物業(yè)管理行業(yè)市場調(diào)研:中海物業(yè)現(xiàn)漲超5% 中期股東應(yīng)占溢利同比增長39.2%

• 方蔓桃 2023年8月22日 來源：百度 1152 74
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全國房地產(chǎn)新開工面積在2019年達(dá)到高點(diǎn)，然后逐年下降。房屋竣工面積2021年達(dá)到高點(diǎn)，2022年同比大幅下滑。這意味著，未來物業(yè)管理潛在的規(guī)模增速將全面放緩。2022年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積11.2億平方米，同比下降38.9%;2022年1-11月，房屋竣工面積

中海物業(yè)發(fā)布中期業(yè)績后股價(jià)上漲5.02%，現(xiàn)報(bào)8.79港元，成交額2943.629萬港元。

公司發(fā)布中期業(yè)績，今年上半年中海物業(yè)實(shí)現(xiàn)收益71.63億港元，同比上漲23.2%;整體毛利11.47億港元，同比上漲30.8%;公司股東應(yīng)占溢利7.26億港元，同比上漲39.2%。

2022年以來，物業(yè)管理行業(yè)在資本市場上走勢仍然處于下行階段，但已趨于穩(wěn)定，行業(yè)的平均估值仍高于恒生指數(shù)。優(yōu)秀上市公司在不利的市場環(huán)境下仍表現(xiàn)突出，依靠高質(zhì)量增長、穩(wěn)健的關(guān)聯(lián)企業(yè)和廣闊的市場前景彰顯價(jià)值。

如果你想了解物業(yè)管理行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場供需、競爭格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析……我們研究院撰寫的《2023-2028年中國物業(yè)管理行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報(bào)告》.重點(diǎn)分析了我國物業(yè)管理行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對物業(yè)管理行業(yè)未來的發(fā)展趨勢及前景作出審慎分析與預(yù)測。

全國房地產(chǎn)新開工面積在2019年達(dá)到高點(diǎn)，然后逐年下降。房屋竣工面積2021年達(dá)到高點(diǎn)，2022年同比大幅下滑。這意味著，未來物業(yè)管理潛在的規(guī)模增速將全面放緩。2022年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積11.2億平方米，同比下降38.9%;2022年1-11月，房屋竣工面積5.6億平方米，同比下降19.0%。

典型頭部房企2022年供貨大幅下降，將導(dǎo)致相關(guān)物企2023規(guī)模增速下滑。2022年，房企新增土地建面TOP100合計(jì)為1.2億平方米，同比下降76%。土地建面大幅下滑，新增可交付住宅面積也將大幅下降。意味著兩至三年后，物業(yè)公司可從地產(chǎn)母公司獲取的新增在管面積將大幅減少。2022年，房企操盤面積TOP100為4.1億平方米，同比下降46.4%。同樣意味著，一至兩年后地產(chǎn)公司可交付的新房物業(yè)管理面積可能減少近一半。

物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場化和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生的，它是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)領(lǐng)域的延續(xù)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要分支。物業(yè)管理實(shí)行的是企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會(huì)化服務(wù)和市場化運(yùn)作的運(yùn)行機(jī)制，適應(yīng)了社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的需要。

物業(yè)管理被普遍稱為房地產(chǎn)的第二次開發(fā)，是物業(yè)服務(wù)性功能的一種提升，物業(yè)管理提供的服務(wù)商品，是一種綜合性的管理和全方位的服務(wù)，而且這些管理和服務(wù)是針對物業(yè)本體及其業(yè)主和使用人，最終服務(wù)于業(yè)主和使用人的。物業(yè)管理在小區(qū)公共設(shè)施保養(yǎng)維護(hù)、社區(qū)服務(wù)、小區(qū)建設(shè)以及提升城市住宅的整體管理水平方面都有千絲萬縷的關(guān)聯(lián)。

目前，上市物企在管面積規(guī)模增速及營收增速均在2021年末達(dá)到頂點(diǎn)，2022年半年報(bào)增速數(shù)據(jù)已明顯下探。結(jié)合2022年整體地產(chǎn)走勢，預(yù)計(jì)2023年上市物企的規(guī)模增速和營收增速數(shù)值可能低于中報(bào)。2021年末，上市物企在管面積增速達(dá)到頂點(diǎn)47.84%，2022上半年在管面積同比增速為29.44%。上市物企營收增速2021年底達(dá)到頂點(diǎn)44.3%，2022上半年增長勢頭下行，同比增速為27.9%。

