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力促房地產(chǎn)與金融正常循環(huán) 多地首套房貸利率開啟動態(tài)調(diào)整

當前,房地產(chǎn)與金融的關聯(lián)度較高。房地產(chǎn)貸款,以及以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款,二者占銀行業(yè)全部貸款余額的39%??梢姡舴康禺a(chǎn)與金融循環(huán)淤堵,容易引發(fā)外溢性風險,甚至可能產(chǎn)生系統(tǒng)性風險。

力促房地產(chǎn)與金融正常循環(huán)

房地產(chǎn)與金融的正常循環(huán),事關國民經(jīng)濟健康運行。近期多家金融管理部門表示,力促金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)。要務必做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作,滿足房地產(chǎn)市場的合理融資需求;堅持“房住不炒”定位,因城施策實施好差別化住房信貸政策;推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)都是系統(tǒng)重要性行業(yè)。前者是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),后者是實體經(jīng)濟的血液。房地產(chǎn)鏈條長、涉及面廣,在GDP中占比約7%,若加上建筑業(yè)占比則高達14%。金融關乎國家核心競爭力,金融安全是國家安全的重要組成部分。當前,房地產(chǎn)與金融的關聯(lián)度較高。房地產(chǎn)貸款,以及以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款,二者占銀行業(yè)全部貸款余額的39%??梢姡舴康禺a(chǎn)與金融循環(huán)淤堵,容易引發(fā)外溢性風險,甚至可能產(chǎn)生系統(tǒng)性風險。

促進房地產(chǎn)與金融正常循環(huán),關鍵要把握好“度”。以房地產(chǎn)貸款為例,首先,我們不能將其妖魔化,必須承認合理、適度的房地產(chǎn)貸款增速有助于推動國民經(jīng)濟增長,也有助于滿足購房者的剛性、改善性住房需求。其次,凡事過猶不及。此前,房地產(chǎn)市場曾出現(xiàn)“過度金融化”問題。一方面,房企大多身患“三高”疾病,高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn);不少房企爭相布局、涌入金融領域,比如投資、持股商業(yè)銀行、保險機構、信托公司等。另一方面,個人住房貸款快速增長,居民部門的杠桿率高企;此外,一些違法違規(guī)行為又加劇了風險,如消費貸、經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比負增長

國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2022年,中國商品房銷售規(guī)模從2021年的近18億平方米降至13.6億平方米;商品房銷售額從2021年的約18.2萬億元(人民幣,下同)降至約13.3萬億元。商品房銷售規(guī)模創(chuàng)下多年新低。同時,去年,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速首次出現(xiàn)同比負增長。房屋新開工面積、土地購置面積、房企到位資金等指標均大幅下滑。

58安居客研究院院長張波指出,盡管支持房地產(chǎn)發(fā)展的幾項重要維度(人口、城鎮(zhèn)化速度等)在過去幾年已經(jīng)發(fā)生了一些變化,但市場面在2022年才真正顯示樓市開始進入新周期。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛也認為,近年來,房地產(chǎn)高位運行是不合理、不可持續(xù)的。由于一些長期變量發(fā)生改變,如人均住房面積、人口老齡化等,房地產(chǎn)不可能像過去一樣高位增長了,“我們預判未來十年房地產(chǎn)以及住房新增部分規(guī)模在10億平方米至12億平方米左右,匹配相應房地產(chǎn)投資規(guī)?!?。

經(jīng)過去年的深度調(diào)整,他指出,從總量上看,目前房地產(chǎn)市場正在接近合理區(qū)間。

經(jīng)濟學家任澤平也認為,房地產(chǎn)大開發(fā)時代落幕,進入存量時代。他指出,目前城鎮(zhèn)住房套戶比(住宅套數(shù)和家庭戶數(shù)的比例)已達1.09,供求基本平衡,未來多數(shù)城市將面臨住房過剩,再加上人口老齡化加速到來,未來住房需求將有所收縮。

現(xiàn)房銷售推動轉(zhuǎn)型

在供給與需求重新平衡的過程中,新周期或?qū)⒗_序幕。近期官方所提及的一項關鍵變化值得注意。

近日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議,將當前和今后一段時期的房地產(chǎn)工作重點總結為“穩(wěn)預期、防風險和促轉(zhuǎn)型”。在促轉(zhuǎn)型方面,會議明確指出,有條件的可以進行現(xiàn)房銷售,繼續(xù)實行預售的,必須把資金監(jiān)管責任落到位,防止資金抽逃,不能出現(xiàn)新的交樓風險。

