地鐵物業(yè)會升值?小心升值潛力被透支

　　“地鐵口物業(yè)”實(shí)際上可能離地鐵口很遠(yuǎn)，也有可能你的升值潛力被提前透支。記者踩盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，城區(qū)一公寓號稱“地鐵口物業(yè)”，但實(shí)際上其所在位置距離地鐵口接近一公里。

　　在某樓盤現(xiàn)場，一名銷售人員指著遠(yuǎn)處的工地介紹，“那里是莞惠城軌的出口，3月就要開通了;還有1號線的出口也在那里，2020年就可以開通了?！庇浾吡私獾?，由于“靠近地鐵口”的原因，該公寓的定價(jià)在1.5萬元/平方米以上，遠(yuǎn)高于同類型的產(chǎn)品，甚至達(dá)到了目前東莞城央的公寓定價(jià)。

　　記者觀察：

　　事實(shí)上，莞惠城軌真正實(shí)現(xiàn)與廣州、深圳的順利換乘還需要很長一段時(shí)間。而官方公布的1號線竣工時(shí)間可能是2022年12月，最快的通車時(shí)間要到2023年。這也意味著地鐵口能夠真正刺激該地段房價(jià)大幅度升值，還需要最少五年時(shí)間。

　　由于目前樓盤定價(jià)較高，配套又少，當(dāng)下的報(bào)價(jià)早已經(jīng)提前透支了地鐵、城軌帶來的升值潛力，未來的升值幅度充滿著不確定性。

　　套路四：

　　升值大餅 租金不夠升值湊?!

　　由于去年東莞房價(jià)上升較快，而租金卻保持平穩(wěn)，目前公寓的租金顯然不再能夠和月供相抵。不過公寓的銷售人員會告訴你，現(xiàn)在購買公寓不是看租金，而是看未來的升值潛力。

　　記者在東城某公寓項(xiàng)目踩盤時(shí)，銷售人員稱，雖然返租的租金僅是每月2000元左右，不能和月供相抵，但是兩三年后這套公寓價(jià)值會翻倍，自然就會賺回來了。

　　記者觀察：

　　2017年東莞全市有近20個(gè)項(xiàng)目推售公寓產(chǎn)品，潛在供應(yīng)量預(yù)計(jì)破萬套。由于一手房市場上公寓數(shù)量龐大且位置好，二手房市場商務(wù)公寓很難賣出高價(jià)。加上與剛需住宅產(chǎn)品相比，商務(wù)公寓升值更慢，在一定時(shí)間內(nèi)升值翻倍的希望十分渺茫。

　　提醒：

　　商務(wù)公寓原是“雙無”產(chǎn)品

　　眼下不限購的商務(wù)公寓成為投資市場的“香餑餑”。不過，在投資前你需要了解清楚商務(wù)公寓的這些特點(diǎn)。

　　商務(wù)公寓一般是商業(yè)性質(zhì)土地，目前東莞商務(wù)公寓的產(chǎn)權(quán)多為40年，使用年限較短。但偶爾也有樓盤有70年使用年限，需要購房者咨詢。與普通的住宅公寓相比，商務(wù)公寓雖然不限購，但由于是商業(yè)性質(zhì)，“無落戶”、“無學(xué)位”，屬于“雙無”產(chǎn)品。即使你有東莞本地戶口，也不能將戶口遷入商務(wù)公寓當(dāng)中。

　　另外，商務(wù)公寓的水電費(fèi)按照商用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，費(fèi)用相對較高;商務(wù)公寓普遍不通燃?xì)?，做飯只能使用電，一般也沒有陽臺，這些差別購房者在購房前都要提前了解。

　　而由于“無落戶”、“無學(xué)位”，商務(wù)公寓進(jìn)入存量房市場流轉(zhuǎn)時(shí)，難度也大一些。

　　建議：

　　投資要有“放長線”的準(zhǔn)備

　　如果你的經(jīng)濟(jì)條件允許，又十分想投資一套商務(wù)公寓保值的話，那么在投資之前要做好功課。

　　一、算好賬：月供必須是自己能夠承受的范圍內(nèi)，最高不要超過月收入的五成。

　　二、放長線：目前樓市進(jìn)入調(diào)整期，而且東莞公寓市場競爭激烈，商務(wù)公寓租金低，升值慢，想要投資商務(wù)公寓獲利，要有放長線的心理準(zhǔn)備。

　　三、選好地段：公寓的投資價(jià)值在于地段優(yōu)勢。地鐵口物業(yè)是目前最值得投資的物業(yè)之一。不過，公寓的附加價(jià)值更多是用于出租，因此周邊的配套是否成熟，出租市場是否旺盛都需要考察。

　　選擇一些目前相對成熟的區(qū)域更靠譜一些。