韓國樓市形勢嚴(yán)峻 逆全租成常態(tài) 杠桿風(fēng)險(xiǎn)已達(dá)潰堤邊緣 房屋租賃行業(yè)市場發(fā)展環(huán)境

• 李波 2023年6月20日 來源：中研普華集團(tuán)、經(jīng)濟(jì)日報(bào)、中研網(wǎng) 751 45
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近期，韓國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)企穩(wěn)反彈跡象，但房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士仍是憂心忡忡，原因在于韓國的全租租房制度助長了韓國人購房時(shí)的加杠桿沖動(dòng)，隨著去年下半年以來房價(jià)的持續(xù)走低，房地產(chǎn)市場累積的杠桿風(fēng)險(xiǎn)已達(dá)“潰堤”的邊緣。

近期，韓國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)企穩(wěn)反彈跡象，但房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士仍是憂心忡忡，原因在于韓國的全租租房制度助長了韓國人購房時(shí)的加杠桿沖動(dòng)，隨著去年下半年以來房價(jià)的持續(xù)走低，房地產(chǎn)市場累積的杠桿風(fēng)險(xiǎn)已達(dá)“潰堤”的邊緣。

如果韓國政府應(yīng)對不當(dāng)，那么今年年末極可能出現(xiàn)全國性房價(jià)崩盤、眾多購房人破產(chǎn)的混亂局面。

韓國人購房時(shí)經(jīng)常說句流行語叫做“帶著全租買房”，意思是購房人在繳納房屋全款前，可以先將這個(gè)房子以全租方式出租，得到相當(dāng)于整個(gè)房款50%至70%的押金，然后再用這筆錢向原房主繳齊房款。在極端情況下，韓國人買房甚至不需要自己出錢，銀行的抵押貸款和全租押金足矣。

韓國將銀行貸款加全租押金的比例超過房款80%的情況稱為“空易拉罐全租”，這個(gè)名字給人的直觀感受就是這種全租方式帶有一定危險(xiǎn)性。

一旦房價(jià)向下波動(dòng)，租房人將面臨無法全額收回押金的風(fēng)險(xiǎn)。然而過去幾年韓國房價(jià)瘋漲之時(shí)，全租房屋一房難求，很多急于租房的韓國人只能被迫接受“空罐全租”。

根據(jù)韓國央行本月的最新數(shù)據(jù)，在現(xiàn)有的存量全租租房合同中，面臨“空罐全租”風(fēng)險(xiǎn)的家庭比重從去年1月份的2.8%增加到今年4月份的8.3%，數(shù)量由5.6萬戶增加到16.3萬戶，增長了近3倍。

全租的租期一般為2年，到期后房主沒有能力自己掏錢將押金返還給租房人，而需要依靠新租戶繳納的押金。但問題是，如果房價(jià)下跌，全租押金價(jià)格也會隨之跌落，無法滿足房主返還前租客押金的需求。在這種情況下，房主只能按未返還押金的金額向租戶繳納高額利息，形成一種“逆全租”的怪現(xiàn)象。

目前，“逆全租”在韓國已經(jīng)形成一種常態(tài)，對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定構(gòu)成了極大威脅。據(jù)韓國央行統(tǒng)計(jì)，去年年初到今年4月份，面臨“逆全租”風(fēng)險(xiǎn)的家庭由51.7萬戶劇增到102.6萬戶，增幅達(dá)到一倍，有“逆全租”風(fēng)險(xiǎn)的合同占比超過了50%。

據(jù)韓國央行統(tǒng)計(jì)，隨著房價(jià)下跌，與現(xiàn)有保證金相比，存量全租合同押金平均數(shù)額高出約7000萬韓元(約合38.5萬元人民幣)。

如果取樣全租押金最高的1%的房屋，合同押金額比目前市價(jià)高出3.6億韓元以上。也就是說，全租市場的押金增量根本無法核銷目前的押金存量。

“逆全租”趨勢的嚴(yán)重程度在首爾以外的其他城市更高。韓亞證券發(fā)布的報(bào)告顯示，與全租最高價(jià)相比，今年2月份全租實(shí)際交易價(jià)格在首都圈地區(qū)下降了14%，而在六大廣域市下降了18.8%。

