近期記者發(fā)現(xiàn)，由于公寓庫存量大、競爭激烈，商務(wù)公寓的促銷方式花樣百出，“低首付”、“返租”等營銷方式重出江湖。隨著“3·15”消費者權(quán)益日的臨近，有媒體推出了樓市3·15”專題，解密購買商務(wù)公寓那些事!

　　套路一：

　　“商改住”“返租” 餡餅還是陷阱?

　　在東城往大嶺山方向，有一個樓盤正在推售酒店式商務(wù)公寓。在樓盤現(xiàn)場，一名銷售人員告訴記者，目前該盤執(zhí)行“返租”的銷售模式，“帶租出售”，剛買房就可以收回十幾萬元的租金。

　　記者參觀樣板房發(fā)現(xiàn)，公寓房間完全按照酒店使用方式設(shè)計，有獨立的洗手間和臥室，卻沒有陽臺和廚房，水電按照商業(yè)收費標準，并不適合居家使用。

　　銷售人員告訴記者，目前該樓盤推出的公寓是50~80平方米的單間和兩房單位，其中約有12層150套公寓在銷售后直接以返租的方式出租給一家酒店，目前項目主推的正是這些公寓產(chǎn)品?！俺鍪酆笪迥陼r間返租給酒店，算下來每個月的租金是2000元左右，五年以后你可以選擇繼續(xù)出租給酒店，或者收回來自己出租?！变N售人員介紹，五年返租共有十多萬元，在買房時會當作房款直接一次性返回給購房者。

　　記者觀察：

　　記者在東莞房管局官方網(wǎng)站查詢發(fā)現(xiàn)，目前該樓盤在售的這批公寓房屋用途為“辦公”， 這意味著這批公寓的土地性質(zhì)為商業(yè)用地。從目前東莞市場上來看，寫字樓的均價和租金都較公寓要低很多，這也是開發(fā)商將其改造成公寓出售的重要原因。

　　在銷售方式上，“返租”金額一次性返還給購房者，直接抵扣購房款，這意味著五年時間內(nèi)，購房者沒有租金收回來。如果五年后酒店撤場，收回的公寓重新出租也將是一個“燙手山芋”。另外，沒有陽臺和廚房的公寓想要轉(zhuǎn)手也十分不易。

　　套路二：

　　低首付、高月供，你如何選擇?

　　記者了解到，目前東城、萬江、虎門、石碣等多個區(qū)域有樓盤推出了“低首付”的促銷模式。石碣有樓盤銷售人員稱，開發(fā)商最多可墊付30萬元首付;萬江一商務(wù)公寓項目為了清尾貨，也通過“低首付”促銷，開發(fā)商墊付兩成首付。

　　開發(fā)商是如何做到“低首付”的?在上述東城某樓盤現(xiàn)場，銷售人員給記者計算了一套公寓的價格，這套公寓面積約51.6平方米，折后總價約79萬元?！吧虅?wù)公寓首付五成，約39萬元，商務(wù)公寓只能貸款十年，月供約需要4200元?！变N售人員告訴記者，減掉“返租”5年的租金約12萬元，首付僅需要28萬元?！叭绻X得首付還太高，我們可以幫你做裝修貸，可以再減掉19萬元?！变N售人員向記者透露，貸款時間為三年，月供約7082元。這樣算下來首付僅需9萬多元。

　　記者觀察：

　　記者了解到，投資公寓的購房者資金實力不強，“低首付”對于拉動成交可以起到不錯的作用。另一方面，“低首付”的方式還可以拉高單價，提高開發(fā)商的利潤。不過，“低首付”的背后往往是“高月供”，開發(fā)商通過其他方式借貸給購房者的首付款，一般需要1~3年內(nèi)還清，每月還貸的數(shù)額就會比較巨大。