根據(jù)中研普華研究院《2022-2027年中國房地產(chǎn)金融行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預測報告》顯示:

目前,信貸、債券、股權融資“三箭齊發(fā)”,“保交樓”專項借款資金已基本投放至項目,優(yōu)質(zhì)房企的融資環(huán)境已明顯改善。2022年9月至11月,房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比多增2000多億元;2022年四季度,境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行同比增長22%。在需求端,要著力改善預期,支持剛性和改善性住房需求,這也有助于房企銷售企穩(wěn)、回款恢復。目前,個人住房貸款的放款速度已達到2019年以來最快,2022年12月新發(fā)放的個人住房貸款利率,全國平均為4.26%,達到2008年有統(tǒng)計以來的歷史最低水平。

多地首套房貸利率開啟動態(tài)調(diào)整

距離人民銀行、銀保監(jiān)會今年1月5日“決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制”已經(jīng)過去了二十余天,房貸款利率下調(diào)了嗎?據(jù)了解,在動態(tài)調(diào)整機制下,江西九江、山西太原、河北唐山等部分符合條件的城市已下調(diào)了當?shù)厥滋鬃》抠J款利率下限,有的首套房貸款利率下調(diào)至3.8%。

據(jù)人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的通知,建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。若某城市的新建商品住宅銷售價格連續(xù)3個月環(huán)比、同比均下降,該城市可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)氐氖滋追坷收呦孪蕖?/p>

此次調(diào)整的關鍵變量,是首套房利率政策下限,即“底”的變化。在房貸利率的定價機制中,“底”是基礎。首先,監(jiān)管部門在全國層面給出一個“底”;其次,各城市決定在全國“底”的基礎上加多少,形成相應的城市“底”;最后,各銀行決定在城市“底”的基礎上加多少,形成實際的執(zhí)行利率。根據(jù)新政,符合條件的城市可階段性下調(diào)或取消首套房利率的“底”,這有助于較大幅度降低購房者的財務成本。

正確理解新政,要注意“首套房”概念。有聲音質(zhì)疑,下調(diào)、取消首套房利率政策下限,是否會導致熱錢涌入樓市?對此不必擔憂。調(diào)整只涉及“首套房”利率,并不涉及二套房,“房住不炒”的定位不會變。新政強調(diào)精準施策,大力支持購買第一套住房的剛性需求,穩(wěn)定市場預期。

正確理解新政,要關注“部分城市”劃定。新政不是“大水漫灌”,而是“因城施策”。首先,新政考察某城市的新建商品住宅銷售價格,而非存量房產(chǎn);其次,該價格必須連續(xù)3個月環(huán)比、同比均下降。由此可見,符合條件的城市數(shù)量有限。新政有助于滿足三線城市以及部分二線城市的新市民購房需求。

正確理解新政,要把握“動態(tài)調(diào)整”安排。新政兼具靈活性和穩(wěn)定性。何為靈活?房貸利率根據(jù)房價走勢雙向、動態(tài)調(diào)整。需注意,在后續(xù)的評估期內(nèi),若該城市的新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比連續(xù)3個月均上漲,那么自下一個季度起,該城市要恢復執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套房利率下限。何為穩(wěn)定?眾所周知,雖然房價存在周期性波動,但若形成趨勢性波動,即連續(xù)3個月上漲或連續(xù)3個月下降,通常需要較長時間。也就是說,盡管新政每季度評估房價變動,但多數(shù)城市不會觸發(fā)利率調(diào)整的條件,觸發(fā)條件所需要的時長將遠遠超過評估周期時長。

接下來,各地要從利長遠、促發(fā)展的角度出發(fā),科學評估、動態(tài)掌握當?shù)氐姆績r變動情況,用足、用好政策工具箱,更好支持剛性住房需求,穩(wěn)定預期、提振信心,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

《2022-2027年中國房地產(chǎn)金融行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預測報告》由中研普華研究院撰寫,本報告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進行了分析,重點分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力,以及行業(yè)的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài),對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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