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中國(guó)房企出海史:跨越“三年之癢” “迷惑期”接近尾聲

2017年3月13日     來源:鳳凰周刊      編輯:HeDaoHui      繁體
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2013年,被視作是中國(guó)國(guó)內(nèi)房企開始走向海外第一年。出海的形式除了全聯(lián)地產(chǎn)商會(huì)組織的這種房地產(chǎn)基金以外,大部分企業(yè)投資美國(guó)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn),比如SOHO收購(gòu)美國(guó)通用大廈股權(quán),找當(dāng)?shù)睾献骰锇楣餐_發(fā)項(xiàng)目,還有大批的房企直接投資海外項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā),其中包括綠地,
  初期的水土不服

  2016年12月29日,萬達(dá)酒店發(fā)展有限公司發(fā)布公告稱,由于馬德里“西班牙大廈”買方未按時(shí)支付1400萬歐元的額外按金,其“正考慮是否與買方討論及磋商延長(zhǎng)額外按金之付款時(shí)間,或是否終止該協(xié)議及保留已收按金作為違約賠償金。”

  這已經(jīng)不是這個(gè)項(xiàng)目首次遭遇變故。2014年初,萬達(dá)以2.65億歐元購(gòu)入西班牙大廈,提出了完全拆毀大廈,一磚一瓦重建的改造方案。但隨后2015年大選,新政府上任,開始對(duì)前任政府執(zhí)政期間所簽各類合同進(jìn)行重新審議和評(píng)估,西班牙大廈就在其中。2016年1月12日,據(jù)西班牙《abc報(bào)》報(bào)道,中國(guó)萬達(dá)集團(tuán)將會(huì)逐步關(guān)閉在馬德里的辦公室,放棄改造西班牙大廈的計(jì)劃,這才有了年底的出售二次風(fēng)波。

  這樣的尷尬并非首例。

  早在2014年6月,韓國(guó)濟(jì)州島知事發(fā)表言論稱,中國(guó)目前投資濟(jì)州的大項(xiàng)目屬于“投機(jī)資本”,擔(dān)心未來中國(guó)人在濟(jì)州圈地成為“中國(guó)城”,要求已經(jīng)獲得上屆政府批準(zhǔn)但未開工的項(xiàng)目“從頭再來”。同時(shí)還宣布,將大幅提高外國(guó)人通過購(gòu)買房地產(chǎn)獲得濟(jì)州永居權(quán)的條件。

  雖然隨后綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良隨中國(guó)代表團(tuán)訪韓,韓國(guó)濟(jì)州島項(xiàng)目的開發(fā)危機(jī)已得以化解,但這在一定程度上反映出中國(guó)房企出海時(shí)遇到的風(fēng)險(xiǎn)和難題。

  “剛剛出海時(shí)候的水土不服,原因主要來自兩個(gè)方面,一是在政策方面,比如從審批方面,國(guó)內(nèi)的審批和國(guó)外的完全不同,所有技術(shù)性程序走完后,如果當(dāng)?shù)鼐用褚驗(yàn)榄h(huán)境,種族等等這種問題不同意,仍然無法進(jìn)行,就會(huì)把整個(gè)過程拖的很長(zhǎng)。第二是團(tuán)隊(duì)方面,很多的開發(fā)商選擇空降部隊(duì),國(guó)內(nèi)的專業(yè)人士到了國(guó)外并不熟悉,無論是政策還是人脈,很多工作沒辦法開展。“聶梅生說。

  保利地產(chǎn)就曾經(jīng)隱約透露過這樣的困擾,對(duì)于海外投資將會(huì)采取積極而審慎的態(tài)度,“因?yàn)楹M獾姆审w系、價(jià)格體系、稅收體系、材料供應(yīng)體系等和國(guó)內(nèi)的差異性還是比較大。”

  “海外地產(chǎn)發(fā)展模式依然不成熟。”易居中國(guó)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為,目前絕大多數(shù)房企的海外業(yè)務(wù)仍處于談概念的時(shí)期,大部分項(xiàng)目尚處于洽談、取地、規(guī)劃等前期階段中,而且從短期來看海外地產(chǎn)對(duì)大多數(shù)房企的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率都極小。從運(yùn)作模式上看,國(guó)內(nèi)房企對(duì)海外市場(chǎng)整體仍處于探索階段,由于國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)的各方面規(guī)則都與國(guó)內(nèi)有巨大差異,國(guó)內(nèi)企業(yè)在進(jìn)入早期都會(huì)出現(xiàn)各種程度的不適應(yīng)。

  世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉說,由于不同國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)在開發(fā)操作、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方面大相徑庭,加之潛在回報(bào)與各國(guó)貨幣表現(xiàn)關(guān)聯(lián)密切,若房企欲同時(shí)進(jìn)軍多個(gè)國(guó)家,在拿地、銷售、團(tuán)隊(duì)、匯率管理等各方面均將面臨挑戰(zhàn)??赡艹霈F(xiàn)的情況是,即使某一模式在某一國(guó)家大獲成功,但在其他國(guó)家卻仍不具備太大的可復(fù)制性。

  中坤對(duì)冰島的投資就是一個(gè)例子,由于政治和法律問題,無論最初的購(gòu)地方案還是后來的租地計(jì)劃都懸而未決,最后不了了之?!捌鋵?shí)很多房企都遭遇過這樣的事情,所以并不是所有出海的房企都會(huì)堅(jiān)持做海外市場(chǎng),撤回的多的是。”一位業(yè)內(nèi)知情人士稱。

  在這一點(diǎn)上,更多的中小房地產(chǎn)企業(yè),甚至比大房企有優(yōu)勢(shì)。分散,靈活,適應(yīng)性強(qiáng),讓很多中小企業(yè)在海外找到了春天?!坝行┬∑髽I(yè)甚至比大企業(yè)做的還好?!甭櫭飞f。

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