力促房地產(chǎn)與金融正常循環(huán) 多地首套房貸利率開啟動態(tài)調(diào)整

• 黃江 2023年1月29日 來源：新浪 587 33
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當前，房地產(chǎn)與金融的關聯(lián)度較高。房地產(chǎn)貸款，以及以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款，二者占銀行業(yè)全部貸款余額的39%?？梢姡舴康禺a(chǎn)與金融循環(huán)淤堵，容易引發(fā)外溢性風險，甚至可能產(chǎn)生系統(tǒng)性風險。

力促房地產(chǎn)與金融正常循環(huán)

房地產(chǎn)與金融的正常循環(huán)，事關國民經(jīng)濟健康運行。近期多家金融管理部門表示，力促金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)。要務必做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作，滿足房地產(chǎn)市場的合理融資需求;堅持“房住不炒”定位，因城施策實施好差別化住房信貸政策;推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)都是系統(tǒng)重要性行業(yè)。前者是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，后者是實體經(jīng)濟的血液。房地產(chǎn)鏈條長、涉及面廣，在GDP中占比約7%，若加上建筑業(yè)占比則高達14%。金融關乎國家核心競爭力，金融安全是國家安全的重要組成部分。當前，房地產(chǎn)與金融的關聯(lián)度較高。房地產(chǎn)貸款，以及以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款，二者占銀行業(yè)全部貸款余額的39%?？梢姡舴康禺a(chǎn)與金融循環(huán)淤堵，容易引發(fā)外溢性風險，甚至可能產(chǎn)生系統(tǒng)性風險。

促進房地產(chǎn)與金融正常循環(huán)，關鍵要把握好“度”。以房地產(chǎn)貸款為例，首先，我們不能將其妖魔化，必須承認合理、適度的房地產(chǎn)貸款增速有助于推動國民經(jīng)濟增長，也有助于滿足購房者的剛性、改善性住房需求。其次，凡事過猶不及。此前，房地產(chǎn)市場曾出現(xiàn)“過度金融化”問題。一方面，房企大多身患“三高”疾病，高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn);不少房企爭相布局、涌入金融領域，比如投資、持股商業(yè)銀行、保險機構、信托公司等。另一方面，個人住房貸款快速增長，居民部門的杠桿率高企;此外，一些違法違規(guī)行為又加劇了風險，如消費貸、經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比負增長

國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年，中國商品房銷售規(guī)模從2021年的近18億平方米降至13.6億平方米;商品房銷售額從2021年的約18.2萬億元(人民幣，下同)降至約13.3萬億元。商品房銷售規(guī)模創(chuàng)下多年新低。同時，去年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速首次出現(xiàn)同比負增長。房屋新開工面積、土地購置面積、房企到位資金等指標均大幅下滑。

58安居客研究院院長張波指出，盡管支持房地產(chǎn)發(fā)展的幾項重要維度(人口、城鎮(zhèn)化速度等)在過去幾年已經(jīng)發(fā)生了一些變化，但市場面在2022年才真正顯示樓市開始進入新周期。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛也認為，近年來，房地產(chǎn)高位運行是不合理、不可持續(xù)的。由于一些長期變量發(fā)生改變，如人均住房面積、人口老齡化等，房地產(chǎn)不可能像過去一樣高位增長了，“我們預判未來十年房地產(chǎn)以及住房新增部分規(guī)模在10億平方米至12億平方米左右，匹配相應房地產(chǎn)投資規(guī)?！?。

經(jīng)過去年的深度調(diào)整，他指出，從總量上看，目前房地產(chǎn)市場正在接近合理區(qū)間。

經(jīng)濟學家任澤平也認為，房地產(chǎn)大開發(fā)時代落幕，進入存量時代。他指出，目前城鎮(zhèn)住房套戶比(住宅套數(shù)和家庭戶數(shù)的比例)已達1.09，供求基本平衡，未來多數(shù)城市將面臨住房過剩，再加上人口老齡化加速到來，未來住房需求將有所收縮。

現(xiàn)房銷售推動轉(zhuǎn)型

在供給與需求重新平衡的過程中，新周期或?qū)⒗_序幕。近期官方所提及的一項關鍵變化值得注意。

近日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議，將當前和今后一段時期的房地產(chǎn)工作重點總結為“穩(wěn)預期、防風險和促轉(zhuǎn)型”。在促轉(zhuǎn)型方面，會議明確指出，有條件的可以進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預售的，必須把資金監(jiān)管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風險。

