2023年中國土地開發(fā)行業(yè)市場調(diào)研分析

• 陳澤芳 2023年4月18日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 718 42
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土地出讓規(guī)模急速擴(kuò)張的同時，一些城市非理性供地為后期房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)弱也埋下了伏筆。克而瑞研究中心的相關(guān)研究報(bào)告表明，目前，我國約8成的城市市場需求及購買力明顯透支，近一半的城市土地供應(yīng)過量，隨著房地產(chǎn)市場步入調(diào)整周期，去化壓力不斷加劇。另外，不少城市因

土地開發(fā)行業(yè)伴隨著我國城鎮(zhèn)化和工業(yè)化而不斷發(fā)展。土地開發(fā)行業(yè)是城 鎮(zhèn)化的重要基礎(chǔ)，是城市建設(shè)、發(fā)展的重要前提。土地開發(fā)行業(yè)的發(fā)展，一方 面為城鎮(zhèn)化和工業(yè)化提供了土地，保證了城市發(fā)展所需土地的供給。更重要的 是，土地開發(fā)產(chǎn)生的收益成為我國城鎮(zhèn)化過程中城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要資金 來源。通過土地開發(fā)，不僅促進(jìn)了土地的合理配置，而且有效提高政府收入、 實(shí)現(xiàn)了社會資金向城市發(fā)展流動。

隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和我國城市化和工業(yè)化進(jìn)程加快、土地作為不可 再生性稀缺資源，長期內(nèi)將保持升值趨勢。總體上，我國房地產(chǎn)行業(yè)在國家宏 觀政策指引和市場供求作用下，仍將保持穩(wěn)定發(fā)展趨勢，使得城市土地開發(fā)整 理行業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國土地開發(fā)行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報(bào)告》顯示：

土地開發(fā)從廣義上來講指因人類生產(chǎn)建設(shè)和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的經(jīng)濟(jì)手段，擴(kuò)大對土地的有效利用范圍或提高對土地的利用深度所進(jìn)行的活動。包括對尚未利用的土地進(jìn)行開墾和利用，以擴(kuò)大土地利用范圍，也包括對已利用的土地進(jìn)行整治，以提高土地利用率和集約經(jīng)營程度。從狹義的角度理解，土地開發(fā)主要是對未利用土地的開發(fā)利用，要實(shí)現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，未利用土地開發(fā)是補(bǔ)充耕地的一種有效途徑。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年全國300城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積7.66億平方米，同比下降36.29%;成交規(guī)劃建筑面積6.2億平方米，同比下降31.09%，全年供應(yīng)與成交規(guī)模均處近十年同期最低水平。除供求規(guī)模外，2022年全國主要城市住宅用地出讓金、溢價率等數(shù)據(jù)也出現(xiàn)明顯收窄。得益于土地供應(yīng)質(zhì)量提升，2022年全國主要城市住宅用地成交樓面均價則出現(xiàn)小幅上漲。2022年，全國300城住宅用地成交平均溢價率為3.12%，較上一年下降7.8個百分點(diǎn);住宅用地出讓金為33730.34億元，同比下降31.03%;成交樓面均價則為5440元/平方米，同比上漲0.08%。

2023年中國土地開發(fā)行業(yè)市場調(diào)研分析

土地出讓規(guī)模急速擴(kuò)張的同時，一些城市非理性供地為后期房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)弱也埋下了伏筆?？硕鹧芯恐行牡南嚓P(guān)研究報(bào)告表明，目前，我國約8成的城市市場需求及購買力明顯透支，近一半的城市土地供應(yīng)過量，隨著房地產(chǎn)市場步入調(diào)整周期，去化壓力不斷加劇。另外，不少城市因大力發(fā)展新區(qū)便將供地指標(biāo)向新區(qū)傾斜，但因?yàn)槭姓涮咨形凑嬲涞?，人口?dǎo)入情況自然不甚理想，致使外圍區(qū)域供需周期性錯配。

國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，將盤活存量資產(chǎn)與擴(kuò)大有效投資工作進(jìn)行掛鉤，明確要重點(diǎn)盤活存量土地資源。在新時代高質(zhì)量發(fā)展命題之下，城市發(fā)展已從“增量時代”到“存量時代”，推進(jìn)閑置低效用地處置，向存量要空間要效益，是走內(nèi)涵式發(fā)展、推進(jìn)節(jié)約集約用地的必由之路。

1.5級土地開發(fā)模式契合城市發(fā)展要求及市場需求。目前，深圳、東莞、青島、長沙等城市相繼開展了1.5級土地開發(fā)模式的探索和創(chuàng)新實(shí)踐。如長沙馬欄山量體裁衣，首試1.5級土地開發(fā)模式，2.8萬平方米馬欄山創(chuàng)智園項(xiàng)目占地50畝，共6棟單體建筑，采用裝配式建筑，年產(chǎn)值超過15億元，稅收超過1.5億元，實(shí)現(xiàn)多方共贏。未來，無論是土地供給還是需求都將呈現(xiàn)下降趨勢，這直接影響未來土地財(cái)政的可持續(xù)性，因此，未來構(gòu)建地方穩(wěn)定的財(cái)政來源極為重要，房地產(chǎn)稅開征是大勢所趨。

多方數(shù)據(jù)顯示，2022年全國主要城市住宅用地供應(yīng)與成交規(guī)模較上一年均有明顯下降，均創(chuàng)下近十年同期最低水平;同時各能級城市土地市場熱度持續(xù)分化，各能級城市中，二線城市土地出讓金占比創(chuàng)下近五年最低水平。從長期來看，土地市場與人口數(shù)量變化息息相關(guān)，人口凈流入的城市土地市場仍然能夠維持一定熱度，而人口凈流出的城市土地財(cái)政或?qū)㈦y以為繼。總體而言，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近瓶頸，人口老齡化、少子化對于住房需求均產(chǎn)生負(fù)面影響，土地市場成交規(guī)模整體呈現(xiàn)逐步下降的趨勢將是必然。

本報(bào)告對國際、國內(nèi)土地開發(fā)行業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r、關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、行業(yè)競爭狀況、優(yōu)勢企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、消費(fèi)現(xiàn)狀以及行業(yè)營銷進(jìn)行了深入的分析，在總結(jié)中國土地開發(fā)行業(yè)發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上，結(jié)合新時期的各方面因素，對中國土地開發(fā)行業(yè)的發(fā)展趨勢給予了細(xì)致和審慎的預(yù)測論證。了解更多行業(yè)數(shù)據(jù)詳情，可以點(diǎn)擊查閱中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2022-2027年中國土地開發(fā)行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報(bào)告》。

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  2022-2027年中國土地開發(fā)行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報(bào)告

  土地開發(fā)從廣義上來講指因人類生產(chǎn)建設(shè)和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的經(jīng)濟(jì)手段，擴(kuò)大對土地的有效利用范圍或提高對土地的利用深度所進(jìn)行的活動。包括對尚未利用的土地進(jìn)行開墾...

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