不動產(chǎn)私募基金試點(diǎn)啟動 私募股權(quán)房地產(chǎn)基金規(guī)模4043億元

• 黃江 2023年2月21日 來源：新浪 1132 73
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具體而言，參與試點(diǎn)工作的私募股權(quán)投資基金管理人須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全，實(shí)繳資本符合要求，主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，具有不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)和不動產(chǎn)投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。

2月20日證監(jiān)會宣布啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，通知明確不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房(含存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等，幾乎涵蓋了所有房地產(chǎn)類資產(chǎn)，并不只局限于個別“政策紅利型資產(chǎn)”。私募基金大規(guī)模、規(guī)范化地參與房地產(chǎn)行業(yè)投資將大幅優(yōu)化我國不動產(chǎn)資產(chǎn)定價(jià)體系，有效緩解行業(yè)部分企業(yè)的融資困境，降低企業(yè)資金成本，對具備資產(chǎn)運(yùn)營管理能力、手握優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房企發(fā)展帶來實(shí)質(zhì)性助力。

不動產(chǎn)私募基金試點(diǎn)啟動

近日，證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作。試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬元人民幣。不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

據(jù)證監(jiān)會消息，不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，證監(jiān)會指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。符合條件的私募股權(quán)投資基金管理人，可按照試點(diǎn)要求募集設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，進(jìn)行不動產(chǎn)投資試點(diǎn)。

具體而言，參與試點(diǎn)工作的私募股權(quán)投資基金管理人須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全，實(shí)繳資本符合要求，主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，具有不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)和不動產(chǎn)投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。

試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機(jī)構(gòu)投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過基金實(shí)繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產(chǎn)私募投資基金首輪實(shí)繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴(kuò)募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產(chǎn)私募投資基金。

私募股權(quán)房地產(chǎn)基金規(guī)模4043億元

中基協(xié)官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，存續(xù)私募股權(quán)房地產(chǎn)基金838只，存續(xù)規(guī)模4043億元，存續(xù)私募股權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施基金1424只，存續(xù)規(guī)模1.21萬億元，主要投向商業(yè)地產(chǎn)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、物流倉儲、市政工程開發(fā)與建設(shè)等。

基于對A股市場全年結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會的看好，今年以來證券類私募基金管理人布局熱情大增。根據(jù)私募排排網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，截至2月15日，年內(nèi)證券類私募產(chǎn)品備案數(shù)量近3200只，其中，百億元級私募管理人備案243只，占比7.6%;不足5億元管理規(guī)模的私募備案1817只，占比56.8%;其余備案產(chǎn)品則均來自于中型私募管理人(5億元至100億元)。

A股市場開年以來整體處于上漲態(tài)勢，基于對中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇樂觀預(yù)期和政策面的支持，預(yù)計(jì)市場全年結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會將更加明顯，這也是年內(nèi)證券類私募基金加快布局的主因。

私募排排網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，截至2月15日，年內(nèi)證券類私募基金管理人共備案3197只基金。其中，50億元至100億元規(guī)模的私募管理人備案161只基金，占比為5.0%;20億元至50億元規(guī)模的管理人備案357只基金，占比為11.1%;10億元至20億元規(guī)模的管理人備案264只基金，占比為8.2%;5億元至10億元規(guī)模的管理人備案355只基金，占比為11.1%;0至5億元規(guī)模的管理人備案數(shù)量最多(1817只基金，占比為56.8%)，顯示小型私募成為主力軍。

從策略分類來看，在近3200只新備案產(chǎn)品中，股票策略基金多達(dá)1881只，占比58.8%;其次是多資產(chǎn)策略，備案了458只，占比為14.3%。此外，期貨及衍生品策略有338只，占比為10.5%;債券策略和組合基金相對較少，分別為200只和176只，占比依次為6.2%和5.5%。

與此同時(shí)，中基協(xié)數(shù)據(jù)顯示，截至2月17日，開年以來共注銷了451家私募證券管理人，較去年同期的28家大幅增加，甚至已接近去年全年的555家。而451家私募證券管理人中，主動注銷的有22家，被動注銷的則多達(dá)429家，占到注銷總量的95.12%。

根據(jù)中研普華研究院《2022-2027年中國私募基金行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告》顯示：

