存量時(shí)代的轉(zhuǎn)型選擇：房企紛紛布局城市更新

• 2017年8月16日 FanTianQing來源：騰訊新聞 591 33
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業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，房企紛紛布局城市更新，一是因?yàn)楹诵某鞘械恼信膾炷玫亻T檻升級(jí)，二是白銀時(shí)代的新房開發(fā)空間趨于有限，運(yùn)營、改造、更新逐漸成為房企占位存量住宅市場(chǎng)的破局關(guān)鍵。

　　城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)。對(duì)于自己所居住的房屋的修理改造，對(duì)于街道、公園、綠地和不良住宅區(qū)等環(huán)境的改善有要求及早施行，以形成舒適的生活環(huán)境和美麗的市容。包括所有這些內(nèi)容的城市建設(shè)活動(dòng)都是城市更新。

　　過去十幾年的新房開發(fā)，使得國內(nèi)住宅增量市場(chǎng)形成一定程度的飽和，對(duì)持續(xù)追求業(yè)績?cè)鲩L點(diǎn)的房企而言，單純的賣房子利潤漸微亟需尋找可替代的模式，而新城開發(fā)、片區(qū)改造、新型城市圈建設(shè)等城市更新潮則創(chuàng)造了又一個(gè)可供挖掘的市場(chǎng)空間。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，房企紛紛布局城市更新，一是因?yàn)楹诵某鞘械恼信膾炷玫亻T檻升級(jí)，二是白銀時(shí)代的新房開發(fā)空間趨于有限，運(yùn)營、改造、更新逐漸成為房企占位存量住宅市場(chǎng)的破局關(guān)鍵。

　　城市更新需求劇增

　　據(jù)中國指數(shù)研究院報(bào)告顯示，2016-2020年間，我國城鎮(zhèn)住宅拆遷改造需求將達(dá)到29.33億平方米，占總體住房需求的34.4%，國內(nèi)城市更新的潛在需求量十分龐大。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士蘇鑫表示，這其中存在著并購紅利、資本紅利、運(yùn)營紅利和政策的紅利，一個(gè)上萬億規(guī)模的巨大市場(chǎng)正在形成。

　　尤其近年，廣州、深圳、上海等城市相繼將舊城改造、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營等城市更新作為重點(diǎn)發(fā)展方向，包括近日廣州黃浦區(qū)設(shè)定確保全年10個(gè)項(xiàng)目動(dòng)工的目標(biāo)，深圳龍華區(qū)列入城市更新項(xiàng)目84個(gè)，上海探索城市更新基金、舉辦城市更新專題研討班等，通過對(duì)存量用地的開發(fā)利用和舊城空間的煥新，為城市可持續(xù)發(fā)展注入新生機(jī)。

　　城市更新對(duì)城市的空間、功能、產(chǎn)業(yè)布局、生活方式等方面，都將帶來深刻的改變和影響。戴德梁行大中華區(qū)行政總裁張國正認(rèn)為，在強(qiáng)調(diào)存量煥新的新形勢(shì)下，政府如何在有限的用地上實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)活力和社會(huì)宜居性的同步提升，企業(yè)又如何摸索出適合自己的“資產(chǎn)運(yùn)營+資本運(yùn)作”的有效模式，都面臨著操作層面的挑戰(zhàn)。

　　房企爭相布局下的挑戰(zhàn)

　　通過行業(yè)觀察發(fā)現(xiàn)，隨著新房市場(chǎng)發(fā)展到一定階段，許多城市卻又面臨著舊城區(qū)的交通方式落后不完善、公共配套布局不合理等城市更新難題，意識(shí)到城市中心區(qū)供地逐漸稀少的房企，也不約而同地將“邊改造、邊運(yùn)營”作為下一步轉(zhuǎn)型方向。

　　其中，萬科、碧桂園、恒大等3000億規(guī)模級(jí)的大房企均布局有大型產(chǎn)業(yè)城項(xiàng)目，如萬科持續(xù)開發(fā)經(jīng)營多年的良渚文化村，碧桂園斥資860億改造的昆明春城項(xiàng)目，恒大在深圳納入的近6000億貨值的城市更新儲(chǔ)備等；中型房企方面，陽光城通過一系列并購獲得多個(gè)城市更新項(xiàng)目，龍光地產(chǎn)在珠海、惠州及潮州等地參與建設(shè)6個(gè)城市更新項(xiàng)目，將提供180億元的可售資源，旭輝一舉拿下太原三給片區(qū)的新城改造項(xiàng)目，預(yù)期投資達(dá)500億左右。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉向記者表示，“一方面，從核心城市來講，招拍掛拿地的量相對(duì)減少而門檻抬高，房企需要通過其他途徑來獲取開發(fā)儲(chǔ)備；另一方面，舊城改造整體地價(jià)不高，政府更愿意降低土地成本來換取開發(fā)商對(duì)產(chǎn)業(yè)、就業(yè)資源的導(dǎo)入；對(duì)房企發(fā)展而言，也需要多元化業(yè)務(wù)的落地和拓展。”

　　相較于資金充裕、資源雄厚且開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的大房企，許多此前只專注于樓盤開發(fā)而并未操作過大體量項(xiàng)目的中型房企，能否承載巨量的資金壓力、進(jìn)行長周期的新城運(yùn)營？對(duì)此， 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，城市運(yùn)營和更新方面的經(jīng)驗(yàn)較少的房企，要對(duì)類似基礎(chǔ)設(shè)施配套等內(nèi)容有更充分的掌握，這樣投資過程中才不會(huì)太被動(dòng)。

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