小編解讀：2018年房地產(chǎn)行業(yè)的十大“熱詞”

• 2018年12月17日 YeShiMei來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 567 31
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  行業(yè)去傳統(tǒng)因子迫在眉睫，房地產(chǎn)金融擁抱互聯(lián)網(wǎng)才能轉(zhuǎn)型升級(jí)并獲得提升！

  房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)金融有很強(qiáng)的依賴性。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、流通和消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服...

　　2018年轉(zhuǎn)瞬即逝，回首中國(guó)樓市，從年初的“漲勢(shì)洶洶”到年末的一片平靜，可謂跌宕起伏，風(fēng)起云涌。

　　這一年，多地密集出臺(tái)調(diào)控政策，樓市經(jīng)歷了史上最嚴(yán)調(diào)控;這一年，地產(chǎn)商們紛紛“緊衣縮食”以求安穩(wěn)度過(guò)樓市“寒冬”;也是這一年，房租飛漲，長(zhǎng)租公寓快速擴(kuò)張，租賃市場(chǎng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一主角。

　　調(diào)控潮、赴港上市潮、更名潮、離職潮、搶人大戰(zhàn)等種種行業(yè)現(xiàn)象，構(gòu)成了2018年樓市一幅幅獨(dú)特的畫卷。

　　臨近年尾，《國(guó)際金融報(bào)》通過(guò)對(duì)今年房地產(chǎn)行業(yè)的大事件進(jìn)行梳理，總結(jié)出十大“熱頻詞匯”，以回顧2018年這個(gè)注定會(huì)被地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士銘記的一年。

　　1 史上最嚴(yán)調(diào)控

　　2018年以來(lái)，樓市調(diào)控政策頻出。調(diào)控的思路十分明確，即圍繞“房住不炒”定位，堅(jiān)持調(diào)控不放松。

　　5月19日，住建部發(fā)文重申調(diào)控目標(biāo)為穩(wěn)市場(chǎng)，文件的核心是落實(shí)問(wèn)責(zé)機(jī)制，促使地方政府完成住房和用地的結(jié)構(gòu)調(diào)整，鞏固和加強(qiáng)前期的調(diào)控效果。

　　6月26日，住建部、公安部等七部聯(lián)合發(fā)文，在北京、上海、廈門等30個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)，為期半年。本次專項(xiàng)行動(dòng)整治重點(diǎn)為：投機(jī)炒房行為、房地產(chǎn)“黑中介”違法違規(guī)行為、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為和虛假房地產(chǎn)廣告等四個(gè)方面。

　　7月31日，中共中央政治局會(huì)議指出，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

　　隨后，河南鄭州、重慶、陜西西安、湖南長(zhǎng)沙等地分別出臺(tái)相關(guān)政策，全國(guó)范圍內(nèi)的調(diào)控逐步走向精細(xì)化，因城因地精準(zhǔn)施策。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管方向和重心，從過(guò)去管需求、管供給轉(zhuǎn)向了管秩序、穩(wěn)預(yù)期。一系列會(huì)議召開和政策文件發(fā)布、對(duì)地方政府的約談、督察組全國(guó)市場(chǎng)督查等工作，正引導(dǎo)全國(guó)樓市交易秩序趨于規(guī)范、平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　2 搶人大戰(zhàn)

　　“學(xué)歷落戶僅憑身份證、畢業(yè)證即可申請(qǐng)辦理”“人才按類別免費(fèi)提供人才公寓”“引進(jìn)人才可集體戶落戶，配偶和未成年子女可隨調(diào)隨遷”……從放寬落戶條件、送購(gòu)房租房補(bǔ)貼到項(xiàng)目資助、人才獎(jiǎng)勵(lì)，這場(chǎng)始于2017年的搶人大戰(zhàn)在2018年上半年再次被推向高潮，戰(zhàn)火也從湖南長(zhǎng)沙、四川成都等二線城市進(jìn)一步擴(kuò)散。

　　一方面，北京、上海等一線城市向高精尖產(chǎn)業(yè)的高端人才拋出“橄欖枝”;另一方面，山東臨沂等三四線城市人才政策也全面開花。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，鑒于城市人口的規(guī)模和結(jié)構(gòu)是影響生產(chǎn)力發(fā)展和經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新的關(guān)鍵因素，“搶人大戰(zhàn)”不斷升級(jí)的背后折射出不少城市面對(duì)產(chǎn)能調(diào)整、技能人才缺失、人口紅利衰減、老齡化加速等問(wèn)題的“焦慮”。

　　然而，短時(shí)間內(nèi)大量的遷入人口也導(dǎo)致了當(dāng)?shù)貥鞘泄┙o緊張、房?jī)r(jià)水漲船高。5月16日，天津推出“海河英才”計(jì)劃，不到一天時(shí)間，30萬(wàn)人申報(bào)查詢落戶事宜，而與人才儲(chǔ)備一同蓄勢(shì)待發(fā)的還有天津樓市。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,5月,天津二手房成交環(huán)比增加255%,成交均價(jià)漲幅在2.5%以上。此前，西安、成都等地也曾被外界質(zhì)疑當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲是否與人才政策的實(shí)施有關(guān)。

　　3 “活下去”

　　“活下去!”萬(wàn)科秋季例會(huì)屏幕上三個(gè)大字隨著一張照片的流出而掀起軒然大波。

　　更早之前，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮就已提出以“收斂”和“聚焦”的戰(zhàn)略應(yīng)對(duì)行業(yè)轉(zhuǎn)折。

　　彼時(shí)，面對(duì)日益漸濃的市場(chǎng)觀望情緒，萬(wàn)科一邊梳理內(nèi)部業(yè)務(wù)以縮減開支，一邊對(duì)部分區(qū)域產(chǎn)品進(jìn)行降價(jià)銷售，以達(dá)到快速回款的目的。