隨著中國經(jīng)濟(jì)建設(shè)蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來在中國的一些大、中、小城市相繼開發(fā)建設(shè)了大量的生活小區(qū)、寫字樓等。為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并逐步發(fā)展成為一個(gè)新興的行業(yè)。物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場化和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生的，它是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)領(lǐng)域的延續(xù)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要分支。物業(yè)管理實(shí)行的是企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會(huì)化服務(wù)和市場化運(yùn)作的運(yùn)行機(jī)制，適應(yīng)了社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的需要。

從長期來看，增量市場向存量市場轉(zhuǎn)化，保障性住房等大力推進(jìn)，物企需要關(guān)注從服務(wù)地產(chǎn)企業(yè)為主，到新增渠道多元化的轉(zhuǎn)變趨勢。從追求規(guī)模、速度的增長，到關(guān)注利潤的增長。從多元業(yè)務(wù)探索到明晰自身能力圈，錨定長期發(fā)展戰(zhàn)略。依托拓展力、服務(wù)力、運(yùn)營力的綜合能力提升，走有質(zhì)量的增長道路。

隨著中國經(jīng)濟(jì)建設(shè)蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來在中國的一些大、中、小城市相繼開發(fā)建設(shè)了大量的生活小區(qū)、寫字樓等。為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并逐步發(fā)展成為一個(gè)新興的行業(yè)。

物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模持續(xù)增長

我國的城鎮(zhèn)化發(fā)展自20世紀(jì)80年代以來逐步加快，城鎮(zhèn)化率已從1980年的19.4%提高到2021年的64.7%。城鎮(zhèn)化水平的提升帶動(dòng)了住宅、辦公、商業(yè)等各種現(xiàn)代化物業(yè)數(shù)量和面積的急劇增加，亦使得規(guī)范化物業(yè)管理的需求隨之?dāng)U大。

此外，人均可支配收入的增加亦推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展。一般來說，人均GDP超過3,000美元時(shí)，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)將發(fā)生轉(zhuǎn)變，服務(wù)性消費(fèi)占比提升，耐用消費(fèi)品需求增速放緩，而我國人均GDP已于2017年度超過8,500美元，2013-2021年的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年復(fù)合增長率達(dá)到8%左右。隨著我國邁入消費(fèi)升級時(shí)代，居民消費(fèi)和企業(yè)消費(fèi)將更加注重品質(zhì)和服務(wù)體驗(yàn)。結(jié)合各類型物業(yè)所提供工作、活動(dòng)場所的功能，使用者關(guān)注的空間品質(zhì)不僅反映在面積上，也同時(shí)包括功能實(shí)現(xiàn)及服務(wù)水平。在此背景下，高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)受到越來越多客戶的青睞。

國家發(fā)改委等部門印發(fā)《近期擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)的工作方案》，指出要推動(dòng)物業(yè)服務(wù)線上線下融合發(fā)展，搭建智慧物業(yè)平臺(tái)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對接各類商業(yè)服務(wù)，構(gòu)建線上線下生活服務(wù)圈，滿足居民多樣化生活服務(wù)需求?！边@是國家層面第一次把物業(yè)管理納入擴(kuò)內(nèi)需的核心領(lǐng)域，也是政策層面第一次明確鼓勵(lì)物業(yè)管理公司依托科技賦能，開展社區(qū)增值服務(wù)。

相應(yīng)的物業(yè)管理行業(yè)的集中度也持續(xù)增強(qiáng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局愈加凸顯。物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)“大行業(yè)、少龍頭”的行業(yè)，專業(yè)壁壘低，但想要做出色卻很難。近幾年，在資本市場紅利期的加持下，物業(yè)管理行業(yè)實(shí)現(xiàn)了迅猛的增長，依托資源、背景和自身的能力的差異，頭尾部物企之間的差距也進(jìn)一步拉開，行業(yè)馬太效應(yīng)加劇。根據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)，物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)數(shù)共有20余萬家，截至2022年底，預(yù)計(jì)30余家物企在管面積超過1億平方米，近20家物企在管面積超過2億平方米，行業(yè)中更多的則仍為一般中小物企，行業(yè)的長尾現(xiàn)象長期存在，但頭部物企的格局基本形成。

本報(bào)告由中研網(wǎng)撰寫揭示了市場潛在需求與潛在機(jī)會(huì)，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對政府部門也具有極大的參考價(jià)值。

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  物業(yè)管理被普遍稱為房地產(chǎn)的第二次開發(fā)，是物業(yè)服務(wù)性功能的一種提升，物業(yè)管理提供的服務(wù)商品，是一種綜合性的管理和全方位的服務(wù)，而且這些管理和服務(wù)是針對物業(yè)本體及其業(yè)主和使用人，最終服...

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