中國樓市“降火” 長效機制“破冰”

• 2017年8月16日 FanTianQing來源：騰訊新聞 496 26
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在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，長效機制建設出現(xiàn)“破冰”跡象。

　　“北漂”10年的蔡志新在今年告別了頻繁搬家、四處租房的日子，和新婚妻子搬入新居。2014年，他參加北京自住型商品住房搖號并且幸運中簽，以每平方米2.2萬元(人民幣，下同)的價格買下一套位于東五環(huán)外的小戶型住宅。

　　“現(xiàn)在北京核心區(qū)房價每平方米已超過10萬元，如果不是搖到自住房，我們根本買不起?！辈讨拘孪蛴浾吒袊@。

　　自住房是一種政策性產(chǎn)權房，官方限定售價，且5年內(nèi)不能上市交易。相對低價的自住房不僅為蔡志新這樣的“夾心層”提供買房機會，更是本輪調(diào)控中北京抑制房價過熱的關鍵手段之一。北京制定了未來5年提供150萬套自住房的計劃，近期更計劃將自住房升級為“共有產(chǎn)權房”，明確無本地戶籍的“新北京人”分配不少于三成。

　　從供應純商品住房到提供兼顧不同人群的多種政策性產(chǎn)權房，蔡志新的買房故事背后是中國住房供應體系的變革。一種從供給側出發(fā)的新型房地產(chǎn)調(diào)控制度正在浮出水面。

　　從去年底中央經(jīng)濟工作會議到今年7月召開的中央政治局會議，決策層的樓市調(diào)控思路愈加明晰——從供給和需求兩端發(fā)力，加快建立基礎性制度和長效機制，落實“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。

　　“這一定位意味著在中央頂層設計層面讓住房回歸居住屬性，可以說這是黨的十八大以來房地產(chǎn)政策思路最主要的脈絡?！眹鴦赵喊l(fā)展研究中心研究員任興洲告訴?記者，定位明確了，未來房地產(chǎn)發(fā)展的制度和政策設計就有了總體方向。

　　清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉解釋說，中國住房市場上的許多問題，源于住房逐漸脫離居住屬性而過分看重、強化投資功能和資產(chǎn)屬性，導致從民生問題衍生出經(jīng)濟、社會等問題。要通過構建符合中國國情和市場規(guī)律的長效機制，嚴格抑制房地產(chǎn)市場投機，有效引導房地產(chǎn)市場投資和使用行為，才能促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

　　長效機制并不是新詞，但無論是土地、金融制度的改革還是開征房地產(chǎn)稅都是觸動利益的“硬骨頭”，因此多年來難以“落地”。不過，在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，長效機制建設出現(xiàn)“破冰”跡象。

　　任興洲指出，過去中國城鎮(zhèn)商品住房供應主要以出售為主，導致中國居民住房自有率較高，達到70%至80%左右，而租賃住房市場長期發(fā)育不良，成為短板。發(fā)展和完善租賃市場，在住房供應結構上實現(xiàn)租售并舉，應是長效機制建設的重要組成部分。廣州近期提出的“租購同權”，上海出讓兩塊土地要求“只租不售”，北京、佛山等市土地競拍中也出現(xiàn)100%由開發(fā)商建設自持商品房的地塊……這些都從政策和制度層面為租賃住房市場的發(fā)展創(chuàng)造了條件。

　　鏈家研究院院長楊現(xiàn)領認為，未來中國房地產(chǎn)市場有望形成新房市場、二手房市場、租賃市場“三足鼎立”的局面。2016年中國新房、二手房和租賃交易額分別為11萬億元、6.5萬億元和1萬億元，租賃市場規(guī)模占比遠低于日本(80%)、美國(50%)的水平。隨著二手房和租賃市場的持續(xù)發(fā)展，將形成“一二線城市二手房和租賃為主，三四線城市新房為主”的住房供應新結構。

　　除了在租賃市場形成的突破之外，劉洪玉指出，中國近5年正形成由政策性租賃住房和政策性產(chǎn)權住房構成的保障性住房供給體系，促進了以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系的實現(xiàn)。

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