孫宏斌：房地產(chǎn)絕對(duì)不存在大幅上漲或下跌的可能性

• 2018年3月2日 FanTianQing來(lái)源：新浪網(wǎng) 502 27
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)信托行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析及投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  地產(chǎn)信托，就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金。用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取一定的收益。1883年美國(guó)首先成立了波士頓個(gè)人財(cái)產(chǎn)信托，但直到1920年以后，美國(guó)投資...

在演講中，孫宏斌表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對(duì)不存在大幅上漲或者大幅下跌的可能性。

以下為孫宏斌演講全文：

為什么叫房地產(chǎn)下半場(chǎng)？我覺得換成哪個(gè)行業(yè)都可以，比如AI的下半場(chǎng)，AI的下半場(chǎng)就是找對(duì)象，也是美好生活的一部分；比如互聯(lián)網(wǎng)的下半場(chǎng)，也是投資美好生活。

這幾年我們也做了很多投資，投資邏輯是什么？為什么大家都在投科技創(chuàng)新，投AI？目標(biāo)就是消費(fèi)升級(jí)。前幾年說(shuō)的是消費(fèi)升級(jí)，自從十九大以后，消費(fèi)升級(jí)就改成美好生活了。

不過(guò)，我還是喜歡房地產(chǎn)的下半場(chǎng)，為什么呢？第一，因?yàn)槲覀兪且粋€(gè)房地產(chǎn)公司，我們的主業(yè)是房地產(chǎn)，如果房地產(chǎn)都做不好，就沒有錢，更別說(shuō)投資其它了；第二個(gè)，確實(shí)，這也是一個(gè)非常有意思的行業(yè)，這是一個(gè)大家都懂的行業(yè)，所以我今天第一點(diǎn)想說(shuō)的是房地產(chǎn)是個(gè)什么東西，第二點(diǎn)想說(shuō)說(shuō)什么是美好生活，為什么說(shuō)現(xiàn)在投資美好生活，而不是去年，而不是五年前，而不是一開始就投資；第三點(diǎn)，想說(shuō)說(shuō)投資美好生活有多難，投資美好生活也不是那么容易。

房地產(chǎn)絕對(duì)不存在大幅上漲或下跌的可能性

第一點(diǎn)，我想說(shuō)一下房地產(chǎn)。上半場(chǎng)是什么概念呢？房地產(chǎn)行業(yè)，我覺得有三個(gè)特點(diǎn)：第一個(gè)特點(diǎn)，就是它的規(guī)模其實(shí)特別大，去年房地產(chǎn)的規(guī)模已經(jīng)超過(guò)全球的汽車產(chǎn)業(yè)了，去年全球的汽車產(chǎn)業(yè)是兩萬(wàn)億美元，去年房地產(chǎn)的銷售已經(jīng)超過(guò)全球的汽車行業(yè)，因?yàn)橹袊?guó)的汽車行業(yè)占全球1/3，大概是四五萬(wàn)億的銷售，加起來(lái)全世界是兩萬(wàn)億美元的汽車，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是超過(guò)了，這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，這是一個(gè)誰(shuí)都不能放的市場(chǎng)。

所以按我的估計(jì)，房地產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)規(guī)?？蛇_(dá)15萬(wàn)億的行業(yè)，去年房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模將近13萬(wàn)億到14萬(wàn)億之間，這是這個(gè)行業(yè)的第一個(gè)特點(diǎn)。

第二個(gè)特點(diǎn)是什么呢？這個(gè)行業(yè)在快速的整合，因?yàn)楹芏嗳硕加X得房地產(chǎn)行業(yè)沒有護(hù)城河，就是買地賣房子，很容易。我想說(shuō)的是，這個(gè)行業(yè)的護(hù)城河其實(shí)非常深。

為什么深？我一直說(shuō)這個(gè)行業(yè)分成兩塊，一塊是投資，一塊是蓋房子，投錯(cuò)了蓋什么房子都虧錢，投對(duì)了，你地買對(duì)了蓋什么房子都掙錢，這是這個(gè)行業(yè)最難的。

今天在座的很多人都是做投資的，投資本來(lái)就很難，房地產(chǎn)行業(yè)更難，為什么？因?yàn)槟阃断氯ヒ院?，要過(guò)好幾年才知道會(huì)怎么樣。

