中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 物業(yè)管理行業(yè)運(yùn)營情況分析

• 2022年11月1日 ZhouXun來源：互聯(lián)網(wǎng) 895 55
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物業(yè)管理在小區(qū)公共設(shè)施保養(yǎng)維護(hù)、社區(qū)服務(wù)、小區(qū)建設(shè)以及提升城市住宅的整體管理水平方面都有千絲萬縷的關(guān)聯(lián)。隨著中國經(jīng)濟(jì)建設(shè)蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來在中國的一些大、中、小城市相繼開發(fā)建設(shè)了大量的生活小區(qū)、寫字樓等。為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需要，物

物業(yè)管理被普遍稱為房地產(chǎn)的第二次開發(fā)，是物業(yè)服務(wù)性功能的一種提升，物業(yè)管理提供的服務(wù)商品，是一種綜合性的管理和全方位的服務(wù)，而且這些管理和服務(wù)是針對物業(yè)本體及其業(yè)主和使用人，最終服務(wù)于業(yè)主和使用人的。

中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 物業(yè)管理行業(yè)運(yùn)營情況分析

物業(yè)管理在小區(qū)公共設(shè)施保養(yǎng)維護(hù)、社區(qū)服務(wù)、小區(qū)建設(shè)以及提升城市住宅的整體管理水平方面都有千絲萬縷的關(guān)聯(lián)。隨著中國經(jīng)濟(jì)建設(shè)蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來在中國的一些大、中、小城市相繼開發(fā)建設(shè)了大量的生活小區(qū)、寫字樓等。為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并逐步發(fā)展成為一個新興的行業(yè)。

物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場化和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生的，它是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)領(lǐng)域的延續(xù)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個重要分支。物業(yè)管理實(shí)行的是企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會化服務(wù)和市場化運(yùn)作的運(yùn)行機(jī)制，適應(yīng)了社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的需要。

2021年物管行業(yè)營收規(guī)模為12688.1億元，同比增長20.7%。其中，TOP100企業(yè)收入均值為27.53億元，同比漲27.9%。TOP10企業(yè)收入均值為90.09億元，同比漲31.7%，是百強(qiáng)企業(yè)均值的3.27倍。從2021年?duì)I收的構(gòu)成來看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)占比為20.51%、增值服務(wù)占比7.02%。增值業(yè)務(wù)在百強(qiáng)物業(yè)收入、利潤結(jié)構(gòu)占比逐漸擴(kuò)大，企業(yè)收入利潤增強(qiáng)前景空間大。

目前，整個物管行業(yè)仍處于高速發(fā)展的階段。在政策利好、技術(shù)迭代、人們普遍追求美好生活的時代大背景下，物業(yè)管理行業(yè)迎來新的發(fā)展機(jī)遇期。未來十年物管行業(yè)規(guī)模提升，預(yù)計(jì)2030年行業(yè)規(guī)模有望突破3.2萬億。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國物業(yè)管理行業(yè)市場深度調(diào)研與發(fā)展預(yù)測報(bào)告》顯示：

物業(yè)管理行業(yè)已有超過150年的發(fā)展歷史，但在中國依然屬于新興行業(yè)。經(jīng)過30余年的探索和快速發(fā)展，我國的物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，行業(yè)集中度逐漸提高，管理水平顯著提升，行業(yè)由粗放發(fā)展階段逐漸步入相對成熟和規(guī)范的新階段，并呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：

1、物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模持續(xù)增長

我國的城鎮(zhèn)化發(fā)展自20世紀(jì)80年代以來逐步加快，城鎮(zhèn)化率已從1980年的19.4%提高到2021年的64.7%。城鎮(zhèn)化水平的提升帶動了住宅、辦公、商業(yè)等各種現(xiàn)代化物業(yè)數(shù)量和面積的急劇增加，亦使得規(guī)范化物業(yè)管理的需求隨之?dāng)U大。

