的報(bào)告也顯示，存續(xù)地產(chǎn)債中2018年需要償付的規(guī)模為1613億元，是2017年的2.3倍，在接下來(lái)的2019年至2021年需要償付的規(guī)模分別為2807億元、3998億元和4037億元，規(guī)模之大史無(wú)前例。

與負(fù)債率攀高對(duì)應(yīng)的是融資渠道的收緊。

同策研究院的報(bào)告顯示，典型房企融資總額環(huán)比大幅下降，境內(nèi)外融資難度增加，房企資金面臨考驗(yàn)。同策研究院對(duì)萬(wàn)科、恒大、綠地、碧桂園、保利地產(chǎn)在內(nèi)的40家上市房企進(jìn)行了監(jiān)測(cè)研究發(fā)現(xiàn)，2018年5月，這40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)451.17億元，環(huán)比4月的769.12億元下降41.43%，融資總額為近一年（2017年5月至今）最低。

一位全國(guó)排名前十的房企北京負(fù)責(zé)人告訴?記者，目前的房企融資利率超過(guò)了15%，這還是針對(duì)大型房企，中小房企根本鮮有能獲得貸款的。

不只是國(guó)內(nèi)融資加大難度，房企海外融資額同樣大幅下降。數(shù)據(jù)顯示，5月份外幣融資總額呈現(xiàn)大幅下降，環(huán)比上月外幣融資總額376.12億元下降了75.21%。這也印證了之前外匯管理局提出的“對(duì)房企借外債的審慎態(tài)度”，同時(shí)也意味著房企尋求境外融資難度系數(shù)攀升。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，房企資金將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，境內(nèi)外融資難度均加大。

克而瑞發(fā)布的分析報(bào)告也指出，2018年下半年房企的境外融資將會(huì)受到較大的沖擊，融資渠道收窄令融資成本上升成為必然，而隨著境外發(fā)債政策的進(jìn)一步收緊，房企未來(lái)在境外發(fā)債方面將受到多重阻攔。

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