從去年3月開始，武清樓市的月度成交規(guī)模從不足2000套跳漲至3000套以上的水平，個別月份甚至超過4000套，直到10月才遭遇腰斬，成交量又將至不足2000套的水平，且至今仍未恢復。對此，業(yè)內人士指出，在2016年的市場行情中，武清樓市的暴漲與暴跌，都反映出投資需求旺盛、非理性情緒蔓延的特點。

　　“飛地”的房價史

　　武清區(qū)是天津僅有的兩個與北京接壤的區(qū)域之一，區(qū)劃面積1570萬平方千米，是僅次于濱海新區(qū)和薊州區(qū)的第三大區(qū)縣。與另一個接壤北京的薊州區(qū)相比，武清位于京津兩地的中間地帶，且有高鐵的經過，地理位置和交通條件更為優(yōu)越。

　　從房地產市場發(fā)展來看，武清可謂是天津的一塊“飛地”。當地房企人士向記者表示，武清樓市從2000年以后真正起步，其變化趨勢與鄰近的燕郊、香河等地幾乎同步，而與天津樓市變化有著明顯的差別。

　　從區(qū)域布局來看，圍繞武清中心區(qū)域周邊，有大量的在建和已經建成的房地產項目，相比當地的常住人口甚至有過剩之嫌。同時，很多已交房的小區(qū)入住率較低，晚間“黑燈”的現象較為普遍。

　　在武清的購房者結構中，來自北京的購房者占據半數以上(但比例低于燕郊、香河等地)，其余多來自天津市區(qū)和河北。這些相似的特征，使得武清樓市的升溫與降溫，滯后于燕郊、香河1-2個月的時間。

　　在環(huán)北京區(qū)域的各區(qū)縣中，武清具有兩個重要優(yōu)勢。一是高鐵站帶來的便利性。自2008年京津高鐵正式開通運營之后，武清房價迎來第一波上漲期。在此之后，武清樓市不再滯后于“北三縣”，而是與后者趨于同步。

　　另一個優(yōu)勢在于落戶。相比環(huán)京區(qū)域的河北各區(qū)縣，武清有在天津落戶的機會，風行多年的藍印戶口政策吸引了大量的北京購房者。2014年，藍印戶口政策終結，武清購房者仍可憑借積分的方式落戶天津。

　　這些綜合優(yōu)勢，以及受益于京津冀區(qū)域發(fā)展的利好，使得武清樓市在去年一度迎來暴漲。

　　據記者調查，位于區(qū)域中心地帶的“楓丹天城”項目，去年5月時的開盤均價不足15000元/平方米，到10月加推房源時，房價已經上漲到24000元/平方米;區(qū)域南部的紫韻楓尚項目，去年年初開盤均價為6000元/平方米，到今年1月的推盤，單價就已超過1萬元。

　　當地某知名房地產企業(yè)負責人向記者表示，去年二、三季度以來，武清區(qū)域的多數房地產項目出現大幅漲價，漲幅近乎翻倍。支撐這種漲價的，是以北京為主的購房群體，其中有相當比例為投資客。

　　他還表示，與環(huán)京區(qū)域的其它區(qū)縣一樣，武清房價一度出現一房難求的局面，“最夸張的時候，一個房號就能炒到十幾萬。”此后，“炒房號”行為被禁止，但武清的房價并未看到下跌跡象。

　　潛力與泡沫

　　武清樓市的轉折點在去年第四季度。根據中原地產的統(tǒng)計，去年10月，武清成交商品住宅1727套，環(huán)比下降48.2%。到11月和12月，成交量進一步下降到1487套和1294套。今年1月，成交量仍然在1273套的低位。

　　去年出臺的兩輪調控政策，被認為是造成樓市降溫的主因。2016年9月末，天津出臺“限購令”，并提高非津籍購房者的首付比例，政策作用的范圍為市內六區(qū)和武清區(qū)。11月末，天津再度發(fā)文提高信貸門檻。

　　政策出臺后，很多房企開始封盤，造成武清樓市供應量迅速下跌。根據記者的調查，去年四季度以來，武清甚少有新項目開盤，現有的項目大多售罄，部分只剩尾盤。

　　這種暴漲又暴跌的現象在其它區(qū)域甚少出現。中國房地產經理人聯(lián)盟秘書長陳云峰向21世紀經濟報道記者表示，這是因為武清樓市的投資客比例較大，市場情緒容易出現波動。

　　陳云峰表示，在環(huán)京區(qū)域的各區(qū)縣中，受益于京津冀協(xié)同發(fā)展倡議的次序，分別為廊坊、武清、張家口。其中，相比廊坊，武清的地理位置稍遠，使得其城市一體化的特征稍弱，區(qū)域協(xié)同性較強。從產業(yè)轉移方面來看，較之廊坊，武清所承接的轉移產業(yè)規(guī)模相對較小。

　　這些因素也就決定了，武清對于北京的人口吸引力相對不足。就房地產而言，該區(qū)域也主要定位于養(yǎng)老、休閑的需求，而非居住需求。因此這一市場更容易出現大漲大跌。

　　同很多環(huán)京區(qū)域類似，武清當地的業(yè)內人士對于樓市發(fā)展頗有信心，其理由主要在于京津冀區(qū)域的后續(xù)利好，以及武清房價的“洼地”特征。

　　有樓盤銷售人員透露，項目的下一期開盤時間有可能在5月，價格也會繼續(xù)上調。這是因為從去年以來，鴻坤、恒大、首創(chuàng)等房企先后在武清高價拿地，對未來的房價將是重要支撐。