此外，人均可支配收入的增加亦推動物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展。一般來說，人均GDP超過3,000美元時，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)將發(fā)生轉(zhuǎn)變，服務(wù)性消費(fèi)占比提升，耐用消費(fèi)品需求增速放緩，而我國人均GDP已于2017年度超過8,500美元，2013-2021年的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年復(fù)合增長率達(dá)到8%左右。隨著我國邁入消費(fèi)升級時代，居民消費(fèi)和企業(yè)消費(fèi)將更加注重品質(zhì)和服務(wù)體驗(yàn)。結(jié)合各類型物業(yè)所提供工作、活動場所的功能，使用者關(guān)注的空間品質(zhì)不僅反映在面積上，也同時包括功能實(shí)現(xiàn)及服務(wù)水平。在此背景下，高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)受到越來越多客戶的青睞。

根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的《2021全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》，截止2021年末，全國物業(yè)管理面積約為276.71億平方米，2019年至2011年復(fù)合增長率約6.5%，行業(yè)整體管理規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量和從業(yè)人員數(shù)量也相應(yīng)增加。截止2021年末，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)約11.4萬家，從業(yè)人員約901.2萬人，分別比2020年末增加約3.97%和8.90%。

圖表：2019-2021年中國物業(yè)管理面積情況(單位：億平方米)

數(shù)據(jù)來源：中國物業(yè)管理協(xié)會、中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

2、市場集中度仍處于較低水平，市場競爭激烈

根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的《2021年全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)數(shù)量已達(dá)11.4萬家，2021年度全國物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)收入6142.3億元，排名前一百的物業(yè)管理公司在管面積占比為31.5%，市場集中度仍處于較低水平。2018年，物業(yè)管理資質(zhì)正式退出歷史舞臺，取消行業(yè)準(zhǔn)入門檻的限制使得更多的物業(yè)公司得以在同一領(lǐng)域展開爭奪，行業(yè)競爭將愈發(fā)激烈。

3、經(jīng)營成本持續(xù)上漲

伴隨管理規(guī)模擴(kuò)張與服務(wù)轉(zhuǎn)型升級，整個物業(yè)管理行業(yè)對從業(yè)人員的數(shù)量和質(zhì)量都提出了更高的要求，而人員薪酬福利水平的剛性上漲更成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須面對的成本難題。根據(jù)中國指數(shù)研究院、中國房地產(chǎn)TOP10研究組聯(lián)合發(fā)布的《2019中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究》，2018年度，百強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營成本均值為6.77億元，同比增長17.50%;從成本構(gòu)成來看，人員費(fèi)用占比57.84%，同比增加2.00個百分點(diǎn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要通過業(yè)務(wù)外包和智能化建設(shè)的方式提高人均產(chǎn)值，對沖成本上漲的壓力。

4、主流市場集聚于五大核心城市群

根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2021房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力TOP50》報(bào)告，京津冀、長三角、珠三角、長江中游以及成渝城市群將成為未來中國最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)。在國家規(guī)劃層面，城市群的發(fā)展進(jìn)入加速期，未來中國核心城市群的空間格局已基本形成。五大城市群土地面積占國土面積的11%，而經(jīng)濟(jì)總量占全國經(jīng)濟(jì)總量的55%，是中國經(jīng)濟(jì)最活躍、潛力最突出的地區(qū)，其衍生出巨大的住房和物業(yè)管理需求。另根據(jù)《2021中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究》，2021年度，物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)超過50%的在管面積集中于五大城市群，具體分布情況如下：

圖表：物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)管理面積全國占比

數(shù)據(jù)來源：《2021中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究》

本報(bào)告對全球的物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展態(tài)勢作了詳細(xì)分析，并對物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行了趨向研判，是物業(yè)管理企業(yè)，服務(wù)、投資機(jī)構(gòu)等單位準(zhǔn)確了解目前物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展動態(tài)，把握企業(yè)定位和發(fā)展方向不可多得的精品。

了解更多行業(yè)數(shù)據(jù)詳情，可以點(diǎn)擊查閱中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2022-2027年中國物業(yè)管理行業(yè)市場深度調(diào)研與發(fā)展預(yù)測報(bào)告》。

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  2022-2027年中國物業(yè)管理行業(yè)市場深度調(diào)研與發(fā)展預(yù)測報(bào)告

  物業(yè)管理被普遍稱為房地產(chǎn)的第二次開發(fā)，是物業(yè)服務(wù)性功能的一種提升，物業(yè)管理提供的服務(wù)商品，是一種綜合性的管理和全方位的服務(wù)，而且這些管理和服務(wù)是針對物業(yè)本體及其業(yè)主和使用人，最終服...

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