樓市：高房價被摁住高杠桿被降低 明年將是本輪房地產(chǎn)市場最困難一年

• 2017年12月12日 FanTianQing來源：鳳凰房產(chǎn) 800 48
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  2017-2022年房地產(chǎn)信托行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)報告

  “十三五”規(guī)劃對“十二五”規(guī)劃實施情況進行全面評估；貫徹黨的十八大和十八屆五中、六中全會精神，突出改革創(chuàng)新；遠近結(jié)合，更加注重以解決長遠問題的辦法來應(yīng)對當(dāng)前挑戰(zhàn)，既以五年為主，銜接...

2018年將是本輪房地產(chǎn)市場最為困難的一年，從市場的基本面和周期看，經(jīng)歷2016年一二線、2017年三四五線的梯次上漲之后，需求基本釋放，市場供求關(guān)系基本平衡，上漲的動力逐漸衰竭。

房地產(chǎn)調(diào)控下，樓市出現(xiàn)了什么變化？炒房客現(xiàn)狀又如何？

上海市民李健（化名）最近有些后悔，一個多月前在浦東買的一套100多平方米房子，如今總價已縮水10%。同樣后悔的，還有長期浸淫樓市的投機客張斌（化名），“如果早幾個月拋，一套能多賺幾百萬。”如今，他的一套200平方米的房子報價已砸穿橫盤大半年的小區(qū)二手房均價，但問津者依舊寥寥。

在調(diào)控基調(diào)指引下，北京、上海、深圳、南京、廈門等熱點城市的二手房價都進入平穩(wěn)甚至小幅下跌的通道。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，明年“加快住房制度改革和長效機制建設(shè)”，意味著租賃市場的發(fā)展將受到重視。同時，對于住房開發(fā)和銷售等方面或有新調(diào)整，類似預(yù)售制度、房地產(chǎn)金融制度等。業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計，2018年長效機制相關(guān)制度建設(shè)會加快推進，尤其是住房財稅政策等。

高房價被摁住

買房人都會發(fā)現(xiàn)，同一個樓盤，今年買的價格和去年9月份樓市調(diào)控后的價格幾乎差不多，這讓一些投資客看漲的希望落空?！皼]漲就是跌。”張斌說，以前買進一手房后，價格是逐年上漲，如今調(diào)控不斷加碼，投機空間變得非常小。

張斌告訴記者，今年他只投資了2套住房，而且只買一二手房之間價格每平方米倒掛上萬元的新房，“差價相當(dāng)于保護墊，主要是防范下跌風(fēng)險?！?/p>

在嚴格的限價措施下，高房價已被牢牢摁住。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年10月份，70個大中城市中15個熱點城市房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續(xù)13個月回落，二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續(xù)11個月回落。70個大中城市中，二手房價格環(huán)比下跌的城市，由9月份的13個增加到10月份的20個，包括北京、廈門、廣州和合肥等熱點城市，其中北京、海口環(huán)比跌幅最大，達到了0.5%。

限價改變了購房者的預(yù)期，樓市正逐步降溫。今年四季度，熱點城市開盤即日光的現(xiàn)象越來越少，有些樓盤開始推出各種購房優(yōu)惠。以南京為例，上周共有11盤加推1939套住房，結(jié)果僅4盤售罄。

經(jīng)濟學(xué)家馬光遠認為，2018年將是本輪房地產(chǎn)市場最為困難的一年，從市場的基本面和周期看，經(jīng)歷2016年一二線、2017年三四五線的梯次上漲之后，需求基本釋放，市場供求關(guān)系基本平衡，上漲的動力逐漸衰竭。

業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)調(diào)控最大的目的是回歸房子居住的屬性，打擊投資炒房行為，擠出樓市水分，最終幫助剛需解決居住問題。今年的樓市調(diào)控已達到了一定的冷卻市場的目標，限價、限購等非市場化措施可能會慢慢撤出，取而代之的將是“長效機制”。

