11月份百城新建住宅均價(jià)漲幅回落 北京成交額創(chuàng)今年新高

• 2018年12月14日 WangYu來(lái)源：土流網(wǎng) 599 34
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  房地產(chǎn)金融行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)嚴(yán)峻，合理布局才能立于不敗，否則將被淘汰！

  房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)金融有很強(qiáng)的依賴性。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、流通和消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服...

受市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變影響，11月份房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)調(diào)整趨勢(shì)，在房?jī)r(jià)及土地流拍調(diào)整兩個(gè)方面的表現(xiàn)更加突出。12月6日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至11月份，百城新建住宅均價(jià)漲幅普遍回落，土地流拍數(shù)量創(chuàng)新紀(jì)錄。

11月份百城新建住宅均價(jià)漲幅回落

受市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變影響，11月份房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)調(diào)整趨勢(shì)，在房?jī)r(jià)及土地流拍調(diào)整兩個(gè)方面的表現(xiàn)更加突出。12月6日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至11月份，百城新建住宅均價(jià)漲幅普遍回落，土地流拍數(shù)量創(chuàng)新紀(jì)錄。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)全國(guó)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，11月，百城新建住宅均價(jià)為14641元/平方米，環(huán)比上漲0.27%，漲幅較10月回落近0.2個(gè)百分點(diǎn)。

從具體城市來(lái)看，百城中11月有31個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌，下跌城市數(shù)量較10月增加12個(gè);其中三四線城市價(jià)格調(diào)整范圍最廣，下跌城市數(shù)量較10月增加9個(gè)至21個(gè)。二手房方面，11月十大城市二手房均價(jià)為39012元/平方米，環(huán)比下跌0.38%，跌幅較10月擴(kuò)大0.35個(gè)百分點(diǎn)，其中除南京掛牌價(jià)相對(duì)平穩(wěn)外，其余9個(gè)城市近幾個(gè)月二手房?jī)r(jià)格均呈連續(xù)下調(diào)或間斷性震蕩趨勢(shì)。

從各級(jí)別城市新建住宅價(jià)格來(lái)看，11月上海、廣州、深圳房?jī)r(jià)均有所松動(dòng);二線城市環(huán)比上漲0.52%，較10月漲幅收窄0.03個(gè)百分點(diǎn);三四線城市環(huán)比上漲0.35%，較10月收窄0.28個(gè)百分點(diǎn)，在各類城市中收窄幅度最為顯著。

從土地市場(chǎng)來(lái)看，2018年1-11月，全國(guó)300個(gè)城市共流拍618宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積為7529萬(wàn)平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的2.3倍。從流拍地塊宗數(shù)占比來(lái)看，流拍宗數(shù)占總推出宗數(shù)的比重為6.9%，達(dá)近年來(lái)較高值。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，整體來(lái)看，受市場(chǎng)需求端、供應(yīng)端、金融端等多維度監(jiān)管的持續(xù)推進(jìn)，調(diào)控政策效果穩(wěn)固延續(xù)，市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)進(jìn)入調(diào)整通道，一線城市房?jī)r(jià)也在經(jīng)歷長(zhǎng)時(shí)間橫盤(pán)后率先進(jìn)入調(diào)整，預(yù)計(jì)未來(lái)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步承壓，價(jià)格繼續(xù)小幅下調(diào)的可能性較大;二線城市調(diào)整幅度將相對(duì)緩和;而多數(shù)普通三四線城市在各線中需求的支撐基礎(chǔ)最為薄弱，在市場(chǎng)調(diào)整周期其面臨的壓力較為嚴(yán)峻。

該人士認(rèn)為，未來(lái)各地方政府將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施，加快建立健全住房保障體系，切實(shí)改善住房供求關(guān)系，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。受政策持續(xù)深化影響，房?jī)r(jià)降溫的城市數(shù)量將進(jìn)一步增加。

251.34億元!11月北京新建住宅成交額創(chuàng)今年新高

雖然傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售節(jié)點(diǎn)已過(guò)，但是11月份的北京新建住宅成交量不跌反漲，不過(guò)，銷售價(jià)格卻出現(xiàn)下降。

根據(jù)北京中原地產(chǎn)的成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年11月，北京新建住宅(含普通住宅、別墅、共有產(chǎn)權(quán)住房)成交251.34億元，環(huán)比10月成交增長(zhǎng)26%，共銷售4405套，環(huán)比10月增加了1196套。在價(jià)格方面，成交均價(jià)為46457元/平方米，環(huán)比10月下跌4000元/平方米。

年底房企“搶收”，純商住宅、限房?jī)r(jià)項(xiàng)目簽約量齊升

進(jìn)入年底，各大房企發(fā)力“搶收”。 根據(jù)北京中原的成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，8月份以后，北京新建住宅月均平均成交額超過(guò)220億元，遠(yuǎn)高于前7個(gè)月的平均值107億元。特別是11月單月，北京新建住宅成交額達(dá)到251.34億元，創(chuàng)造了2018年以來(lái)的月度成交額新高。

具體來(lái)看，普通住宅市場(chǎng)創(chuàng)下今年月度成交額的新高，總成交額157.8億元，環(huán)比10月小幅上漲6%，共成交2434套，環(huán)比增加28套，總成交面積29.16萬(wàn)平方米。由于11月不少高端住宅闖關(guān)成功，單價(jià)超過(guò)8萬(wàn)元的豪宅市場(chǎng)，成交同樣大幅增長(zhǎng)，成交267套，環(huán)比增加154套，總成交額40.85億元，環(huán)比10月大漲2倍多。

