房企裹挾金融機構(gòu)布局4萬億市場 盈利痛點仍難破局

• 2017年11月24日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 272 10
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  2017-2022年版房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

11月21日，住建部等三部門召開部分省市房地產(chǎn)工作座談會，提到各地要大力發(fā)展住房租賃市場。事實上，自2017年下半年以來，建立租購并舉的住房制度，成為繼限購、限貸短期調(diào)控之后的房地產(chǎn)長效調(diào)控政策之一。

房企布局住房租賃市場將面臨哪些?問題？

11月21日，住建部等三部門召開部分省市房地產(chǎn)工作座談會，提到各地要大力發(fā)展住房租賃市場。事實上，自2017年下半年以來，建立租購并舉的住房制度，成為繼限購、限貸短期調(diào)控之后的房地產(chǎn)長效調(diào)控政策之一。上周全國超過9個城市發(fā)布了租賃相關(guān)政策。在4萬億租賃市場的刺激下，房企裹挾金融機構(gòu)加速布局，更多的租賃住房仍在路上。不過，房企租賃業(yè)務的盈利模式仍是痛點，未來租賃市場的真正春天不是規(guī)模大而是利潤足夠高。

一周9城發(fā)布租賃政策

上周（11月13日至19日）短短7天時間，全國超過9個城市發(fā)布了租賃相關(guān)政策。其中浙江確定溫州、紹興、嘉善、義烏為省級住房租賃試點城市；成都規(guī)劃2021年全市租賃住房保有量達151萬套；武漢出臺住房租賃試點50條扶持政策。

11月16日，北京印發(fā)了《關(guān)于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關(guān)意見》，計劃于2017年至2021年的五年內(nèi)供應1000公頃集體土地建集體租賃住房。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對此估算，1000公頃大約是30萬-40萬套出租房，相當于給北京增加10%-15%的租賃房源，如果計劃實現(xiàn)，北京市場租金無疑將明顯下調(diào)。據(jù)悉，此前北京已試點集體土地建設公租房，比如海淀唐家?guī)X項目、溫泉鎮(zhèn)351地塊項目及朝陽區(qū)泓鑫家園小區(qū)。

在今年所有租賃政策中，最直接有效的是土地供應，影響也將從2018年開始顯現(xiàn)，尤其對北京、上海一線租賃熱點城市的影響最大。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京已成交超25宗土地涉及70年產(chǎn)權(quán)持有，大約能夠提供租賃房源2萬套。疊加已經(jīng)掛牌的土地，年內(nèi)土地供應累計有望接近200萬平方米。而上海自今年7月成交首宗居住用地以來，已經(jīng)推出25宗租賃住宅用地，出讓面積96.32萬平方米。

除北京、上海外，事實上，全國超過10個城市開啟租賃土地供應加速模式。10月27日，杭州首宗租賃住房用地成功出讓；10月11日，廣州掛牌出讓首個“全自持”地塊；11月10日，深圳拍出首宗自持租賃用地。張大偉認為，從長遠來看，租賃市場在各地的崛起，將避免房地產(chǎn)市場大起大落，減少非理性購房需求，進而促進市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。

房企裹挾金融機構(gòu)布局4萬億市場

利好政策將促進更多參與者入場，未來10年將是租賃市場快速發(fā)展的階段。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進預測，得益于有租房需求的人口規(guī)模化增長、人均租房面積的不斷提高，2027年全國城鎮(zhèn)將形成54億平方米的有效租賃需求。與此同時，將形成66億平方米的可租賃房源，此類房源由存量住房形成的租賃房源、新房交易形成的租賃房源、租賃用地供應后形成的房源等組成。由此預計租金規(guī)模將達到3.86萬億元，比2017年的水平增長138%。

正是看到了租賃市場近4萬億的“風口”，房企在租賃市場的業(yè)務比重不斷提升。11月21日，萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮公開表示，萬科提出新定位，計劃成為租賃行業(yè)的龍頭企業(yè)。

與此同時，碧桂園旗下的首家長租公寓也于近期亮相。此前碧桂園集團總裁莫斌在2017中期業(yè)績會上透露，目前已圍繞一線城市區(qū)域，在不同的組織架構(gòu)里設立了長租事業(yè)部?！氨坦饒@會積極介入租賃市場，同時希望在政策的支持下，長租業(yè)務可成為公司業(yè)績發(fā)展的一個新的增長點?！?/p>

