LPR繼續(xù)“按兵不動”有何深意？房地產(chǎn)金融行業(yè)深度調(diào)研

• 李波 2022年12月21日 來源：中研普華集團(tuán)、金融時報客戶端、中研網(wǎng) 1095 70
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中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年12月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。兩個品種LPR均與上月持平。

中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年12月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。兩個品種LPR均與上月持平。

這是LPR連續(xù)第四個月保持不動。招聯(lián)金融首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼表示，12月15日，央行開展6500億元中期借貸便利(MLF)操作和20億元公開市場逆回購操作，中標(biāo)利率分別為2.75%、2.0%，均維持不變。

LPR在MLF基礎(chǔ)上加點而來，當(dāng)月MLF操作利率保持穩(wěn)定，LPR報價基礎(chǔ)沒有發(fā)生變化。“再加上近期市場利率上行較快，銀行邊際資金成本上升，削弱了報價行壓縮LPR報價加點的動力?！睎|方金誠首席宏觀分析師王青說。

可以看到，繼11月各類市場利率上行后，12月以來在央行加大公開市場操作引導(dǎo)下，代表性的短端利率DR007均值已較11月同期有所回落，但1年期商業(yè)銀行(AAA級)同業(yè)存單到期收益率仍在大幅上行，其中12月13日升至2.755%，已高于2.75%的政策利率(MLF利率)水平，3個月期SHIBOR也頻創(chuàng)4月以來新高。

這背后的主要原因是疫情防控政策調(diào)整后，市場對2023年經(jīng)濟(jì)回升的預(yù)期顯著升溫。

董希淼稱，本月LPR維持不變，也可能是出于內(nèi)外均衡的考慮。王青進(jìn)一步表示，LPR屬于最主要的市場基準(zhǔn)利率之一，當(dāng)前保持LPR報價穩(wěn)定，也在一定程度上有助于夯實人民幣匯率回穩(wěn)基礎(chǔ)，穩(wěn)定匯市預(yù)期。

事實上今年以來，我國LPR已經(jīng)下降3次(其中1年期共下降15個基點、5年期以上共下降35個基點)，市場利率處于相對較低的水平。人民銀行公布的第三季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，9月企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為4.0%，同比下降了0.59個百分點，處于有統(tǒng)計以來低位。

不過董希淼表示，從10月、11月金融數(shù)據(jù)看，住戶貸款特別是住戶中長期貸款增長乏力，是拖累人民幣貸款增長的重要因素，反映出居民消費意愿和能力仍然不足。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華稱，近兩個月國內(nèi)居民端信貸數(shù)據(jù)不及預(yù)期，更多受短期因素干擾和房地產(chǎn)市場低迷影響，但從企業(yè)中長期信貸同比明顯多增來看，一攬子貨幣金融措施提振實體經(jīng)濟(jì)融資需求的效果明顯。

房地產(chǎn)市場低迷是2021年下半年以來經(jīng)濟(jì)下行壓力的一條主線。今年11月以來穩(wěn)樓市政策力度持續(xù)加碼，以“金融16條”為代表，監(jiān)管層推出“三支箭”措施，從信貸、債券融資、股權(quán)融資三方面發(fā)力支持房企融資。

王青認(rèn)為，目前正處于上述政策效果觀察期。同時，居民房貸重定價日多為每年1月1日，要依據(jù)上年12月5年期LPR報價，確定當(dāng)年全年的存量房貸利率水平。

由此，本次LPR繼續(xù)持平，也不排除報價行是出于維護(hù)2023年資產(chǎn)收益角度考慮。

近期召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議要求“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險”，并有針對性地提出要“要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險”“支持剛性和改善性住房需求”。

王青表示，接下來為引導(dǎo)房地產(chǎn)市場盡快實現(xiàn)軟著陸，除強(qiáng)化“保交樓”等供給端支持外，引導(dǎo)居民房貸利率下行，推動樓市企穩(wěn)回暖是關(guān)鍵所在，而且具有較強(qiáng)的緊迫性。這也是明年上半年穩(wěn)增長、防控風(fēng)險的一個主要發(fā)力點。

董希淼也建議，繼續(xù)減輕居民住房消費負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，更好地推動宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)。仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟表示，總的來看，2023年尤其是2023年上半年居民房貸利率下行的概率比較大。

這樣可以滿足和進(jìn)一步釋放居民剛需、改善型按揭貸款需求，提高居民購房意愿與能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場銷售，推動樓市盡快出現(xiàn)趨勢性回暖勢頭?！翱紤]到在疫情防控政策調(diào)整初期，宏觀政策需要適度加大穩(wěn)增長力度，其中降低實體經(jīng)濟(jì)融資成本是一個重要發(fā)力點。

