房?jī)r(jià)走勢(shì)：房?jī)r(jià)未來(lái)是漲還是跌？

• 2017年12月19日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰房產(chǎn) 1070 68
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  2017-2022年中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析報(bào)告

  房地產(chǎn)中介行業(yè)研究報(bào)告主要分析了房地產(chǎn)中介行業(yè)的國(guó)內(nèi)外發(fā)展概況、行業(yè)的發(fā)展環(huán)境、市場(chǎng)分析（市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)特點(diǎn)等）、競(jìng)爭(zhēng)分析（行業(yè)集中度、競(jìng)爭(zhēng)格局、競(jìng)爭(zhēng)組群、競(jìng)爭(zhēng)因素等）、...

總的判斷為：中國(guó)房?jī)r(jià)短期穩(wěn)定、中期不確定、長(zhǎng)期看漲。

二、房?jī)r(jià)中期不確定，或出現(xiàn)大漲或大跌

所謂中期不確定，是指房?jī)r(jià)在中期內(nèi)未來(lái)3到5年的三個(gè)“不確定”，或大漲，或大跌。

產(chǎn)生中期不確定的原因主要源于三個(gè)“不確定”。

第一，從中期看，美國(guó)貨幣政策轉(zhuǎn)向產(chǎn)生的累積負(fù)面因素，對(duì)美國(guó)股市、樓市會(huì)產(chǎn)生巨大沖擊，或刺破美國(guó)股市樓市泡沫。由于美國(guó)已經(jīng)進(jìn)入加息周期和貨幣供應(yīng)量增幅會(huì)逐年下降，當(dāng)利率未來(lái)經(jīng)過(guò)十幾次提高至一個(gè)高點(diǎn)時(shí)，而再過(guò)幾年美國(guó)股市、房?jī)r(jià)會(huì)達(dá)到一個(gè)新高點(diǎn)，其結(jié)果可能是股市、樓市暴跌。像次貸危機(jī)一樣，美國(guó)股市、樓市暴跌，對(duì)中國(guó)樓市也必然產(chǎn)生巨大的沖擊。2008年美國(guó)爆發(fā)次貸危機(jī)時(shí)，中國(guó)房?jī)r(jià)，包括一線城市房?jī)r(jià)，曾經(jīng)經(jīng)歷過(guò)一次深度調(diào)整。

第二，美國(guó)減稅政策產(chǎn)生的不確定性。據(jù)估計(jì)，未來(lái)10年，美國(guó)此次減稅帶來(lái)的財(cái)政赤字可能會(huì)增加1.4萬(wàn)億美元。一旦美國(guó)股市、樓市再次出現(xiàn)類似于2008年一樣的劇烈波動(dòng)，需要政府出資穩(wěn)定股市樓市時(shí)，由于美國(guó)政府出現(xiàn)巨額財(cái)政赤字，無(wú)法履行穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)職能。從中期看，美國(guó)緊縮貨幣政策，加上減稅的負(fù)面效應(yīng)，美國(guó)股市樓市暴跌的可能性加大，從而對(duì)中國(guó)樓市產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響。

第三，中國(guó)房產(chǎn)稅制度改革不確定。從中國(guó)經(jīng)濟(jì)自身情況看，何時(shí)全面推動(dòng)房產(chǎn)稅制度改革不確定，以及房產(chǎn)稅改革內(nèi)容也不確定，如其中的稅率究竟為多少不確定。這些不確定因素的存在，導(dǎo)致中國(guó)中期?房?jī)r(jià)的不確定性。

當(dāng)然，從中期看，美國(guó)經(jīng)濟(jì)、歐洲經(jīng)濟(jì)、日本經(jīng)濟(jì)以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)在新興產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)發(fā)展的帶動(dòng)下，也存在強(qiáng)勁增長(zhǎng)的可能性。如果出現(xiàn)這種狀況，則中國(guó)房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)短期調(diào)整之后，或又出現(xiàn)大漲。

三、從長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)穩(wěn)定上漲趨勢(shì)

所謂“長(zhǎng)期看漲”，是指從長(zhǎng)期看，中國(guó)房?jī)r(jià)存在穩(wěn)定上漲的趨勢(shì)。

長(zhǎng)期看漲中國(guó)房?jī)r(jià)，主要源于五個(gè)“上漲”因素。

第一，從長(zhǎng)期看，世界經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，會(huì)有利于包括中國(guó)在內(nèi)的世界各國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。毫無(wú)疑問(wèn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)必然有利于房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。從長(zhǎng)期看，隨著技術(shù)創(chuàng)新的提速、技術(shù)應(yīng)用速度的大幅提高、商業(yè)模式的不斷創(chuàng)新，全球經(jīng)濟(jì)有望實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定上漲趨勢(shì)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也將出現(xiàn)高質(zhì)量的穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

第二，中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)不平衡發(fā)展的局面會(huì)有實(shí)質(zhì)性改觀，這會(huì)有利于房?jī)r(jià)總體上穩(wěn)定上漲。從現(xiàn)狀看，由于區(qū)域以及城市發(fā)展水平差距較大，中國(guó)各地的房?jī)r(jià)水平以及上漲速度存在較大的差異，一線城市的房?jī)r(jià)漲幅以及價(jià)位遠(yuǎn)超其他城市。但從長(zhǎng)期看，隨著類似于粵港澳灣區(qū)建設(shè)這樣的區(qū)域發(fā)展措施的實(shí)施，隨著東北振興戰(zhàn)略的不斷推進(jìn)，隨著中西部的崛起，中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)不平衡的狀況會(huì)有較大的改變，欠發(fā)達(dá)地區(qū)和欠發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià)有望實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

第三，20世紀(jì)100年美國(guó)出現(xiàn)了3次財(cái)富大增長(zhǎng)，21世紀(jì)100年中國(guó)也會(huì)至少出現(xiàn)3次財(cái)富大增長(zhǎng)。從長(zhǎng)期看，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量的不斷提高，隨著中國(guó)企業(yè)并購(gòu)重組規(guī)模的不斷擴(kuò)大，隨著中國(guó)創(chuàng)新能力的不斷提高，中國(guó)在21世紀(jì)有望成為世界強(qiáng)國(guó)，類似于美國(guó)20世紀(jì)出現(xiàn)3次居民財(cái)富大增長(zhǎng)，中國(guó)在21世紀(jì)同樣有可能出現(xiàn)居民3次或3次以上的財(cái)富大增長(zhǎng)。居民財(cái)富大增長(zhǎng)的必然表現(xiàn)是房地產(chǎn)需求大增，從而會(huì)拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

第四，中國(guó)巨大的人口數(shù)量基數(shù)以及城市化水平的不斷提高，對(duì)房地產(chǎn)的需求會(huì)增加。從長(zhǎng)期看，隨著“放開(kāi)二胎”政策的實(shí)施，中國(guó)人口規(guī)模會(huì)保持穩(wěn)定，而且中國(guó)城市化水平有望逐步達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平，住房需求會(huì)穩(wěn)定增加。

第五，中國(guó)居民對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的配置比例增加。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，中國(guó)家庭或居民購(gòu)買住房是一種文化，是一種習(xí)俗。中國(guó)家庭或居民對(duì)住房的這種“熱愛(ài)”從長(zhǎng)期看不會(huì)改變，而且，從各種備選配置資產(chǎn)看，相比其他資產(chǎn)，在中國(guó)，住房資產(chǎn)更具穩(wěn)定的保值增值功能。

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