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LPR繼續(xù)“按兵不動”有何深意?房地產(chǎn)金融行業(yè)深度調(diào)研

  • 李波 2022年12月21日 來源:中研普華集團(tuán)、金融時報客戶端、中研網(wǎng) 1095 70
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中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布,2022年12月20日貸款市場報價利率(LPR)為:1年期LPR為3.65%,5年期以上LPR為4.3%。兩個品種LPR均與上月持平。

中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布,2022年12月20日貸款市場報價利率(LPR)為:1年期LPR為3.65%,5年期以上LPR為4.3%。兩個品種LPR均與上月持平。

這是LPR連續(xù)第四個月保持不動。招聯(lián)金融首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼表示,12月15日,央行開展6500億元中期借貸便利(MLF)操作和20億元公開市場逆回購操作,中標(biāo)利率分別為2.75%、2.0%,均維持不變。

LPR在MLF基礎(chǔ)上加點而來,當(dāng)月MLF操作利率保持穩(wěn)定,LPR報價基礎(chǔ)沒有發(fā)生變化。“再加上近期市場利率上行較快,銀行邊際資金成本上升,削弱了報價行壓縮LPR報價加點的動力?!睎|方金誠首席宏觀分析師王青說。

可以看到,繼11月各類市場利率上行后,12月以來在央行加大公開市場操作引導(dǎo)下,代表性的短端利率DR007均值已較11月同期有所回落,但1年期商業(yè)銀行(AAA級)同業(yè)存單到期收益率仍在大幅上行,其中12月13日升至2.755%,已高于2.75%的政策利率(MLF利率)水平,3個月期SHIBOR也頻創(chuàng)4月以來新高。

這背后的主要原因是疫情防控政策調(diào)整后,市場對2023年經(jīng)濟(jì)回升的預(yù)期顯著升溫。

董希淼稱,本月LPR維持不變,也可能是出于內(nèi)外均衡的考慮。王青進(jìn)一步表示,LPR屬于最主要的市場基準(zhǔn)利率之一,當(dāng)前保持LPR報價穩(wěn)定,也在一定程度上有助于夯實人民幣匯率回穩(wěn)基礎(chǔ),穩(wěn)定匯市預(yù)期。

事實上今年以來,我國LPR已經(jīng)下降3次(其中1年期共下降15個基點、5年期以上共下降35個基點),市場利率處于相對較低的水平。人民銀行公布的第三季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示,9月企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為4.0%,同比下降了0.59個百分點,處于有統(tǒng)計以來低位。

不過董希淼表示,從10月、11月金融數(shù)據(jù)看,住戶貸款特別是住戶中長期貸款增長乏力,是拖累人民幣貸款增長的重要因素,反映出居民消費意愿和能力仍然不足。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華稱,近兩個月國內(nèi)居民端信貸數(shù)據(jù)不及預(yù)期,更多受短期因素干擾和房地產(chǎn)市場低迷影響,但從企業(yè)中長期信貸同比明顯多增來看,一攬子貨幣金融措施提振實體經(jīng)濟(jì)融資需求的效果明顯。

房地產(chǎn)市場低迷是2021年下半年以來經(jīng)濟(jì)下行壓力的一條主線。今年11月以來穩(wěn)樓市政策力度持續(xù)加碼,以“金融16條”為代表,監(jiān)管層推出“三支箭”措施,從信貸、債券融資、股權(quán)融資三方面發(fā)力支持房企融資。

王青認(rèn)為,目前正處于上述政策效果觀察期。同時,居民房貸重定價日多為每年1月1日,要依據(jù)上年12月5年期LPR報價,確定當(dāng)年全年的存量房貸利率水平。

由此,本次LPR繼續(xù)持平,也不排除報價行是出于維護(hù)2023年資產(chǎn)收益角度考慮。

近期召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議要求“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險”,并有針對性地提出要“要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險”“支持剛性和改善性住房需求”。

王青表示,接下來為引導(dǎo)房地產(chǎn)市場盡快實現(xiàn)軟著陸,除強(qiáng)化“保交樓”等供給端支持外,引導(dǎo)居民房貸利率下行,推動樓市企穩(wěn)回暖是關(guān)鍵所在,而且具有較強(qiáng)的緊迫性。這也是明年上半年穩(wěn)增長、防控風(fēng)險的一個主要發(fā)力點。

董希淼也建議,繼續(xù)減輕居民住房消費負(fù)擔(dān),促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,更好地推動宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)。仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟表示,總的來看,2023年尤其是2023年上半年居民房貸利率下行的概率比較大。

這樣可以滿足和進(jìn)一步釋放居民剛需、改善型按揭貸款需求,提高居民購房意愿與能力,促進(jìn)房地產(chǎn)市場銷售,推動樓市盡快出現(xiàn)趨勢性回暖勢頭?!翱紤]到在疫情防控政策調(diào)整初期,宏觀政策需要適度加大穩(wěn)增長力度,其中降低實體經(jīng)濟(jì)融資成本是一個重要發(fā)力點。