其中，首爾市下降了12.1%，而大邱、世宗市等近兩年入住率較多的地區(qū)分別下降了26.6%和23.4%。

專家預(yù)測，從今年下半年到明年年初，“逆全租”現(xiàn)象在韓國將更加嚴(yán)重。因?yàn)槿夥績r(jià)格從2021年末開始上漲，到2022年初達(dá)到了頂點(diǎn)，在此期間簽訂的全租合同將集中到期。

屆時(shí)房主必須籌措數(shù)億韓元補(bǔ)齊租戶押金差額，大致按每1億韓元支付40萬韓元利息的方式繳納“逆房租”。

專家認(rèn)為，這些房主絕大多數(shù)不具備返還押金或支付高額利息的能力，只能選擇將房屋對外急售，由于這一群體規(guī)模較大，房地產(chǎn)市場供過于求的局面將進(jìn)一步加劇，必定會對韓國房價(jià)造成強(qiáng)烈打壓，從而形成全租價(jià)格繼續(xù)下滑，購房人資不抵債等惡性循環(huán)。

為預(yù)防這種崩盤局面的出現(xiàn)，韓國政府已開始著手準(zhǔn)備相關(guān)對策予以應(yīng)對。韓國經(jīng)濟(jì)副總理兼企劃財(cái)政部長官秋慶鎬最近表示，僅限于返還全租押金的目的，政府正在討論放寬個(gè)人總負(fù)債本息償還比率(DSR)限制，這項(xiàng)政策最晚將在7月份實(shí)行。

可以看出，韓國政府給出的答案是用出租方申請貸款的方式平息“逆全租”風(fēng)波。但問題是，房屋所有人不但要承擔(dān)房價(jià)下跌的損失，還要支付抵押貸款和全租保證金返還貸款的雙重本息，其財(cái)務(wù)狀況必將急劇惡化，在必要時(shí)刻很難擺脫拋售房屋的選擇。從短期來看，維護(hù)韓國房地產(chǎn)平穩(wěn)仍是擺在韓國政府面前的一道無解難題。

加快保障性租賃住房建設(shè)

5月份以來，全國宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢總體向好，制造業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)等都保持?jǐn)U張態(tài)勢，客觀上都會吸引更多人進(jìn)城就業(yè)，這在很大程度上會提振住房租賃的需求。

統(tǒng)計(jì)顯示，在全國30個(gè)重點(diǎn)城市中，有7個(gè)城市月租金超過了1500元。從城市排序看，北京、上海、深圳、三亞和廈門的房租最高，而東莞、合肥、鄭州、貴陽和南昌的房租最低。2023年5月，全國30個(gè)重點(diǎn)城市房租費(fèi)用平均為1483元/室/月。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2023-2028年房屋租賃行業(yè)市場發(fā)展環(huán)境與投資趨勢分析報(bào)告》顯示：

2023房屋租賃行業(yè)市場發(fā)展環(huán)境及投資分析

今年以來，隨著中央及各地對住房租賃行業(yè)的金融支持政策逐步落地，住房租賃企業(yè)所獲得的相關(guān)融資明顯增長。央行貨幣委員會在一季度例會上提到，后續(xù)將繼續(xù)“加快完善住房租賃金融政策體系，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，住房租賃行業(yè)金融支持政策仍將穩(wěn)步突破。

中國房屋租賃行業(yè)在產(chǎn)品豐富度、租房效率、服務(wù)保障、科技與智能化等方面帶給用戶的體驗(yàn)，已經(jīng)追趕世界水平，進(jìn)入健康發(fā)展新階段。增益租模式將業(yè)主從單純委托出租，轉(zhuǎn)向了合作共贏的伙伴關(guān)系，收益價(jià)值也從“即時(shí)價(jià)值”轉(zhuǎn)向“長遠(yuǎn)價(jià)值”。