根據(jù)中研普華研究院《2022-2027年中國房地產(chǎn)金融行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預測報告》顯示：

目前，信貸、債券、股權融資“三箭齊發(fā)”，“保交樓”專項借款資金已基本投放至項目，優(yōu)質(zhì)房企的融資環(huán)境已明顯改善。2022年9月至11月，房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比多增2000多億元;2022年四季度，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行同比增長22%。在需求端，要著力改善預期，支持剛性和改善性住房需求，這也有助于房企銷售企穩(wěn)、回款恢復。目前，個人住房貸款的放款速度已達到2019年以來最快，2022年12月新發(fā)放的個人住房貸款利率，全國平均為4.26%，達到2008年有統(tǒng)計以來的歷史最低水平。

多地首套房貸利率開啟動態(tài)調(diào)整

距離人民銀行、銀保監(jiān)會今年1月5日“決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制”已經(jīng)過去了二十余天，房貸款利率下調(diào)了嗎?據(jù)了解，在動態(tài)調(diào)整機制下，江西九江、山西太原、河北唐山等部分符合條件的城市已下調(diào)了當?shù)厥滋鬃》抠J款利率下限，有的首套房貸款利率下調(diào)至3.8%。

據(jù)人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的通知，建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。若某城市的新建商品住宅銷售價格連續(xù)3個月環(huán)比、同比均下降，該城市可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)氐氖滋追坷收呦孪蕖?/p>

此次調(diào)整的關鍵變量，是首套房利率政策下限，即“底”的變化。在房貸利率的定價機制中，“底”是基礎。首先，監(jiān)管部門在全國層面給出一個“底”;其次，各城市決定在全國“底”的基礎上加多少，形成相應的城市“底”;最后，各銀行決定在城市“底”的基礎上加多少，形成實際的執(zhí)行利率。根據(jù)新政，符合條件的城市可階段性下調(diào)或取消首套房利率的“底”，這有助于較大幅度降低購房者的財務成本。

正確理解新政，要注意“首套房”概念。有聲音質(zhì)疑，下調(diào)、取消首套房利率政策下限，是否會導致熱錢涌入樓市?對此不必擔憂。調(diào)整只涉及“首套房”利率，并不涉及二套房，“房住不炒”的定位不會變。新政強調(diào)精準施策，大力支持購買第一套住房的剛性需求，穩(wěn)定市場預期。

正確理解新政，要關注“部分城市”劃定。新政不是“大水漫灌”，而是“因城施策”。首先，新政考察某城市的新建商品住宅銷售價格，而非存量房產(chǎn);其次，該價格必須連續(xù)3個月環(huán)比、同比均下降。由此可見，符合條件的城市數(shù)量有限。新政有助于滿足三線城市以及部分二線城市的新市民購房需求。

正確理解新政，要把握“動態(tài)調(diào)整”安排。新政兼具靈活性和穩(wěn)定性。何為靈活?房貸利率根據(jù)房價走勢雙向、動態(tài)調(diào)整。需注意，在后續(xù)的評估期內(nèi)，若該城市的新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比連續(xù)3個月均上漲，那么自下一個季度起，該城市要恢復執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套房利率下限。何為穩(wěn)定?眾所周知，雖然房價存在周期性波動，但若形成趨勢性波動，即連續(xù)3個月上漲或連續(xù)3個月下降，通常需要較長時間。也就是說，盡管新政每季度評估房價變動，但多數(shù)城市不會觸發(fā)利率調(diào)整的條件，觸發(fā)條件所需要的時長將遠遠超過評估周期時長。

接下來，各地要從利長遠、促發(fā)展的角度出發(fā)，科學評估、動態(tài)掌握當?shù)氐姆績r變動情況，用足、用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，穩(wěn)定預期、提振信心，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

《2022-2027年中國房地產(chǎn)金融行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預測報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進行了分析，重點分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

• 相關深度報告REPORTS

  

  2022-2027年中國房地產(chǎn)金融行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預測報告

  在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。房地產(chǎn)金融行業(yè)研究報告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

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