新政落地 多個(gè)城市宣布 全面取消限購(gòu)政策 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)有何變化

• 李波 2023年9月11日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 985 62
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本周，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)政策進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，以促進(jìn)住房消費(fèi)。沈陽(yáng)在本周宣布全面取消當(dāng)?shù)刈》肯拶?gòu)政策。調(diào)整之后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)有何變化?

本周，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)政策進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，以促進(jìn)住房消費(fèi)。沈陽(yáng)在本周宣布全面取消當(dāng)?shù)刈》肯拶?gòu)政策。調(diào)整之后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)有何變化?

據(jù)了解，這次調(diào)整，沈陽(yáng)取消了二環(huán)路內(nèi)的住房限購(gòu)政策，這也是整個(gè)沈陽(yáng)最為核心的區(qū)域。今年3月，二環(huán)路外的住房限購(gòu)政策已經(jīng)被取消。

這次調(diào)整后，在沈陽(yáng)全市購(gòu)買(mǎi)商品住宅不再需要提供當(dāng)?shù)厣绫；蛘呒{稅記錄;在住宅的購(gòu)買(mǎi)套數(shù)上，也不再有任何限制。沈陽(yáng)成為今年來(lái)，全國(guó)范圍內(nèi)首個(gè)全面取消住房限購(gòu)政策的省會(huì)城市。

據(jù)悉，限購(gòu)政策取消后，沈陽(yáng)市二環(huán)路內(nèi)多個(gè)在售的新房項(xiàng)目舉辦了專(zhuān)門(mén)的集中銷(xiāo)售、認(rèn)籌活動(dòng)，專(zhuān)門(mén)面向此前受限購(gòu)政策影響無(wú)法獲得購(gòu)房資格的客戶(hù)。

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沈陽(yáng)公司營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人楊科表示，第一，更多的利好原來(lái)二環(huán)內(nèi)貸不了款或者有購(gòu)房需求、短期手上又沒(méi)有足夠現(xiàn)金能一次性付款的這些客戶(hù);第二，對(duì)周邊一些城市的客戶(hù)，他們有更多想要進(jìn)入沈陽(yáng)居住的意愿，整個(gè)貸款政策也有很大放松。

9月7日，江蘇南京和遼寧大連分別宣布全面取消當(dāng)?shù)氐淖》肯拶?gòu)政策。而大連還明確，居民家庭購(gòu)買(mǎi)商品住房，不再受套數(shù)限制。

此前，廣東東莞、佛山，浙江嘉興等地已全面取消住房限購(gòu)政策。浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬說(shuō)：“這些城市是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化而做出的限購(gòu)政策調(diào)整，對(duì)提升市場(chǎng)活躍度，穩(wěn)定市場(chǎng)有積極作用?！?/p>

遼寧沈陽(yáng)等城市全面取消了限購(gòu)政策，是基于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化而做出的決定。目前遼寧沈陽(yáng)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況如何，購(gòu)房人又是如何考慮的?

遼寧沈陽(yáng)的孫女士想買(mǎi)套新房，為自己和父母改善居住條件。這周末，她和母親一起來(lái)到市中心的一個(gè)新房項(xiàng)目。

孫女士表示，她的家庭在沈陽(yáng)已有兩套住房，此次購(gòu)買(mǎi)的將是家里的第三套住房。而目前，市場(chǎng)上符合她需求的樓盤(pán)不在少數(shù)，她實(shí)地看過(guò)的項(xiàng)目，也基本上都有購(gòu)房?jī)?yōu)惠或折扣。即便在本周沈陽(yáng)的房地產(chǎn)新政出臺(tái)后，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有收回這些促銷(xiāo)政策。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)下，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系和前幾年相比已經(jīng)出現(xiàn)明顯變化，由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向購(gòu)房人主導(dǎo)的買(mǎi)方市場(chǎng)，購(gòu)房人的偏好也有明顯變化。

楊科說(shuō)：“老百姓在選擇的過(guò)程當(dāng)中，更多的是選擇一些企業(yè)相對(duì)穩(wěn)定、交房時(shí)間比較早，或者是要買(mǎi)現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房這類(lèi)產(chǎn)品。我們目前第一是要保交付的時(shí)間，第二需要保品質(zhì)?！?/p>

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-7月，沈陽(yáng)新房及二手房平均銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)，較去年同期分別下降3.8%和5.9%。為了對(duì)沖房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行壓力，沈陽(yáng)本周下調(diào)首套及二套房首付款比例下限至20%和30%;針對(duì)高層次人才、二孩三孩家庭，推出多項(xiàng)公積金貸款優(yōu)惠政策，并為高校畢業(yè)生等人才提供多類(lèi)型的購(gòu)房補(bǔ)貼。

兩部門(mén)發(fā)文引導(dǎo)降低存量首套住房貸款利率

中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局31日發(fā)布通知，引導(dǎo)商業(yè)性個(gè)人住房貸款借貸雙方有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率。

兩部門(mén)當(dāng)日宣布，統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限，二套住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

根據(jù)通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款或協(xié)商變更合同約定的利率水平。

