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明年房?jī)r(jià)到底是漲還是跌? 三大外資機(jī)構(gòu)如此預(yù)測(cè)

  • 2017年11月22日 FanTianQing來(lái)源:鳳凰網(wǎng) 976 61
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11月20日,標(biāo)準(zhǔn)普爾及摩根大通同時(shí)發(fā)布2018年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望。

房地產(chǎn),房?jī)r(jià),明年房?jī)r(jià)到底是漲還是跌

明年房?jī)r(jià)到底是漲還是跌?

11月20日,標(biāo)準(zhǔn)普爾及摩根大通同時(shí)發(fā)布2018年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望。摩根大通指出,預(yù)計(jì)明年樓市將放緩,全國(guó)銷售量下降6%,但由于城市人口增長(zhǎng)、加上庫(kù)存下降的支撐,平均售價(jià)將上升8%。

標(biāo)普認(rèn)為,中國(guó)樓市目前最終欠缺上升動(dòng)力,預(yù)計(jì)明年全國(guó)物業(yè)銷售額最多下跌5%,主要原因是銷售量跌。而樓價(jià)還是具有抗跌力,特別是一線城市。

穆迪在11月初的報(bào)告中也闡釋了自己的觀點(diǎn),預(yù)測(cè)2018年下半年全國(guó)合約銷售額將小幅下降,但房?jī)r(jià)大幅調(diào)整的可能性不大。

調(diào)控不放松 銷量將下跌

對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控,三家機(jī)構(gòu)的看法一致,那就是放松無(wú)望。

摩根大通在報(bào)告中指出,由于現(xiàn)措施有效,房地產(chǎn)行業(yè)的措施不太可能進(jìn)一步收緊,預(yù)料該市場(chǎng)在明年將放緩,預(yù)計(jì)全國(guó)銷售量下降6%,但總體保持健康。

標(biāo)普全球評(píng)級(jí)分析師鄒宇軒表示,數(shù)月來(lái)內(nèi)地樓市銷售增長(zhǎng)衰落,10月份數(shù)據(jù)更跌至負(fù)數(shù)。但今年前10月住宅物業(yè)銷售仍上升一成,而大型內(nèi)地房企銷售更創(chuàng)新高。這體現(xiàn)出即使已推出調(diào)控住宅市場(chǎng)措施,內(nèi)地樓市仍熱。政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫措施雖然還未達(dá)到降價(jià)的目的,但卻使銷售面積出現(xiàn)下降。今年以來(lái),迫于政府的價(jià)格調(diào)控措施,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商新項(xiàng)目的銷售部署部分有所延遲,一二線城市的地產(chǎn)銷售面積出現(xiàn)下降。“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最終還是迎來(lái)了減速。”該機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè),2018年中國(guó)全國(guó)范圍內(nèi)的地產(chǎn)銷售額下降幅度將達(dá)到5%,主要緣于銷售面積下降。

穆迪認(rèn)為政府會(huì)繼續(xù)靈活調(diào)整調(diào)控措施,以維持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定。大中城市的調(diào)控措施包括預(yù)售限價(jià)、二次購(gòu)房者限購(gòu)限貸,未來(lái)6-12個(gè)月放松的可能性不大?!拔覀冾A(yù)計(jì),部分房?jī)r(jià)增速較快的城市將選擇性收緊調(diào)控,但在全國(guó)范圍內(nèi)出臺(tái)更嚴(yán)格措施的可能性不大,因?yàn)?017年6月以來(lái)整體房?jī)r(jià)增長(zhǎng)已有所放緩?!倍捎谡掷m(xù)去庫(kù)存,庫(kù)存較高的城市的購(gòu)房政策將會(huì)繼續(xù)寬松。

受調(diào)控影響,穆迪預(yù)計(jì)2018年下半年全國(guó)合約銷售額增速(12個(gè)月移動(dòng)平均)將可能繼續(xù)放緩,同比降幅最多達(dá)到5%,但依然處于該機(jī)構(gòu)對(duì)穩(wěn)定展望的基準(zhǔn)范圍內(nèi)。全國(guó)合約銷售下降的主要驅(qū)動(dòng)因素是銷量下降,大中城市持續(xù)嚴(yán)格調(diào)控會(huì)對(duì)銷售形成制約,而三四線城市的銷售額將較2017年的高水平放緩。

樓價(jià)難跌 仍有上漲預(yù)期

雖然銷量下滑成為共識(shí),但這些機(jī)構(gòu)對(duì)2018年房?jī)r(jià)的走勢(shì)還是較為樂(lè)觀。

穆迪的研究報(bào)告顯示,在經(jīng)歷12個(gè)月的去庫(kù)存后,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體庫(kù)存水平已有所下降。因?yàn)檎畤?yán)格調(diào)控,一線城市的銷售下滑、庫(kù)存比例上升,但由于終端用戶需求強(qiáng)勁,因此未來(lái)6-12個(gè)月庫(kù)存大幅上升的可能性不大。而二三線城市的住宅庫(kù)存依然低于2015年的峰值。

該機(jī)構(gòu)表示,中國(guó)大中城市的房?jī)r(jià)將受到政府對(duì)新房售價(jià)的調(diào)控所制約,但庫(kù)存水平仍保持健康且處于可控狀態(tài),并將支持房?jī)r(jià)溫和增長(zhǎng)。

在標(biāo)普看來(lái),內(nèi)地樓價(jià)仍有抗跌力,尤其是一線城市?!安贿^(guò)一線城市較其他三四線城市過(guò)熱,令樓價(jià)已出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。至今政策收緊雖未影響樓價(jià),但已降低成交量?!?/p>

基于中國(guó)住房貸款對(duì)價(jià)值比率低,城市人口增長(zhǎng),加上庫(kù)存下降的判斷,摩根大通認(rèn)為全國(guó)銷售量雖將下降,但平均售價(jià)則會(huì)上升8%。

實(shí)際上,對(duì)于明年樓市的判斷,國(guó)內(nèi)的龍頭房企也是持相似的看法。在近日的月度經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)電話會(huì)議中,萬(wàn)科的管理層表示,2018年,調(diào)控肯定是不動(dòng)搖的,力度也是不會(huì)放松的。市場(chǎng)成交會(huì)小幅地下降,一二線城市價(jià)格難以上升,成交量明顯下降的三四線城市,房?jī)r(jià)也有下跌的壓力。整體上說(shuō),明年全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積和金額應(yīng)該都是下降的。

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