“無空置期”使業(yè)主免受傳統(tǒng)出租市場出租周期不穩(wěn)定、房屋空置難出租的影響?！笆找嬗斜５?、年度有分成”讓在業(yè)主與自如的合作周期內(nèi)，無論市場如何變動(dòng)，每月都將收到至少80%的保底收益。對于出租期間的管理服務(wù)，增益租的模式也讓業(yè)主感受“生活服務(wù)的省心”。

隨著一系列政策的出臺，長租市場逐漸回暖并步入健康發(fā)展軌道。長租機(jī)構(gòu)應(yīng)具備產(chǎn)品化改造、專業(yè)出租、裝修交付、租期服務(wù)、專業(yè)團(tuán)隊(duì)塑造等5方面能力，以實(shí)現(xiàn)對全品類房屋的全周期管理。對上海自如而言，通過高水平的租房產(chǎn)品和“增益租”業(yè)主托管新模式，將積極推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型和全新產(chǎn)品落地。

發(fā)展租房市場面臨的最底層問題是租金收益率低，難以獲得長期性的資金支持，因此未來租房市場發(fā)展需破解融資短板，拓展長期融資渠道。

同時(shí)，租房市場機(jī)構(gòu)占比低且以輕資產(chǎn)和分散式形式為主、租購不同權(quán)導(dǎo)致租房需求短期化和重買輕租等也是未來應(yīng)逐步解決的問題。

如何打通租購兩個(gè)市場、實(shí)現(xiàn)租購協(xié)同發(fā)展，探索以租換購、政府收購庫存商品住房作為保障性租賃住房等模式，是未來租房市場研究的一個(gè)重要命題。

2月24日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見(征求意見稿)》，明確了將支持規(guī)模化經(jīng)營、長期經(jīng)營的住房租賃企業(yè)發(fā)展，允許經(jīng)營性貸款置換物業(yè)前期開發(fā)建設(shè)貸款，為行業(yè)內(nèi)重資產(chǎn)模式企業(yè)提供更加靈活的融資選擇。

房屋租賃建設(shè)現(xiàn)狀

今年年初，為支持租購并舉的住房市場發(fā)展，人民銀行設(shè)立租賃住房貸款支持計(jì)劃，在全國范圍內(nèi)選擇了福州、天津、重慶、成都、長春、青島、濟(jì)南、鄭州8個(gè)城市開展試點(diǎn)，引導(dǎo)試點(diǎn)金融機(jī)構(gòu)向試點(diǎn)城市專業(yè)化住房租賃經(jīng)營主體發(fā)放長期限租賃住房購房貸款，用于收購存量住房、擴(kuò)大保障性租賃住房和長租房供給。

除了濟(jì)南外，作為8個(gè)試點(diǎn)城市之一，福州也于近期表示今年計(jì)劃盤活近8000套空置安置房，轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房。據(jù)了解，福州市將由國企統(tǒng)一收購盤活相關(guān)存量房源，申請?jiān)圏c(diǎn)貸款資金，未來對保障性租賃住房進(jìn)行運(yùn)營和管理。

在租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)之前，濟(jì)南、鄭州、開封、浙江湖州等地均出臺過相關(guān)文件鼓勵(lì)收購存量住房用作租賃住房。

4月底時(shí)，西安安居建設(shè)管理集團(tuán)披露擬發(fā)行15億元中票，募集資金將全部用于購買存量房屋，改建后作為保障性租賃住房使用。租賃住房貸款支持計(jì)劃的落地將進(jìn)一步優(yōu)化行業(yè)整體金融環(huán)境，從而提升企業(yè)參與的積極性，推動(dòng)住房租賃市場活躍度的提升。

房屋租賃行業(yè)報(bào)告對中國房屋租賃行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。還重點(diǎn)分析了重點(diǎn)企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對未來幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進(jìn)行了專業(yè)的預(yù)判。

本報(bào)告同時(shí)揭示了房屋租賃市場潛在需求與潛在機(jī)會，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對政府部門也具有極大的參考價(jià)值。

未來，房屋租賃行業(yè)發(fā)展前景如何?想了解關(guān)于更多行業(yè)專業(yè)分析，請點(diǎn)擊《2023-2028年房屋租賃行業(yè)市場發(fā)展環(huán)境與投資趨勢分析報(bào)告》。

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