此外,9月以來銀行存款利率下調(diào)效應(yīng)逐步體現(xiàn),12月降準(zhǔn)落地也會降低金融機(jī)構(gòu)資金成本每年約56億元?!?/p>

由此王青判斷,12月LPR持平不會影響實體經(jīng)濟(jì)融資成本下行勢頭,預(yù)計年底新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率將續(xù)創(chuàng)歷史新低,新發(fā)放居民房貸利率也有望延續(xù)小幅下行勢頭。

周茂華也表示,本月LPR保持穩(wěn)定,但無礙金融機(jī)構(gòu)讓利實體經(jīng)濟(jì),降低實體經(jīng)濟(jì)融資成本,加大中長期信貸投放,讓更多小微、制造業(yè)企業(yè)獲取信貸資金,加大重點領(lǐng)域融資保障,促進(jìn)投資、帶動就業(yè)、有效擴(kuò)大內(nèi)需,助力穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2022-2027年中國房地產(chǎn)金融行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報告》顯示:

房地產(chǎn)金融行業(yè)深度調(diào)研 房地產(chǎn)金融投資前景規(guī)劃分析

2022年第二季度面臨疫情沖擊,我國宏觀經(jīng)濟(jì)仍然取得正增長。房地產(chǎn)金融面對復(fù)雜的國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境,特別是需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力,金融系統(tǒng)順周期效應(yīng)較為凸顯,新冠肺炎疫情沖擊、內(nèi)生性風(fēng)險暴露和外源性風(fēng)險加大仍是金融穩(wěn)定的重要沖擊因素。房地產(chǎn)金融要穩(wěn)融資防風(fēng)險兩手抓。

統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2022年前9月,全國商品住宅銷售面積8.6億平方米,同比下降25.7%,商品住宅銷售額8.7萬億元,同比下降28.6%。

就前三季度商品住宅成交規(guī)模占全年比例變動情況來看,鑒于2020年上半年受疫情因素影響較大,導(dǎo)致下半年成交占比上升,而2021年下半年市場交易景氣回落,以致上半年交易占比高于一般年份,因此更值得參照對比的還是2017-2019年期間,由此預(yù)計2022年前9月商品住宅的年化成交面積大概率將回落至12億平方米左右,同比下降22%,成交金額12萬億元,同比下降23%。

銷售規(guī)模的大幅下滑,也對新房供給側(cè)信心帶來了明顯的負(fù)面影響,2022年前三季度,全國商品住宅新開工面積僅為6.9億平方米,同比減少39%,回到2008年時的水平。而開工銷售比更是降至0.8,企業(yè)新增供應(yīng)意愿顯著下降,預(yù)計全年住宅新開工面積降跌至10億平方米以下。

針對需求端的相關(guān)鼓勵支持政策措施持續(xù)出臺,有助于降低購房門檻,減輕購房者的資金壓力,更好滿足剛需和改善性需求,促進(jìn)住房合理消費。中國的房地產(chǎn)需求是時候要被重振了。

個人住房貸款合理需求有望得到進(jìn)一步支持。今年以來,各地因城施策實施差別化住房信貸政策,合理確定個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限。金融機(jī)構(gòu)可在城市政策下限基礎(chǔ)上,合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平,同時優(yōu)化新市民住房金融服務(wù)。

相關(guān)支持政策將減輕剛需和改善性需求購房者的資金壓力,有助于促進(jìn)住房合理消費,同時紓困政策的推行也將一定程度上減少購房者的還貸焦慮。

房地產(chǎn)金融投資前景

金融支持有助于引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展新方向。同時“租購并舉”是我國房地產(chǎn)市場重要發(fā)展方向??梢灶A(yù)計,在加大住房租賃金融支持力度的基礎(chǔ)上,住房租賃將有更廣闊的發(fā)展前景。

近期金融對于房地產(chǎn)市場的支持力度大,穩(wěn)定房地產(chǎn)融資形成“信貸”“債券”“股權(quán)融資”的“三箭齊發(fā)”態(tài)勢?!叭R發(fā)”主要針對供給端支持房地產(chǎn)企業(yè)融資。

房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)向好,需要供需兩端形成合力,離不開需求端,也就是針對購房者支持政策的進(jìn)一步完善,以繼續(xù)釋放需求,促進(jìn)市場購買力提升。應(yīng)該說,近期對供給端資金的持續(xù)改善,讓市場進(jìn)一步企穩(wěn)復(fù)蘇的重任更多落在了需求端。

未來,房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展前景如何?想了解關(guān)于更多房地產(chǎn)金融行業(yè)專業(yè)分析,請點擊《2022-2027年中國房地產(chǎn)金融行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報告》。

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