在房企的裹挾下，金融機構(gòu)也在快速布局租賃市場。10月30日，中信銀行與碧桂園簽署300億元長租住宅保障性基金戰(zhàn)略合作協(xié)議,11月3日,中國建設銀行深圳分行也與招商、華潤、萬科、中海、金地等11家房地產(chǎn)企業(yè)簽署住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議,宣布進軍長租房市場。11月20日,中國工商銀行原廣州分行為廣州“全自持只租不售”的地塊項目提供包括住房租賃建設資金在內(nèi)的50億元全面金融服務支持。

與此同時，在預期的租賃市場刺激下，相關(guān)租賃REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)破冰。近兩個月內(nèi)，國內(nèi)首單央企租賃住房REITs經(jīng)上交所審議通過;國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs在深交所正式發(fā)行。

盈利痛點仍難破局

目前，長租公寓是房企搶奪租賃市場紅利最為直接的方式。截至目前，房企涉足長租公寓的品牌包括萬科的泊寓、龍湖的冠寓、遠洋的邦舍、金地的草莓社區(qū)、石榴的熊貓公寓等。此外，還有鏈家的自如、我愛我家的相寓等中介代理機構(gòu)設立的長租公寓產(chǎn)品；傳統(tǒng)酒店集團也不甘示弱，代表項目有城家公寓、逗號公寓、窩趣輕社區(qū)等；互聯(lián)網(wǎng)+資本平臺設立的長租公寓也在興起，比如蘑菇公寓、青客公寓、you+公寓、魔方公寓、蛋殼公寓等。

到目前為止，有關(guān)租賃的故事才剛剛開始，還有更多的人正在追趕租賃風口。隨著長租公寓產(chǎn)品在市場上迅速興起。一個不可回避的事實是：房企搶占風口有利位置的同時，也將面臨盈利的難題。

“目前最大的核心問題依然是租售比懸殊，這種情況下，租賃全行業(yè)虧損。沒有一家企業(yè)能摸索出租賃直接盈利的可能性?！睆埓髠ケ硎?，當下一二線城市，租售比超過500：1，住宅年出租回報率在1%-2%，一套房出租要100年才能收回成本。5%租金收益率是租賃市場的生死線，達不了這個線，所有租賃只能是過渡行為。

同策研究院對不同類型土地的租賃公寓進行靜態(tài)分析，由成本+收入+稅收+經(jīng)濟指標四部分測算出，租賃公寓年投資回報率為1.86%-5.38%，而目前市場上自持住宅物業(yè)投資回報率僅為2%左右，仍在較低階段。

思源地產(chǎn)集團資產(chǎn)經(jīng)營管理中心總監(jiān)褚玉丹表示，眾多租賃公司都是通過壓低收購端的成本，提高后期租賃收入。但經(jīng)過大量調(diào)查發(fā)現(xiàn)，90%的租賃公司都是虧損的，雖然很多公司都借鑒了規(guī)模效應的理論，但反而帶來激烈競爭。

熊貓公寓CEO王璽龍也不諱言盈利是行業(yè)的難點。事實上，長租公寓的盈利模式仍處于探索階段，模式不明晰是整個行業(yè)的痛點。王璽龍認為成本高是盈利癥結(jié)所在，他唿吁集體土地建設租賃住房等相關(guān)政策細則盡快落地，將利于破局盈利難題。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，租賃市場盈利的本質(zhì)在于土地，拿到低價地，才有優(yōu)勢，才能主導未來市場。目前一些國有房企的工業(yè)用地及存量用地正待盤活用于租賃房產(chǎn)開發(fā)。褚玉丹也認為，目前，思源集團在長租公寓方面的重要戰(zhàn)略與國有企業(yè)進行存量資產(chǎn)盤活，與政府合作開發(fā)長租公寓。

此外，在褚玉丹看來，理想中的盈利模式是通過金融手段疊加多元化的服務，通過服務增加企業(yè)的收益。通過服務端來彌補租金端的空缺。

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