13城集體建設(shè)用地建租賃住房全面實施 北上廣三年內(nèi)建123.3萬套

• 2018年11月2日 WuYaNan來源：中國青年網(wǎng) 792 48
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近日，上海首次通過土地市場出讓了一幅集體建設(shè)用地用于建設(shè)租賃住宅項目，這意味著上海成為繼北京之后，在全國范圍內(nèi)成為第二個落實利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住宅試點的城市。

近日，上海首次通過土地市場出讓了一幅集體建設(shè)用地用于建設(shè)租賃住宅項目，這意味著上海成為繼北京之后，在全國范圍內(nèi)成為第二個落實利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住宅試點的城市。實際上，早在2017年8月28日，國土資源部會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就頒布并確定了第一批共13個城市試點開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。

截至今年1月16日，除北京和上海已先期試點的兩個城市外，其余11個試點城市的總體實施方案已經(jīng)獲批出臺，意味著第一批部署的13個試點城市開始全面進入實施階段。

結(jié)合當(dāng)前北京和上海兩地的試點落地情況，以及其他11城的獲批實施方案，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的政策實施究竟該如何做?對構(gòu)建多元化的租賃市場主體會起到怎樣的效果?

此外，在控制集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的成本方面，各試點城市的實施方案中還對集體建設(shè)用地的屬性和規(guī)劃建設(shè)位置與標準進行了規(guī)劃。

根據(jù)公布的實施方案，共有成都、武漢、廣州、南京、鄭州和肇慶6個試點城市都明確了要“優(yōu)先利用存量土地”的內(nèi)容。如廣州在方案中明確土地來源是“節(jié)余存量宅基地、舊村改造中保留集體建設(shè)用地性質(zhì)的用地、經(jīng)審批的村經(jīng)濟發(fā)展用地(含留用地)、經(jīng)審批的集體建設(shè)用地性質(zhì)住宅用地、依法流轉(zhuǎn)后的集體建設(shè)用地?！?/p>

三種開發(fā)模式試水

作為住房保障的重要組成部分，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的成本控制十分關(guān)鍵，這也是集體建設(shè)用地的主要優(yōu)勢所造。事實上，從當(dāng)前北京和上海的試點實際落地情況來看，在購地成本方面，集體建設(shè)用地的成交價與此前各地推行的自持純租賃地塊拍賣價格一致，都基本以地塊起始價成交。以近期上海成交的首塊集體建設(shè)用地為例，位于上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的集體建設(shè)用地最終就是以起始價12503萬元成交。

這其中，試點城市的集體建設(shè)用地競買人或項目合作人以國企和有運營經(jīng)驗優(yōu)勢的企業(yè)成為重要保障。分析師梳理各試點城市的實施方案后發(fā)現(xiàn)，除上海尚未明確之外，剩余12個試點城市主要規(guī)定了三種利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的項目開發(fā)模式和運營主體。

一是鼓勵集體經(jīng)濟實力雄厚、自主開發(fā)意愿大的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織進行自主開發(fā)運營，如北京、佛山、成都、廣州、合肥、武漢;

二是通過政村合作的模式建設(shè)租賃住房，主要試點地是肇慶;

三是鼓勵集體經(jīng)濟組織通過入股、聯(lián)營等方式與國企等其他經(jīng)濟組織合作開發(fā)建設(shè)。

京滬率先闖關(guān)探路

集體建設(shè)用地作為租賃住房供應(yīng)市場的主要保障之一，具有用地成本相對更低的成本優(yōu)勢，且供應(yīng)規(guī)模相對較大，成為一線城市和強二線城市在探索發(fā)展租賃住房市場中的主要舉措。就各城市相繼發(fā)布的‘十三五’租賃供給規(guī)劃內(nèi)容來看，在住房租賃供給方面，北京、上海和杭州更加突出強調(diào)用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的探索，配合新建商品房配建成為當(dāng)?shù)刈赓U供給的側(cè)重點。

其中，北京和杭州則以明文規(guī)定的形式要求推動集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的探索。北京在規(guī)劃中明確要提出“通過在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集體建設(shè)用地上按規(guī)劃建設(shè)租賃住房等方式加大租賃住房的供應(yīng)”;而杭州則規(guī)定“探索村集體10%留用地上建設(shè)租賃住房”。而上海則在規(guī)劃中更多地強調(diào)對市場的引導(dǎo)。上?！笆濉弊赓U供給規(guī)劃的內(nèi)容指出要大力新建租賃住房(租賃住房需求集中區(qū)域);引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和集體經(jīng)濟組織建設(shè)租賃住房。

分析師統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，上述三地中，北京成為探索試點集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房進程最快的城市。從目前已經(jīng)公布的各城實施方案來看，一線城市試點集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的市場供應(yīng)規(guī)模要遠超過多數(shù)二線試點城市。

在13個試點城市中的北京、廣州和上海三個一線城市，計劃利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的套數(shù)分別為50萬套(2021年)、3.3萬套(2021年)和70萬套(2020年)。

在二線城市中，合肥和南京也都提出了具體化的數(shù)字目標，至2020年合肥將提供45萬平方米的集體建設(shè)用地，計劃建成5000套租賃住房;而同期南京則規(guī)劃供應(yīng)30萬平方米的集體建設(shè)用地，可建成租賃住房3300多套。

從當(dāng)前試點各城發(fā)布的實施方案與實際落實情況來看，北京和上海等一線城市所面臨的人口集聚程度更高、土地成本高和居住矛盾更加突出等特點，使得其在推動探索利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的意愿更加迫切，對政策的落地實施起到了很好的帶動作用。

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