高杠桿被降低

買房放杠桿是樓市中的普遍現(xiàn)象，一些投資客靠著極高的杠桿賺得盆滿缽滿，但進入四季度后，想用高杠桿買房已越來越難。

一二線城市紛紛上調(diào)房貸門檻，不但借錢困難、借錢更少，未來的利息還更高。融360《11月份中國房貸市場報告》數(shù)據(jù)顯示，在全國35個城市533家銀行中，有86家銀行首套房貸款利率上升，占比16.13%；有388家銀行首套房貸款利率與上月持平，占比72.79%。共有56家銀行分（支）行因額度等原因暫停受理首套房貸業(yè)務(wù)，較上月新增14家。

以南京為例，河西10家樓盤同時將首付款提至八成，最高首付金額達840萬元，大部分在230萬元到600萬元之間。位于祿口的朗詩青春街區(qū)，除將首付提至五成外，還要求購房者30天內(nèi)銀行必須下款，如無法下款將沒收10萬元定金另行出售。位于城北的保利朗詩蔚藍，貸款條件同樣十分苛刻：征信報告上顯示有消費類貸款，無論結(jié)清未結(jié)清均無法辦理貸款；有信用逾期一次以上也無法貸款；首套房利率上浮15%，二套房上浮20%等。

有機構(gòu)總結(jié)了最近一些樓盤在貸款方面的幾個共同點：兩個自然人合伙買房的不批貸款，共同還款人只接受夫妻或父母，大學(xué)生未必能貸款，征信報告上顯示有消費類貸款的、有信用逾期的未必能貸款，個體戶辦理貸款需要提供營業(yè)執(zhí)照，首付可能會提高，銀行統(tǒng)一貸款利率上浮15% ……所有這些限制都指向去杠桿。

除了降杠桿，還圍繞限貸進行聯(lián)網(wǎng)認定首房，認房又認貸，上海甚至還進行全國性聯(lián)網(wǎng)認定首套房，這使樓市炒作明顯降溫。

住房租賃放量

當(dāng)住房租賃剛提出之時，不少人還持觀望態(tài)度，如今，這一市場正在悄悄興起。

11月24日，南京約100套租賃房源同時在線上多渠道掛牌。幾天時間，?其中有兩渠道的訪問量便有近20萬。為降低租賃門檻，南京市規(guī)定，若租客在芝麻信用等信用體系中的個人信用達到一定分值，可以零押金入住。此外，南京市還將陸續(xù)批量掛牌7000間公寓式房屋房源。

據(jù)統(tǒng)計，自今年7月份住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等九部門下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》以來，首批12個試點城市中已有北京、成都、杭州、廣州、武漢、南京、佛山等城市正式推出住房租賃交易服務(wù)平臺，合肥、廈門、沈陽也給出了住房租賃平臺的搭建時間表。

此外，北京市在2017年至2021年住宅用地供應(yīng)計劃中，提出要供應(yīng)租賃住房50萬套。上?！笆濉逼陂g，租賃住房供應(yīng)約70萬套，占新增市場化住房總套數(shù)的比例超過60%。杭州則提出，未來三年，新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%。

非試點城市也在積極推進住房租賃市場發(fā)展。比如，山東近日宣布，全省17市住房租賃綜合服務(wù)平臺建設(shè)正在同步建設(shè)中，不久將上線。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國已有超過50個城市發(fā)布了有關(guān)住房租賃的政策措施，開始搭建統(tǒng)一的住房租賃平臺，并加速租賃土地供應(yīng)。

業(yè)內(nèi)人士認為，租賃房源掛牌政府平臺，對租房群體而言，解決了租房人群最頭疼的房源虛假、租期不穩(wěn)等問題，有利于住房租賃市場的發(fā)展。

嚴躍進表示，會議提到了要加快住房制度改革，應(yīng)該理解為第二次房改或開啟。過去的房改是福利分房制度到商品房住房制度的變革，現(xiàn)在提出房改，意味著租賃市場的發(fā)展會受到重視，同時對于住房開發(fā)和銷售等方面或有新調(diào)整。

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