2025年城市更新行業(yè)調(diào)研分析：政策驅(qū)動與市場機(jī)遇

一、城市更新行業(yè)政解讀

中國城市更新已進(jìn)入政策驅(qū)動的深化階段，形成“中央統(tǒng)籌-地方創(chuàng)新”的雙軌機(jī)制。中央層面通過“十四五”規(guī)劃、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略及“雙碳”目標(biāo)構(gòu)建核心框架，2025年中央財政設(shè)立專項基金支持試點城市建設(shè)，并推動REITs擴(kuò)容至保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域，為市場化運作提供退出通道。政策工具箱持續(xù)豐富，容積率獎勵試點、稅收優(yōu)惠延長、超長期特別國債支持等措施形成組合效應(yīng)，例如上海歷史建筑保護(hù)容積率轉(zhuǎn)移政策允許開發(fā)主體通過跨區(qū)域指標(biāo)調(diào)配平衡收益，有效激活存量資產(chǎn)。

地方實踐呈現(xiàn)差異化創(chuàng)新特征。北京海淀區(qū)構(gòu)建“1+5+N”政策體系，將審批流程壓縮，土地用途變更過渡期政策釋放科研用地效能;上海張園項目通過“政府主導(dǎo)+市場運作”模式，利用容積率轉(zhuǎn)移和土地出讓金返還機(jī)制，實現(xiàn)石庫門建筑保護(hù)與高端商業(yè)運營的平衡;深圳發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)城市更新工作的若干措施》，在資金支持、規(guī)劃審批等方面突破傳統(tǒng)路徑，形成“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”的改革樣本。政策創(chuàng)新與地方治理能力深度綁定，推動城市更新從單一項目改造向片區(qū)統(tǒng)籌、功能復(fù)合方向演進(jìn)。

政策導(dǎo)向正從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量優(yōu)先。中央城市工作會議明確提出“內(nèi)涵式發(fā)展”主線，強(qiáng)調(diào)城市更新需與產(chǎn)業(yè)升級、生態(tài)保護(hù)、文化傳承協(xié)同推進(jìn)。例如，成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈通過共建巴蜀文化走廊，將歷史街區(qū)活化利用率納入考核指標(biāo);長三角地區(qū)建立碳排放交易聯(lián)盟，覆蓋多個項目，推動更新項目全生命周期碳管理。這種政策轉(zhuǎn)向倒逼市場主體從“開發(fā)思維”轉(zhuǎn)向“運營思維”，催生EPC+O、投資人+EPC等新型合作模式，實現(xiàn)資金平衡與長期收益的統(tǒng)一。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布《2025-2030年中國城市更新行業(yè)深度發(fā)展研究與“十五五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》顯示分析

二、城市更新行業(yè)市場格局裂變

城市更新市場呈現(xiàn)“雙軌并行”特征。央地國企主導(dǎo)核心區(qū)域重大項目，承擔(dān)一級開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施升級職能;市場化機(jī)構(gòu)聚焦商業(yè)化運營，通過輕資產(chǎn)輸出、品牌管理等方式滲透細(xì)分領(lǐng)域。例如，華潤萬象生活通過“商業(yè)+生態(tài)”模式提升項目溢價能力，單個項目年收益突破預(yù)期;萬科“萬物云城”模式覆蓋多個城市更新項目，運營收入占比顯著提升。這種分工格局推動行業(yè)從“重資產(chǎn)投入”向“資產(chǎn)運營+資本運作”轉(zhuǎn)型，REITs發(fā)行成為關(guān)鍵退出路徑，首批項目平均分派率符合市場預(yù)期，吸引社?；?、保險資金等長期資本入局。

業(yè)態(tài)重構(gòu)成為市場增量核心。工業(yè)遺存改造占比顯著提升，北京首鋼園、上海楊浦濱江等項目通過“騰籠換鳥”引入數(shù)字經(jīng)濟(jì)、文化創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)，形成“產(chǎn)業(yè)園區(qū)+城市客廳”的復(fù)合功能。老舊小區(qū)改造從基礎(chǔ)型向完善型躍遷，加裝電梯、適老化設(shè)施配置率大幅提升，社區(qū)經(jīng)濟(jì)活力顯著增強(qiáng)。例如，重慶民主村社區(qū)改造引入商業(yè)業(yè)態(tài)，實現(xiàn)老舊社區(qū)向全齡友好型社區(qū)轉(zhuǎn)型;成都寬窄巷子通過“原住民否決權(quán)”機(jī)制保留文化標(biāo)識業(yè)態(tài)，帶動周邊文旅消費增長。這些實踐表明，城市更新正從物理空間改造向社會價值創(chuàng)造延伸，形成“空間-產(chǎn)業(yè)-社區(qū)”的良性互動。