北京新建住宅成交額創(chuàng)新高的另一個(gè)原因，得益于別墅市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊漲。數(shù)據(jù)顯示，11月份，北京別墅市場(chǎng)成交額、成交面積均創(chuàng)今年新高，其中，成交額66.83億元，環(huán)比10月大漲9成，成交517套，環(huán)比增加184套，總成交面積13.31萬(wàn)平方米。

此外， 11月份共有產(chǎn)權(quán)住房的成交額、成交面積環(huán)比均大幅上揚(yáng)，成交額環(huán)比增長(zhǎng)近2倍，成交面積是10月的近4倍。

雖然各個(gè)項(xiàng)目數(shù)據(jù)增長(zhǎng)明顯，但是促使北京11月新建住宅成交額創(chuàng)月度新高，當(dāng)歸功于北京純商品住宅以及限房?jī)r(jià)項(xiàng)目。11月份，在北京新建住宅成交額排行榜中，突破5億元大關(guān)的均屬于純商品住宅項(xiàng)目，包括華潤(rùn)橡樹(shù)灣、中海寰宇天下、北京城建世華龍樾、豐臺(tái)北京金茂府、遠(yuǎn)洋天著春秋、亦莊金茂府、萬(wàn)國(guó)公寓、景粼原著等。

事實(shí)上，10月底包括泰禾·西府大院、華潤(rùn)昆侖域、北京金茂府、璽萌壹號(hào)院等幾個(gè)均價(jià)超過(guò)9. 5萬(wàn)元/平方米的豪宅項(xiàng)目入市，成為推動(dòng)北京新建住宅成交額攀升原因之一。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目雖然整體去化一般，但是供應(yīng)規(guī)模大，對(duì)于北京新房成交促進(jìn)明顯。在11月份，普宅前20名銷售排行中，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目占據(jù)了7個(gè)之多。

值得關(guān)注的是，北京新建住宅成交均價(jià)呈下降趨勢(shì)。11月份，北京新建住宅成交均價(jià)為46457元/平方米，環(huán)比10月下跌4000元/平方米。其中，普宅市場(chǎng)平均成交價(jià)54110元/平方米，環(huán)比10月下跌1000元/平方米。而豪宅市場(chǎng)11月平均成交價(jià)90898元/平方米，環(huán)比10月上漲5000元/平方米;別墅市場(chǎng)平均成交價(jià)50209元/平方米，環(huán)比10月上漲7000元/平方米。

據(jù)記者觀察，北京新建住宅成交價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整或許與限房?jī)r(jià)項(xiàng)目有關(guān)。截至11月30日，北京已經(jīng)有32個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目入市，共取得44期預(yù)售許可證，供應(yīng)房源18940套，共有3497套房源實(shí)現(xiàn)簽約。除了瀛海府、洺悅苑等項(xiàng)目外，其他大部分項(xiàng)目去化率均在50%以下。

在簽約價(jià)格上，截至11月30日，在26個(gè)有正式簽約數(shù)據(jù)的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目中，有15個(gè)項(xiàng)目簽約均價(jià)比限售均價(jià)降低了5%。其中，和棠瑞著9月14日取證，限售均價(jià)為25515元/平方米，簽約均價(jià)為17732元/平方米，低了31%;北京院子二期10月1日取證，限售均價(jià)為68245元/平方米，簽約均價(jià)為47514元/平方米，低了30%;旭輝城限售均價(jià)為38994元/平方米，簽約均價(jià)為35180元/平方米，低了10%;瑞悅府限售均價(jià)為67516元/平方米，簽約均價(jià)為59131元/平方米，低了12%;觀承大家的限售均價(jià)為60508元/平方米，簽約均價(jià)為50362元/平方米，低了17%。

事實(shí)上，在北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目市場(chǎng)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)以下情況，同時(shí)入市房源，不同樓棟不同樓層價(jià)格差異大;首批次入市房源低于銷售均價(jià)。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅曾表示，“其實(shí)這是開(kāi)發(fā)商的價(jià)格策略，談不上降價(jià)，開(kāi)發(fā)商按照市場(chǎng)現(xiàn)狀和企業(yè)經(jīng)營(yíng)需要隨行就市，對(duì)初期入市樓棟制定相對(duì)合理的價(jià)格，有利于項(xiàng)目后期的持續(xù)銷售?！?/p>

不過(guò)，郭毅也表示，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目限定了單套的最高售價(jià)和項(xiàng)目整體銷售均價(jià)，沒(méi)有限制最低售價(jià)，從這點(diǎn)來(lái)看，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目也有降價(jià)的可能性，降價(jià)的空間取決于開(kāi)發(fā)商的成本和政府限價(jià)之間的利潤(rùn)比例。如果利潤(rùn)較高，去化有一定壓力，開(kāi)發(fā)商有一定的調(diào)價(jià)空間。此外，運(yùn)用價(jià)格杠桿，可以拉動(dòng)購(gòu)房需求的短期釋放。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果前期做出價(jià)格讓步，會(huì)讓購(gòu)房者看到項(xiàng)目未來(lái)處于價(jià)格逐漸上漲的走勢(shì)，有利于初期銷售的達(dá)成。

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