全國統(tǒng)一的國土空間規(guī)劃體系總體形成 土地開發(fā)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析

• 吳澳燕 2023年8月30日 來源：新華社 安居客 1210 78
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國土空間規(guī)劃是對一定區(qū)域國土空間開發(fā)保護在空間和時間上做出的安排，包括總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃和相關(guān)專項規(guī)劃。國土空間規(guī)劃是國家空間發(fā)展的指南、可持續(xù)發(fā)展的空間藍圖，是各類開發(fā)保護建設(shè)活動的基本依據(jù)，在城鄉(xiāng)發(fā)展中起著從戰(zhàn)略引領(lǐng)到總體控制再到建設(shè)統(tǒng)籌的多層次

國土空間規(guī)劃是對一定區(qū)域國土空間開發(fā)保護在空間和時間上做出的安排，包括總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃和相關(guān)專項規(guī)劃。國土空間規(guī)劃是國家空間發(fā)展的指南、可持續(xù)發(fā)展的空間藍圖，是各類開發(fā)保護建設(shè)活動的基本依據(jù)，在城鄉(xiāng)發(fā)展中起著從戰(zhàn)略引領(lǐng)到總體控制再到建設(shè)統(tǒng)籌的多層次指導(dǎo)作用。

隨著國土空間規(guī)劃體系頂層設(shè)計基本形成、首部“多規(guī)合一”的國家級國土空間規(guī)劃全面實施，我國國土空間規(guī)劃體系總體形成。目前除北京、上海城市總體規(guī)劃已于2017年批準(zhǔn)不再報批外，其他所有省級規(guī)劃和新疆兵團規(guī)劃已全部報國務(wù)院，其中江蘇、廣東、寧夏等省級規(guī)劃已經(jīng)批復(fù)。

全國計劃編制的350個市級總體規(guī)劃和2220個縣級總體規(guī)劃90%以上已上報審批機關(guān)，且過半數(shù)完成審查程序，江蘇、廣東部分市級總體規(guī)劃已批準(zhǔn)實施。作為今年重點攻堅目標(biāo)，自然資源部將抓緊省市縣國土空間總體規(guī)劃報批，推動年底前全面批復(fù)省(區(qū)、市)和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團國土空間規(guī)劃;推動國土空間規(guī)劃立法取得重大進展，完成國土空間規(guī)劃法征求意見，修訂城鄉(xiāng)規(guī)劃編制單位資質(zhì)管理辦法等。

與此同時，我國將加快完成一批區(qū)域流域國土空間規(guī)劃，重點是長江經(jīng)濟帶(長江流域)、京津冀、成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈、海岸帶及近岸海域等重點區(qū)域國土空間規(guī)劃報批，同步完成黃河流域國土空間規(guī)劃編制;完善城鎮(zhèn)開發(fā)邊界的調(diào)整、開發(fā)邊界外城鎮(zhèn)建設(shè)用地管理規(guī)則;印發(fā)村莊規(guī)劃文件，加快推進有條件、有需求的村莊編制村莊規(guī)劃。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國土地開發(fā)行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測報告》顯示：

土地開發(fā)從廣義上來講指因人類生產(chǎn)建設(shè)和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的經(jīng)濟手段，擴大對土地的有效利用范圍或提高對土地的利用深度所進行的活動。包括對尚未利用的土地進行開墾和利用，以擴大土地利用范圍，也包括對已利用的土地進行整治，以提高土地利用率和集約經(jīng)營程度。

從狹義的角度理解，土地開發(fā)主要是對未利用土地的開發(fā)利用，要實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，未利用土地開發(fā)是補充耕地的一種有效途徑。

土地開發(fā)行業(yè)伴隨著我國城鎮(zhèn)化和工業(yè)化而不斷發(fā)展。土地開發(fā)行業(yè)的發(fā)展，一方面為城鎮(zhèn)化和工業(yè)化提供了土地，保證了城市發(fā)展所需土地的供給。更重要的是，土地開發(fā)產(chǎn)生的收益成為我國城鎮(zhèn)化過程中城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要資金來源。通過土地開發(fā)，不僅促進了土地的合理配置，而且有效提高政府收入、實現(xiàn)了社會資金向城市發(fā)展流動。

土地開發(fā)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析

近些年，從土地開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展情況來看，土地開發(fā)越來越成為一項獨立的業(yè)務(wù)，“政府主導(dǎo)、市場化運作”趨勢明顯。在大力推進城鎮(zhèn)化建設(shè)背景下，各級地方政府都面臨新城擴張和舊城改造升級的壓力，對新增建設(shè)用地和存量建設(shè)用地的開發(fā)需求放量增長，政府建設(shè)融資需求大增，土地開發(fā)迎來市場化蛻變良機，愈來愈受到市場的關(guān)注與青睞。

上半年全國共出讓地塊25516宗，合計規(guī)劃建面132054萬平米，分別同比下滑15%和17%。從涉宅地塊看，下滑幅度則更為明顯，2023年上半年共成功出讓地塊4854宗，合計規(guī)劃建面26237萬平米，分別同比下滑30%和37%。

數(shù)據(jù)顯示，三四線城市2023年上半年成交土地宗數(shù)同比下滑幅度領(lǐng)跑全國，達16%。從涉宅用地看，三四線城市的同比下滑則達31%。在市場下行周期，核心城市往往更受到房企關(guān)注，即使三四線城市一再放松土拍規(guī)則也面臨較高的流拍率。

土地市場作為房地產(chǎn)開發(fā)鏈條的最前端，土地出讓條件和規(guī)則的變化也能夠反映出長期行業(yè)發(fā)展模式的變化趨勢。從行業(yè)發(fā)展階段來看，隨著我國房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，未來改善性住房需求將成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的核心動力，提高住房品質(zhì)已成為促進企業(yè)轉(zhuǎn)型和行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。

為了活躍持續(xù)低迷的土地市場，各地政府近兩年也在不斷優(yōu)化土地競拍規(guī)則：一是降低企業(yè)參拍門檻，提高地塊利潤空間，以提升企業(yè)拿地意愿，包括適度提升或放開住宅銷售限價、降低保證金比例、延長土地出讓金繳納時間等。如南京2022年三批次后、合肥2023年后出讓地塊取消毛坯限價;蘇州2022年首批次后土拍保證金比例由30%下調(diào)為20%;2022年廣州增城區(qū)、南沙區(qū)、番禺區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)7宗地允許土地出讓金延長至1年內(nèi)付清，武漢有近五成地塊地價支付周期延長至1年。

土地開發(fā)研究報告以行業(yè)為研究對象，并基于行業(yè)的現(xiàn)狀，行業(yè)經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)，行業(yè)供需現(xiàn)狀，行業(yè)競爭格局，重點企業(yè)經(jīng)營分析，行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析，市場集中度等現(xiàn)實指標(biāo)，分析預(yù)測行業(yè)的發(fā)展前景和投資價值。通過最深入的數(shù)據(jù)挖掘，對行業(yè)進行嚴(yán)謹分析，從多個角度去評估企業(yè)市場地位，準(zhǔn)確挖掘企業(yè)的成長性，已經(jīng)為眾多企業(yè)帶來了最專業(yè)的研究和最有價值的咨詢服務(wù)過程。

更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國土地開發(fā)行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測報告》。

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