此外，9月以來銀行存款利率下調(diào)效應(yīng)逐步體現(xiàn)，12月降準(zhǔn)落地也會降低金融機(jī)構(gòu)資金成本每年約56億元?！?/p>

由此王青判斷，12月LPR持平不會影響實體經(jīng)濟(jì)融資成本下行勢頭，預(yù)計年底新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率將續(xù)創(chuàng)歷史新低，新發(fā)放居民房貸利率也有望延續(xù)小幅下行勢頭。

周茂華也表示，本月LPR保持穩(wěn)定，但無礙金融機(jī)構(gòu)讓利實體經(jīng)濟(jì)，降低實體經(jīng)濟(jì)融資成本，加大中長期信貸投放，讓更多小微、制造業(yè)企業(yè)獲取信貸資金，加大重點領(lǐng)域融資保障，促進(jìn)投資、帶動就業(yè)、有效擴(kuò)大內(nèi)需，助力穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2022-2027年中國房地產(chǎn)金融行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報告》顯示：

房地產(chǎn)金融行業(yè)深度調(diào)研 房地產(chǎn)金融投資前景規(guī)劃分析

2022年第二季度面臨疫情沖擊，我國宏觀經(jīng)濟(jì)仍然取得正增長。房地產(chǎn)金融面對復(fù)雜的國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境，特別是需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，金融系統(tǒng)順周期效應(yīng)較為凸顯，新冠肺炎疫情沖擊、內(nèi)生性風(fēng)險暴露和外源性風(fēng)險加大仍是金融穩(wěn)定的重要沖擊因素。房地產(chǎn)金融要穩(wěn)融資防風(fēng)險兩手抓。

統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2022年前9月，全國商品住宅銷售面積8.6億平方米，同比下降25.7%，商品住宅銷售額8.7萬億元，同比下降28.6%。

就前三季度商品住宅成交規(guī)模占全年比例變動情況來看，鑒于2020年上半年受疫情因素影響較大，導(dǎo)致下半年成交占比上升，而2021年下半年市場交易景氣回落，以致上半年交易占比高于一般年份，因此更值得參照對比的還是2017-2019年期間，由此預(yù)計2022年前9月商品住宅的年化成交面積大概率將回落至12億平方米左右，同比下降22%，成交金額12萬億元，同比下降23%。

銷售規(guī)模的大幅下滑，也對新房供給側(cè)信心帶來了明顯的負(fù)面影響，2022年前三季度，全國商品住宅新開工面積僅為6.9億平方米，同比減少39%，回到2008年時的水平。而開工銷售比更是降至0.8，企業(yè)新增供應(yīng)意愿顯著下降，預(yù)計全年住宅新開工面積降跌至10億平方米以下。

針對需求端的相關(guān)鼓勵支持政策措施持續(xù)出臺，有助于降低購房門檻，減輕購房者的資金壓力，更好滿足剛需和改善性需求，促進(jìn)住房合理消費。中國的房地產(chǎn)需求是時候要被重振了。

個人住房貸款合理需求有望得到進(jìn)一步支持。今年以來，各地因城施策實施差別化住房信貸政策，合理確定個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限。金融機(jī)構(gòu)可在城市政策下限基礎(chǔ)上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平，同時優(yōu)化新市民住房金融服務(wù)。

相關(guān)支持政策將減輕剛需和改善性需求購房者的資金壓力，有助于促進(jìn)住房合理消費，同時紓困政策的推行也將一定程度上減少購房者的還貸焦慮。

房地產(chǎn)金融投資前景

金融支持有助于引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展新方向。同時“租購并舉”是我國房地產(chǎn)市場重要發(fā)展方向?？梢灶A(yù)計，在加大住房租賃金融支持力度的基礎(chǔ)上，住房租賃將有更廣闊的發(fā)展前景。

近期金融對于房地產(chǎn)市場的支持力度大，穩(wěn)定房地產(chǎn)融資形成“信貸”“債券”“股權(quán)融資”的“三箭齊發(fā)”態(tài)勢?！叭R發(fā)”主要針對供給端支持房地產(chǎn)企業(yè)融資。

房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)向好，需要供需兩端形成合力，離不開需求端，也就是針對購房者支持政策的進(jìn)一步完善，以繼續(xù)釋放需求，促進(jìn)市場購買力提升。應(yīng)該說，近期對供給端資金的持續(xù)改善，讓市場進(jìn)一步企穩(wěn)復(fù)蘇的重任更多落在了需求端。

未來，房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展前景如何?想了解關(guān)于更多房地產(chǎn)金融行業(yè)專業(yè)分析，請點擊《2022-2027年中國房地產(chǎn)金融行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報告》。

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  2022-2027年中國房地產(chǎn)金融行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報告

  在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)金融行業(yè)研究報告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

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