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農(nóng)村宅基地可以轉(zhuǎn)讓嗎?轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)應(yīng)具備哪些條件?

  • 2018年11月9日 WuYaNan來(lái)源:法律快車網(wǎng) 242 8
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宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過(guò)房屋或者決定用于建造房屋的土地,建了房屋的土地、建過(guò)房屋但已無(wú)上蓋物或不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過(guò)房屋或者決定用于建造房屋的土地,建了房屋的土地、建過(guò)房屋但已無(wú)上蓋物或不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

2018年1月,國(guó)土部消息,我國(guó)將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”,落實(shí)宅基地集體所有權(quán),保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán),適度放活宅基地使用權(quán)。

一、宅基地使用權(quán)連同房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)符合一定條件

1、履行相關(guān)審批手續(xù)

《房屋所有權(quán)證》是確認(rèn)房屋所有權(quán)的合法憑證,《宅基地使用證》和《集體土地建設(shè)用地使用證》是農(nóng)民合法取得宅基地使用權(quán)的重要憑據(jù),因買賣房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的,宅基地使用權(quán)主體發(fā)生變化,應(yīng)當(dāng)依照《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》及其他規(guī)定履行審查、批準(zhǔn)等手續(xù),并完成權(quán)利主體的變更登記。實(shí)踐中有些地區(qū)的房屋管理部門和土地管理部門對(duì)房、地管理脫節(jié),有些 當(dāng)事人在進(jìn)行變更登記時(shí),只到房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù),沒(méi)有進(jìn)行宅基地使用權(quán)的主體變更,從而使土地管理部門的工作陷入被動(dòng)。還有的當(dāng)事人在買 賣時(shí)未經(jīng)任何部門批準(zhǔn),既沒(méi)有進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的變更登記,又沒(méi)有完成宅基地的變更登記。嚴(yán)格地說(shuō),此類情況下宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。

2、受讓人主體資格應(yīng)受限制

宅基地分配制度的福利性必然產(chǎn)生權(quán)利主體的身份特定性與權(quán)利取得的受限性,使用權(quán)主體應(yīng)是該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員,或與成員有直系親屬等 身份或其他規(guī)定的身份。因經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流動(dòng)等,原使用權(quán)人不再使用宅基地,依法可以轉(zhuǎn)讓,但是,對(duì)于宅基地使用權(quán)的受讓主體,應(yīng)當(dāng)有所限制。即宅基地使 用權(quán)只可在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自由轉(zhuǎn)讓,因?yàn)橐坏┺D(zhuǎn)讓給城市居民或其他農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員,受讓主體便不再符合法定的條件,除非轉(zhuǎn)讓時(shí),該受讓人已經(jīng)將戶口遷入本鄉(xiāng)或本村,成為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員。

3、轉(zhuǎn)讓后原則上仍遵循“一戶一宅”

《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定明確了宅基地“一戶一宅”的原則。因此農(nóng)民買賣房屋涉及到宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí),還應(yīng)當(dāng)滿足宅基地標(biāo)準(zhǔn)的限制。當(dāng)取得宅基地超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超標(biāo)的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí),按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán),超過(guò)部分歸還集體經(jīng)濟(jì)組織。實(shí)踐中還有對(duì)超標(biāo)部分由本集體經(jīng)濟(jì)組織收回,并對(duì)收回宅基地上的房屋給予適當(dāng)補(bǔ)償?shù)淖龇ā?/p>

二、上述條件不應(yīng)影響房屋買賣合同的效力

房產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求與發(fā)展前景如何?怎樣做價(jià)值投資?

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