　　伴隨著樓市調(diào)控步入深水區(qū)，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)淡，恒大、碧桂園、泰禾等房企均在推出促銷、降價(jià)等優(yōu)惠措施，更有房企被曝出強(qiáng)制其員工購(gòu)買自家樓盤的消息。

　　現(xiàn)金為王是房企的共識(shí)。除了以價(jià)換量外，包括綠地、華夏幸福、旭輝等房企均傳出裁員消息。有觀點(diǎn)認(rèn)為，人員精簡(jiǎn)、縮編不僅反映房企或存在資金鏈緊張問(wèn)題，還側(cè)面體現(xiàn)房企在區(qū)域、組織結(jié)構(gòu)上的布局調(diào)整。

　　同時(shí)，此前地王頻出的“盛況”已不再，取而代之的是房企謹(jǐn)慎拿地、放緩開發(fā)投資速度和規(guī)模。事實(shí)上，早在7月，碧桂園就傳出消息稱，將叫停三四五線城市“全覆蓋”戰(zhàn)略。此后，融創(chuàng)也將“安全”提至公司戰(zhàn)略重心，表示下半年會(huì)多看少動(dòng)。

　　4 赴港上市

　　在資金吃緊的大環(huán)境下，通過(guò)上市拓寬融資途徑、解“燃眉之急”已成為不少房企的發(fā)展之道。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年截至目前已有12家內(nèi)地房企先后赴港IPO。其中，正榮地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)、恒達(dá)集團(tuán)已先行完成上市，銀城國(guó)際、德信中國(guó)、萬(wàn)城控股、萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際、海倫堡、中梁地產(chǎn)、奧山控股尚在排隊(duì)中。

　　其中，除正榮地產(chǎn)、中梁地產(chǎn)及美的置業(yè)外，其他多為區(qū)域型房企，布局城市有限且銷售規(guī)模較小。

　　負(fù)債率高或是這些中小型房企急于上市的原因之一。不少中小房企在招股書中坦言，上市籌得資金將用于清償借款。

　　債臺(tái)高筑背后是這些房企對(duì)于快速規(guī)模擴(kuò)張的訴求。對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金的充裕程度決定著其能否實(shí)現(xiàn)“彎道超車”，而上市或有助于提供一條穩(wěn)定的外部輸血通道。然而，融資情況并不盡如人意，今年許多上市房企已經(jīng)出現(xiàn)認(rèn)購(gòu)不足或股價(jià)在上市當(dāng)天破發(fā)的情況。

　　此外，分拆物業(yè)上市也是今年房企的另一大動(dòng)作。繼雅生活、碧桂園服務(wù)、新城悅、佳兆業(yè)物業(yè)后，旭輝旗下物業(yè)板塊永升服務(wù)也將于12月登陸港交所。濱江集團(tuán)、中國(guó)奧園旗下的物業(yè)公司也在今年向港交所遞交申請(qǐng)書。

　　不少業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，房企分拆物業(yè)上市有助于快速擴(kuò)充業(yè)務(wù)規(guī)模，搶灘存量市場(chǎng)下物業(yè)這片“藍(lán)?！?。但值得注意的是，目前大多物業(yè)公司還未完全擺脫對(duì)母公司的依賴，受母公司住宅業(yè)務(wù)布局局限性較大。

　　5 高管離職

　　2018年末，房地產(chǎn)企業(yè)頻頻出現(xiàn)“高管離職”。

　　11月中旬至12月初，不到一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，俊發(fā)集團(tuán)總裁張海民、華潤(rùn)置地執(zhí)行董事俞建、融信中國(guó)執(zhí)行總裁吳劍、旭輝集團(tuán)副總裁孔鵬、正榮地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)談銘恒、朗詩(shī)綠色集團(tuán)執(zhí)行董事及總裁向炯等十余家大中型房企高管均已離職。

　　其中不乏全國(guó)型房企的“封疆大吏”，在房企擴(kuò)大規(guī)模、沖刺業(yè)績(jī)的階段曾功不可沒(méi)。以旭輝為例，于今年11月離職的副總裁孔鵬是2012年公司上市之后引入的第一批職業(yè)經(jīng)理人之一，曾在北京區(qū)域幫旭輝打下“百億江山”。

　　而高管集中離職的背后或暗藏企業(yè)對(duì)未來(lái)戰(zhàn)略方向的轉(zhuǎn)變和調(diào)整。拋開個(gè)人的選擇，曾經(jīng)靠“個(gè)人資源”謀生的職業(yè)高管注定將面臨挑戰(zhàn)。

　　“存量時(shí)代強(qiáng)調(diào)的是跨產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力、資本運(yùn)營(yíng)能力和金融運(yùn)營(yíng)能力。只會(huì)‘拿地’的人已經(jīng)不吃香了，目前房企最需要是產(chǎn)融銷復(fù)合型人才?！敝蟹繑?shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟分析認(rèn)為，當(dāng)下很多地產(chǎn)人都要經(jīng)歷新一輪市場(chǎng)洗禮，房企人員調(diào)整的實(shí)質(zhì)是未來(lái)戰(zhàn)略的調(diào)整，而這種調(diào)整還會(huì)持續(xù)。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，行業(yè)發(fā)展降溫，自然使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨壓力，年底往往會(huì)制定新的戰(zhàn)略調(diào)整，這對(duì)于財(cái)務(wù)官和營(yíng)銷官的影響是最大的。但由于本身管理層的資源還是稀缺的，離職或談不上被迫，和管理者自身考慮也有關(guān)。

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