新發(fā)放貸款或變更后的貸款合同利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

多銀行明確存量首套房貸利率調(diào)整實(shí)施細(xì)則

9月7日，工、農(nóng)、中、建、交和郵儲(chǔ)銀行、中信銀行等相繼發(fā)布存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告，明確存量個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的條件和規(guī)則。各銀行發(fā)布的內(nèi)容雖有差異，但總體思路相似。

從調(diào)整范圍來(lái)看，各銀行明確“須為首套個(gè)人住房貸款”，包括個(gè)人住房貸款發(fā)放時(shí)套數(shù)性質(zhì)為首套住房貸款;個(gè)人住房貸款發(fā)放時(shí)套數(shù)性質(zhì)為二套住房貸款及以上，但當(dāng)前已符合所在城市首套住房貸款政策。

對(duì)于符合條件的存量首套住房貸款，客戶(hù)無(wú)需提交申請(qǐng)，銀行將統(tǒng)一通過(guò)批量調(diào)整的方式進(jìn)行調(diào)整。

對(duì)于符合條件的存量二套房及以上貸款，由客戶(hù)向銀行主動(dòng)申請(qǐng)利率調(diào)整，并提供佐證材料，經(jīng)銀行審批通過(guò)后按照批量或單筆的方式進(jìn)行調(diào)整。

招聯(lián)首席研究員董希淼表示，據(jù)測(cè)算，此次存量首套房貸利率調(diào)整將惠及約4000萬(wàn)戶(hù)、上億居民。從幅度看，此次存量首套房貸利率調(diào)整，平均降幅約為80基點(diǎn)。

以100萬(wàn)元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人還款支出每年超過(guò)5000元。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國(guó)住房貸款行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

住房貸款是銀行及其他金融機(jī)構(gòu)向房屋購(gòu)買(mǎi)者提供的任何形式的購(gòu)房貸款支持，通常以所購(gòu)房屋作為抵押。按貸款款項(xiàng)來(lái)源分為公積金貸款和商業(yè)貸款兩種。

按還款方式又分為等額本息還款方式和等額本金還款方式兩種。住房貸款的利率以銀行同期基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，不同銀行的貸款利率略有上浮。

2022年，全國(guó)住房公積金各項(xiàng)業(yè)務(wù)運(yùn)行平穩(wěn)，住房公積金繳存額31935.05億元，發(fā)放個(gè)人住房貸款247.75萬(wàn)筆、11841.85億元。截至2022年底，個(gè)人住房貸款率達(dá)78.94%。

上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%;其中，住宅投資44439億元，下降7.3%。商品房銷(xiāo)售面積59515萬(wàn)平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降2.8%。商品房銷(xiāo)售額63092億元，增長(zhǎng)1.1%，其中住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)3.7%。

個(gè)人住房貸款發(fā)放和同期商品房銷(xiāo)售規(guī)模直接相關(guān)，還款則是來(lái)自于借款人的收入或者其他資產(chǎn)的配置調(diào)整。今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬(wàn)億元，較去年同期多發(fā)放超過(guò)5100億元，對(duì)住房銷(xiāo)售支持力度明顯加大。

2023住房貸款行業(yè)市場(chǎng)分析

隨著各地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)正迎來(lái)“暖秋”。9月7日，在交易活躍的同時(shí)，多家銀行也開(kāi)始執(zhí)行新政，北京、上海、廣州、深圳四地銀行人士透露，目前已完全按照上級(jí)部門(mén)政策要求執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

在分析人士看來(lái)，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，不排除所有房貸利率加點(diǎn)會(huì)逐漸減少，而且部分區(qū)域的限購(gòu)政策也有可能微調(diào)。

值得關(guān)注的是，“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地執(zhí)行后，由于政策的不同，各地還存在一些貸款限制，以北京地區(qū)為例，普通住宅和非普通住宅的實(shí)際貸款金額就存在差異。

由于首套房貸首付比例、利率顯著低于二套房貸，疊加退稅優(yōu)惠，這將有助于降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，更好地滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房消費(fèi)需求，進(jìn)一步提振居民住房消費(fèi)意愿。

隨著各地房地產(chǎn)調(diào)控政策優(yōu)化落地的節(jié)奏將進(jìn)一步加快、優(yōu)化調(diào)整力度將進(jìn)一步加大，接下來(lái)政策維度有望向限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)寬松，并結(jié)合購(gòu)房鼓勵(lì)政策、降低交易稅費(fèi)等多方向，以及向熱點(diǎn)一二線城市延伸、擴(kuò)圍。

本研究咨詢(xún)報(bào)告由中研普華咨詢(xún)公司領(lǐng)銜撰寫(xiě)，在大量周密的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家商務(wù)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家經(jīng)濟(jì)信息中心、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、全國(guó)商業(yè)信息中心、中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心、中國(guó)行業(yè)研究網(wǎng)、全國(guó)及海外多種相關(guān)報(bào)刊雜志的基礎(chǔ)信息以及專(zhuān)業(yè)研究單位等公布和提供的大量資料。

更多行業(yè)詳情請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國(guó)住房貸款行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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  2022-2027年中國(guó)住房貸款行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告

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