五大策略私募基金1月業(yè)績迎來大反彈，有業(yè)績記錄的23555只私募證券基金1月整體收益為4.54%。其中20467只基金實(shí)現(xiàn)正收益，占比高達(dá)86.89%。正收益產(chǎn)品中，3只單月收益翻倍，14只單月收益超50%，65只單月收益介于30%-50%之間，198只單月收益介于20%-30%之間，合計(jì)280只基金單月收益超20%。

280只私募基金1月收益超20%

分策略來看，實(shí)現(xiàn)正收益的13808只股票策略產(chǎn)品中，259只基金單月收益超20%，占到五大策略中單月業(yè)績超20%基金總量的92.5%。期貨及衍生品策略表現(xiàn)則明顯遜色。1月有業(yè)績記錄的2648只期貨及衍生品策略基金平均收益為1.35%，其中1592只實(shí)現(xiàn)正收益，占比為60.12%。無論是平均收益率、正收益占比均不及股票策略。此外，1月債券基金業(yè)績也大幅回暖。私募排排網(wǎng)有業(yè)績記錄的1730只債券基金平均收益為2.49%，其中1634只基金實(shí)現(xiàn)正收益，占比為94.45%。

相比單一資產(chǎn)策略，多資產(chǎn)策略和組合基金表現(xiàn)中規(guī)中矩，收益略遜于表現(xiàn)優(yōu)秀的股票策略，但明顯強(qiáng)于債券和期貨及衍生品策略。其中有業(yè)績記錄的2849只多資產(chǎn)策略產(chǎn)品，1月平均收益為3.53%，其中2442只基金實(shí)現(xiàn)正收益，占比為85.71%。另外有業(yè)績記錄的1094只組合基金平均收益為3.01%，其中991只實(shí)現(xiàn)正收益，占比為90.59%。

值得一提的是，得益于A股開年首月表現(xiàn)較好，頭部私募也多斬獲不錯收益。私募排排網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，92家有業(yè)績展示的百億私募開年首月平均收益4.26%，僅有3家百億私募業(yè)績?yōu)樨?fù)，賺錢百億私募占比高達(dá)97%。其中景林資產(chǎn)、正圓投資今年首月收益均超10%，分別為12.96%、10.64%，位居前列。

私募業(yè)績反彈的主要原因是A股市場的反彈回暖。1月份，上證指數(shù)上漲了5.39%，深圳成指上漲了8.94%，各板塊出現(xiàn)普漲行情，股票型私募產(chǎn)品也伴隨大盤的上漲整體取得不錯的收益。1月份港股的上漲幅度則比A股更大，當(dāng)月恒生指數(shù)上漲了10.42%，恒生科技指數(shù)上漲了10.02%。很多百億私募都有配置港股，這部分的倉位也貢獻(xiàn)了不少的反彈收益。

房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模

2022年受從緊的融資政策、銷售下滑、信用風(fēng)險(xiǎn)集中暴露等因素影響，房企融資遇到前所未有的困境。2022年，房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模20981.3億元，同比下降11.5%。其中地方國有企業(yè)融資占主導(dǎo)，2022年境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模為16506.59億元，占比78.7%，同比小幅下降7.9%，民營企業(yè)發(fā)行規(guī)模則接近腰斬，發(fā)行規(guī)模為954.64億元，同比下降45.9%。

從月度走勢看，2022年12個月中，房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模同比下降的月份數(shù)達(dá)9個，其中11月降幅最大達(dá)36.23%，12月份降幅雖有所收窄，但仍同比下降22.67%，2022年房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模以下滑收尾。

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)以美元發(fā)行的境外債發(fā)行規(guī)模為408.01億，同比下滑34.6%，以人民幣發(fā)行的則上升明顯，從2021年的79.3億元增加到2022年的416.7億元，同比增長425%。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模的不斷下滑，房企拿地規(guī)模也顯著下降，民營企業(yè)表現(xiàn)尤為明顯。2022年TOP20房企拿地總金額大幅下降，從2021年的13958億元下降至7233億元，同比下降48.18%。TOP20拿地門檻也明顯下降，從2021年的307億元下降至140億元。

2022年拿地金額TOP20房企中，華潤置地以873億元居首位，但較2021年的首位下降了37.5%，居TOP5的房企另外有中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口。

《2022-2027年中國私募基金行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告》由中研普華研究院撰寫，本報(bào)告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預(yù)測等等。報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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