在座的很多人都裝修過(guò)房子，我知道你們買的房子都挺大的，但是你想找個(gè)好的設(shè)計(jì)師基本上很難，因?yàn)槿澜绾玫脑O(shè)計(jì)師就那么多，基本上都被我們這樣的大公司給“占”了，基本上小公司是沒有機(jī)會(huì)請(qǐng)到這些好設(shè)計(jì)師的。所以，好的設(shè)計(jì)師其實(shí)也是一個(gè)護(hù)城河。很多朋友找我給他裝修房子，他真的想找好的設(shè)計(jì)師，但是找不到，因?yàn)槟愀赡苓B談的機(jī)會(huì)都沒有。

第二個(gè)特點(diǎn)就是行業(yè)整合更快，小公司沒法做了。我們看到這幾年大的公司增長(zhǎng)都很快，行業(yè)在快速整合，進(jìn)入前幾名是很難的，其實(shí)地產(chǎn)行業(yè)是非常難整合的行業(yè)。汽車行業(yè)也挺難整合的，不同的國(guó)家，美國(guó)、日本和德國(guó)的那么多品牌，整合到現(xiàn)在這么高的市場(chǎng)占有率很難，其他的行業(yè)更不容易。

第三個(gè)特點(diǎn)，這個(gè)行業(yè)政策特別多。我一直說(shuō)，我們做企業(yè)要看宏觀，還要看微觀。“微觀”是我們自己干的活，宏觀就是這個(gè)行業(yè)要往哪去。

其實(shí)很多時(shí)候大家看的是綜觀，比如今天出什么政策了，那是綜觀，綜觀的事我感覺可能不是最重要的。最重要是宏觀，是對(duì)這個(gè)行業(yè)未來(lái)的判斷，不對(duì)了，你就調(diào)，再往前做兩年，碰到墻就調(diào)，你把這個(gè)事情看明白，其他的事就不太重要了。

我們也承認(rèn)這個(gè)行業(yè)是一個(gè)周期性的行業(yè)，它跟宏觀有關(guān)系，政策每年都在變，但是這個(gè)行業(yè)，不光是我們，前幾名的公司每年都是大幅度的增長(zhǎng)，為什么？就是因?yàn)檫@些政策其實(shí)對(duì)我們來(lái)說(shuō)，你甭管是干哪個(gè)行業(yè)，做什么，不管什么政策，任何一個(gè)政策都能夠變成你的一個(gè)優(yōu)勢(shì)，你都能把壞事變成好事。這其實(shí)是特別難的事。

所以說(shuō)這個(gè)行業(yè)三個(gè)特點(diǎn)，一個(gè)是規(guī)模非常大，你要把這個(gè)行業(yè)做好的話，行業(yè)前十名都在世界五百?gòu)?qiáng)里面，或者是前二十名都能排進(jìn)世界五百?gòu)?qiáng)；第二個(gè)特點(diǎn)就是這個(gè)行業(yè)快速整合，第三個(gè)是行業(yè)的政策一直在變，但不管什么政策，都會(huì)有好處，你要把政策的變化變成你的優(yōu)勢(shì)，這是行業(yè)的三個(gè)特點(diǎn)，也是指導(dǎo)我們做事的特點(diǎn)。

大家都在買房子，都在買股票，但是我想說(shuō)，雖然誰(shuí)也無(wú)法判斷將來(lái)，但是房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)我感覺絕對(duì)不存在大幅上漲的可能性，也不存在大幅下降的可能性，它在今后五年都是波動(dòng)的，甚至是十年里，都是在波動(dòng)里面，在波動(dòng)向上。當(dāng)然，每個(gè)城市都會(huì)不太一樣。

因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)這幾年確實(shí)發(fā)展比較好，所以我們自己的現(xiàn)金流也比較好，這個(gè)行業(yè)今后幾年還會(huì)快速地發(fā)展，尤其對(duì)大公司來(lái)說(shuō)，還是快速整合市場(chǎng)資源，還會(huì)快速的增長(zhǎng)，這是我們對(duì)這個(gè)行業(yè)的第一點(diǎn)判斷。

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