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2018房價(jià)下降已成定局 限購政策對房價(jià)有什么影響

  • 2018年4月19日 zengpingping來源:華律網(wǎng) 401 19
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限購政策的實(shí)施意味著有些人不能夠隨心所欲的買房了,買房的人少了,有些人就覺得房價(jià)應(yīng)該要下降。

限購政策,2018房價(jià)下降已成定局

限購政策的實(shí)施意味著有些人不能夠隨心所欲的買房了,買房的人少了,有些人就覺得房價(jià)應(yīng)該要下降。限購政策對房價(jià)有什么影響,房價(jià)可以降低嗎。

限購政策對房價(jià)有什么影響

1、短期影響

從需求面講,限購令的出臺(tái)通過戶籍限制在短期內(nèi)主要抑制了當(dāng)期決定購房的居民以及投機(jī)性購買者,從而立即將一部分房屋需求者清除出了市場,這會(huì)造成房屋需求的萎縮,在其他條件不變的情況下,短期內(nèi)房價(jià)會(huì)下跌。另外,滿足購房要求的購買者也可能會(huì)因?yàn)樵撜叩某雠_(tái)而暫時(shí)延遲購買,這在短期內(nèi)也會(huì)造成成交量的下跌,從而也會(huì)帶來房價(jià)的下跌。

從供給面來看,短期內(nèi)市場上的房屋供給主要是已建成正在銷售的房屋和居民通過預(yù)付款購買的在建的房屋。一般說來,這些在建的房屋是以前決策帶來的住房投資,跟現(xiàn)期的政策變化沒多大關(guān)系。因此,可以認(rèn)為短期內(nèi)房屋的總供給量沒什么變化。

因此在短期內(nèi),限購令的出臺(tái)會(huì)帶來房價(jià)的下跌,包括新房和二手房成交價(jià)的下跌。但是,由于住房需求是剛性的,居住是一種必需品,所以通過購買房屋滿足居住需求的這部分購買力和投機(jī)性購買力被限制后,這些購買力必然流向其他地區(qū)或房屋租賃市場等,因而也會(huì)給房屋的租金帶來上漲的壓力。

2、中期影響

從中期來看,限購令對需求面的影響主要取決于限購令執(zhí)行的時(shí)間。限購令是個(gè)政策性的東西,它不是一項(xiàng)具有長期影響的根本制度,只是個(gè)過渡性的東西,壽命是有限的。一旦政府覺得已無再繼續(xù)執(zhí)行這個(gè)政策的必要,該政策就會(huì)被取消。那么可以推知,政策取消的時(shí)候就應(yīng)該是政府認(rèn)為房價(jià)比較合理或者是政府認(rèn)為房價(jià)是老百姓基本可以接受的時(shí)候了。所以,從需求面講,限購令對房價(jià)的影響取決于政策本身被執(zhí)行的時(shí)間。如果該政策一直被執(zhí)行的話,一部分購房需求就會(huì)始終被抑制,從而始終對房價(jià)上升起到一定的抑制作用。

再從供給面來看,中期內(nèi)房屋的供給量主要取決于可用于建房的土地供應(yīng)量和房屋供給的結(jié)構(gòu)?!熬┦鍡l”對土地供應(yīng)做出了一些規(guī)定,包括保證土地的供應(yīng)和加強(qiáng)保障房、公共租賃房的供給等,但土地供應(yīng)的上限也是受到國土政策的限制的。因此,理論上講,中期內(nèi)房屋的總供給量會(huì)上升,這樣會(huì)促使房價(jià)下跌。

但是,如果回到現(xiàn)實(shí)來看的話,政策的執(zhí)行可能未必就按文件的要求來走。現(xiàn)實(shí)中,開發(fā)商作為房地產(chǎn)建造的一線執(zhí)行者,他們建造房屋是以利潤最大化為目標(biāo)的。在土地供應(yīng)量有限的情況下,他們會(huì)盡可能建造出附加值較高的房屋,而這類房屋中有相當(dāng)比例是面向富人的,一般來說,這種房屋的平均價(jià)格也比較高。所以,從中期來看,現(xiàn)實(shí)中房屋的供給結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生變化,而這種房屋供給結(jié)構(gòu)的變化是會(huì)促使房價(jià)上漲的。

綜上分析,限購令中期內(nèi)對房價(jià)的影響不明朗,現(xiàn)實(shí)中房價(jià)中期內(nèi)傾向于在較高位成交或達(dá)到均衡。當(dāng)然,這里的分析未提到政府對房地產(chǎn)商改變房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)的阻止,這是個(gè)比較復(fù)雜的問題,它受到中央政府和地方政府的博弈以及地方政府和開發(fā)商可能會(huì)合謀等因素的影響,作為關(guān)鍵變量的地方政府的行為會(huì)因所處環(huán)境的變化而不斷調(diào)整,以最大化其收益。

3、長期影響

影響房屋需求的長期因素跟短期和中期因素是不太一樣的。中國經(jīng)濟(jì)依然可能持續(xù)若干年的高增長、城市化的推進(jìn)以及由此形成的公眾認(rèn)為房價(jià)長期將趨于上漲的預(yù)期等因素導(dǎo)致房價(jià)在長期內(nèi)一定是上漲的。由于這些長期因素是受到其他一些更根本因素影響的,因而限購令對長期內(nèi)房價(jià)上漲幾乎沒有影響。限購令只能是在執(zhí)行比較嚴(yán)格的時(shí)候通過減緩這些長期因素的作用來減緩房價(jià)上漲的速度,就像給房價(jià)的長期上漲裝上一個(gè)緩沖器一樣。

從供給方面來看,長期內(nèi)用于建房的土地供應(yīng)量的存量是剛性的,房屋的供給只能在土地供應(yīng)存量有限的情況下在供給結(jié)構(gòu)上做文章。在全國或北京的房屋需求達(dá)到飽和之前,土地供應(yīng)的存量如果被耗盡的話,就只能帶來后續(xù)房價(jià)的不斷上漲。而在需求未飽和之前,不斷加大的供給量和供給結(jié)構(gòu)調(diào)整都是可以緩解房價(jià)上漲的。限購令對房屋供給的長期影響幾乎看不到。所以,從長期來看,幾乎可以忽略限購令對房價(jià)的影響。

房價(jià)可以降低嗎

國慶期間,各地密集出臺(tái)樓市調(diào)控政策。無論是剛需人群還是投資人群,似乎都在問這么一個(gè)問題:“十一之后房價(jià)會(huì)降嗎?”

易居中國研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,中國樓市政策的拐點(diǎn)已在今年第四季度正式開啟,而市場拐點(diǎn)會(huì)在明年,2017年第二季度部分城市或有“量價(jià)齊跌”的現(xiàn)象出現(xiàn)。但必須認(rèn)識(shí)到,此類市場拐點(diǎn)是周期性的,而非實(shí)質(zhì)性的下跌。

地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為,“房價(jià)不是一直漲的,在2014年、2011年、2008年、2005年房價(jià)的確是跌的。如果房價(jià)再漲,房地產(chǎn)政策全面回歸2014年是可能的。所以投資需求基本已經(jīng)到變現(xiàn)的時(shí)候了。”

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