技術(shù)賦能重塑行業(yè)競爭力。BIM技術(shù)普及率提升，雄安新區(qū)實現(xiàn)全域建模，設(shè)計效率提升，成本降低;智能建造機(jī)器人在多個省份應(yīng)用，抹灰精度提升，施工效率大幅提高。數(shù)字孿生城市覆蓋率目標(biāo)達(dá)成，上海張江科學(xué)城運用CIM平臺實現(xiàn)地上地下全要素管理，開發(fā)周期縮短。綠色技術(shù)成為標(biāo)配，分布式能源系統(tǒng)、雨水收集利用等技術(shù)在新建項目中滲透率提高，上海楊浦濱江項目通過碳減排量交易產(chǎn)生收益，驗證了低碳更新的商業(yè)可行性。技術(shù)迭代推動行業(yè)從勞動密集型向知識密集型轉(zhuǎn)型，具備數(shù)字化能力的企業(yè)將在競爭中占據(jù)優(yōu)勢。

三、區(qū)域協(xié)同深化

城市群成為更新主戰(zhàn)場。京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)等核心區(qū)域依托產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和資本優(yōu)勢，形成“政策協(xié)同-資源整合-模式輸出”的聯(lián)動機(jī)制。例如，前海試點跨境建筑標(biāo)準(zhǔn)互認(rèn)，推動深港規(guī)則銜接;南京夫子廟、老門東等項目通過保護(hù)與開發(fā)結(jié)合，成為城市更新市場亮點，帶動周邊土地溢價。區(qū)域協(xié)同不僅優(yōu)化資源配置，更推動標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，為全國性市場形成奠定基礎(chǔ)。

縣域市場成為新藍(lán)海。中西部三四線城市通過新城開發(fā)加速補(bǔ)短板，新建改造面積占比提升?？h域更新呈現(xiàn)“小而美”特征，重點聚焦基礎(chǔ)設(shè)施升級和公共服務(wù)完善。例如，某西部縣城通過EPC+F模式實施管網(wǎng)改造，引入社會資本解決財政壓力;某中部鄉(xiāng)鎮(zhèn)利用閑置校舍改造為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園，激活鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)?？h域市場雖單體規(guī)模較小，但憑借政策傾斜和低成本優(yōu)勢，吸引專業(yè)化企業(yè)布局，形成差異化競爭格局。

跨行業(yè)生態(tài)圈加速形成。城市更新與文旅、科技、金融等產(chǎn)業(yè)深度融合，催生新商業(yè)模式。例如，成都“公園+”模式將綠道系統(tǒng)與消費場景結(jié)合，綠里項目通過運動主題商業(yè)空間實現(xiàn)高周轉(zhuǎn);杭州“文旅+”策略推動歷史街區(qū)與數(shù)字技術(shù)結(jié)合，運用AR技術(shù)還原歷史場景，客流量大幅提升。金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新產(chǎn)品支持更新項目，某商業(yè)銀行推出“更新貸”，通過未來收益權(quán)質(zhì)押解決融資難題;某保險機(jī)構(gòu)設(shè)立城市更新基金，重點投資綠色低碳項目。這種生態(tài)化發(fā)展模式突破傳統(tǒng)行業(yè)邊界，為城市更新注入持續(xù)動能。

城市更新行業(yè)，正站在政策紅利與市場需求的交匯點上。政策框架的完善、市場格局的裂變、區(qū)域協(xié)同的深化，共同勾勒出行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的路徑。未來，隨著技術(shù)迭代加速和生態(tài)圈持續(xù)擴(kuò)展，城市更新將超越空間改造范疇，成為推動城市治理現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和社會價值創(chuàng)造的核心引擎。這一進(jìn)程既需要政策制定者的智慧，也依賴市場主體的創(chuàng)新，更離不開社會各方的協(xié)同參與。在存量時代，城市更新的深度與廣度，將決定中國城市化進(jìn)程的質(zhì)量與可持續(xù)性。

如需獲取完整版報告及定制化戰(zhàn)略規(guī)劃方案，請查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2025-2030年中國城市更新行業(yè)深度發(fā)展研究與“十五五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》。