房地產(chǎn)信貸政策環(huán)境正在改善 房企融資結(jié)構(gòu)分析

• 2021年11月1日 LiuMingYue來源：金融時報 金融界 860 53
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中央和金融管理部門在近期的集中表態(tài)，被看作是對房地產(chǎn)融資政策的進(jìn)一步明晰，房地產(chǎn)信貸政策環(huán)境將會有一定程度的改善。

房地產(chǎn)信貸政策環(huán)境正在改善?

房地產(chǎn)信貸市場如何?中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理劉鶴表示，房地產(chǎn)合理資金需求正在得到滿足;人民銀行副行長潘功勝曾表示，對于房地產(chǎn)市場，金融機(jī)構(gòu)和金融市場風(fēng)險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正。中央和金融管理部門在近期的集中表態(tài)，被看作是對房地產(chǎn)融資政策的進(jìn)一步明晰，房地產(chǎn)信貸政策環(huán)境將會有一定程度的改善。

2021年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告

根據(jù)央行發(fā)布的2021年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告，三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額同比增長7.6%，低于各項貸款增速4.3個百分點，較上季末增速繼續(xù)回落;今年前三季度的房地產(chǎn)貸款增量占比，比上年全年水平低7.3個百分點。進(jìn)一步細(xì)分看，今年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增長僅為0.02%，個人住房貸款余額增速比上季末降低1.7個百分點。過去一段時間，由于過多資金追逐房地產(chǎn)行業(yè)，以及房地產(chǎn)企業(yè)為維持資金周轉(zhuǎn)和規(guī)模排名持續(xù)加杠桿，造成了實體經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)市場和地方土地財政等問題

房企融資結(jié)構(gòu)分析

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中自籌資金、定金及預(yù)付款分別占到了總額的三分之一，國內(nèi)借貸和個人按揭貸款平分剩余的三分之一。

隨著房地產(chǎn)市場從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運營，在現(xiàn)有監(jiān)管制度下，房地產(chǎn)行業(yè)資金也會更多流向有產(chǎn)業(yè)支撐和吸引人口流動優(yōu)勢的地區(qū)。未來，金融資源投向房地產(chǎn)行業(yè)的占比有望進(jìn)一步降低，將更多讓位于對制造業(yè)、技術(shù)創(chuàng)新、鄉(xiāng)村振興等領(lǐng)域的支持。

多地房貸利率持續(xù)上漲

深圳地區(qū)自2020年6月起，首套房貸利率主流水平一直維持為4.95%，平均水平為4.98%，5月各銀行陸續(xù)上調(diào)，最終首套房貸利率主流水平上漲至5.10%，平均水平上漲至5.03%。

廣州地區(qū)房貸利率已連續(xù)4期上漲房貸利率，首套房貸平均水平由上期的5.26%漲至本期的 5.35%。4月底5月初，廣州地區(qū)包括國有大行在內(nèi)的多家銀行，再度上調(diào)房貸利率。首套房貸利率調(diào)整為最低5.40%(LPR+75BP)，二套房最低5.6%(LPR+95BP) ，均較之前上調(diào) 10BP。

個貸市場對房地產(chǎn)融資收緊的反應(yīng)亦十分明顯。具體表現(xiàn)為，房貸利率持續(xù)上漲，貸款額度緊張，個人按揭獲批難度大為增加，放款流程十分漫長。

4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。4月70大中城市中有62城新建商品住宅價格環(huán)比上漲;環(huán)比看，重慶漲幅1.4%領(lǐng)跑，北上廣深分別漲0.6%、漲0.3%、漲1.1%、漲0.5%。

其中，北京新房二手房價格環(huán)比、同比均雙漲。其中，北京新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，同比上漲4.5%;北京二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.2%，同比上漲10.1%。北上廣深四大一線城市，除深圳二手房價格環(huán)比持平外，其他新房二手房4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

面對疫情沖擊和復(fù)雜的國際環(huán)境，今年中央提出“雙循環(huán)”新發(fā)展格局，擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)消費是“雙循環(huán)”格局的重要內(nèi)容，因此，在“十四五”規(guī)劃建議中提出“促進(jìn)住房消費健康發(fā)展”，有著深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。

2021年中國房貸市場走勢如何?

未來10年中國宏觀經(jīng)濟(jì)仍將有望保持穩(wěn)步發(fā)展，帶動房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上升。城鎮(zhèn)化已成為整個中國未來發(fā)展的必然趨勢，到2030年我國城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%，未來近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。國內(nèi)如此龐大的內(nèi)需市場，將會給房地產(chǎn)的多元化發(fā)展帶來新的機(jī)遇!

想要了解更多行業(yè)的發(fā)展前景，請查閱中研研究院出版的《2021-2025年中國住房貸款行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測報告》。

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