深圳住房租金一年漲9.6% “7·31”樓市新政滿月

• 2018年9月5日 FanTianQing來源：新浪網(wǎng) 1001 63
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  2018-2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評(píng)估報(bào)告

  2017年隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、國(guó)企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進(jìn)，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟(jì)將在各種不確定和沖擊中構(gòu)筑新的增長(zhǎng)動(dòng)力。目前國(guó)內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過剩、非金融國(guó)有企業(yè)的高杠桿...

深圳樓市現(xiàn)狀。

政策調(diào)控下，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)情況如何？

深圳住房租金一年漲9.6%

近日，深圳提出將借鑒德國(guó)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合深圳實(shí)際情況，探索建立穩(wěn)租金商品房制度，限制租賃住房起始租金及每年漲幅。首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目為深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)與地鐵集團(tuán)、深業(yè)集團(tuán)合作推出的塘朗城精品公寓，租金實(shí)行“一房一價(jià)、一年一調(diào)”，原則上不得高于周邊同類同品質(zhì)的市場(chǎng)商品房，年增長(zhǎng)率不超過正負(fù)5%。

據(jù)了解，深圳居民住房主要以租賃為主，全市約三分之二常住人口需通過市場(chǎng)租賃、入住單位周轉(zhuǎn)房等方式解決居住問題。同時(shí)，今年以來深圳房屋租金增長(zhǎng)明顯。據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究中心調(diào)查，今年1月份至7月份，商品住宅平均租金同比上漲7.4%；今年7月份，商品住宅租金環(huán)比上漲5.1%、同比上漲9.6%。

因此，深圳擬通過試行穩(wěn)租金商品房制度，以期起到引導(dǎo)市場(chǎng)合理定價(jià)作用。該政策的基本特點(diǎn)是租金管控、不限對(duì)象、租房排隊(duì)、有限租期、全流程在線。此舉參考了商品房銷售環(huán)節(jié)，對(duì)租賃房源也要求實(shí)現(xiàn)“明碼標(biāo)價(jià)”，明確規(guī)定了租金上漲的幅度和間隔周期。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于當(dāng)前大部分租賃房源仍在市場(chǎng)流通，定價(jià)仍由市場(chǎng)決定。此外，由于穩(wěn)租金商品房的供應(yīng)量有限，需謹(jǐn)防在申請(qǐng)與排隊(duì)環(huán)節(jié)衍生另一個(gè)尋租市場(chǎng)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，穩(wěn)租金商品房的推出最終能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生多大影響仍有待商榷。

哈爾濱工業(yè)大學(xué)（深圳）黨委書記、經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授吳德林表示，租金作為租房居民成本的重要組成部分，租金過快上漲，將影響租賃關(guān)系的穩(wěn)定，擠占對(duì)價(jià)格非常敏感的中低收入者居住空間。如何解決好改善居住環(huán)境、穩(wěn)定租賃關(guān)系與租金上漲的矛盾，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，仍需落實(shí)“穩(wěn)房?jī)r(jià)、控租金”的要求?！爸挥型ㄟ^持續(xù)加大市場(chǎng)供給力度，制定有效的穩(wěn)租金商品房管理制度，為住房租賃市場(chǎng)規(guī)范健康發(fā)展提供法律依據(jù)等，才能保障不同人群的居住需求?！眳堑铝终f。

中國(guó)（深圳）綜合開發(fā)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)郭萬達(dá)表示，在引導(dǎo)市場(chǎng)正確認(rèn)識(shí)“只住不炒”的同時(shí)，亟需規(guī)范和完善住房保障制度，從根本上保障住房者的權(quán)益。同時(shí)，要進(jìn)一步加大租賃住房供給力度，擴(kuò)大惠及面，形成廣泛的示范效應(yīng)，引導(dǎo)市場(chǎng)租金合理定價(jià)，并為構(gòu)建多渠道租購并舉的住房體系提供有力支撐。此外，還需建立公開透明的房地產(chǎn)信息平臺(tái)，不僅有利于住房數(shù)量統(tǒng)計(jì)和管理，且有助于預(yù)測(cè)房屋需求量、降低住房空置率，為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格提供有力支持。

據(jù)介紹，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)目前正全力開展塘朗城精品公寓項(xiàng)目248套首批試點(diǎn)房源定價(jià)工作，完善租賃系統(tǒng)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)全過程在線租房。計(jì)劃通過該試點(diǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，進(jìn)一步研究和優(yōu)化穩(wěn)租金商品房概念、租賃對(duì)象、租金定位機(jī)制、租房流程、合同網(wǎng)簽等制度設(shè)計(jì)，研究多渠道增加穩(wěn)租金商品房房源供給的可行性，探索建立全市穩(wěn)租金商品房制度。

深圳樓市新政后首月

據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，7月31日，深圳樓市調(diào)控再度升級(jí)，這則被稱為“731樓市新政”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從企業(yè)購房、商務(wù)公寓限售、居民購房限售以及離婚差別化信貸四個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控，在打補(bǔ)丁前期政策的同時(shí)從限購、限售兩方面繼續(xù)加碼，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)、投資行為。新政推出至今已經(jīng)一個(gè)月，對(duì)深圳樓市的影響到底有多大？

深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，8月深圳全市新房成交均價(jià)為每平方米54089元，環(huán)比下降53元；成交3688套，環(huán)比增加6.6%，為2018年以來的最高水平。

二手房成交占比是判斷一個(gè)城市有無投資價(jià)值的重要指標(biāo)，能夠反映該城市房地產(chǎn)發(fā)展的成熟度，深圳就是二手房成交占主導(dǎo)的市場(chǎng)。據(jù)深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至8月30日深圳全市二手住宅成交量6874套，較7月前30天上升2.4%。不過，受調(diào)控新政影響，二手房均價(jià)近7個(gè)月來第一次出現(xiàn)下滑。

“目前有些業(yè)主比較著急出手，有一定程度的議價(jià)空間，特別是擁有多套房的業(yè)主拋售意愿更加強(qiáng)烈?！痹邶垗彺蠓移瑓^(qū)，多位中介向記者表達(dá)出這樣的觀點(diǎn)。剛剛在大芬片區(qū)購買了一套二手房的黃先生表示，業(yè)主原本開價(jià)308萬，最終以302萬成交。“作為剛需，該買房的還是要買，這也是沒辦法。”黃先生如是說。

值得注意的是，“731樓市新政”在打擊市場(chǎng)投資客的同時(shí)，似乎也影響了供給端對(duì)市場(chǎng)的信心，導(dǎo)致8月份深圳僅有兩個(gè)住宅項(xiàng)目新獲得預(yù)售證。與此形成鮮明對(duì)比的是，7月份深圳有6個(gè)住宅項(xiàng)目獲批預(yù)售證。

此前，深圳商務(wù)公寓的限購政策被普遍認(rèn)為是一線城市中“最松的”。受政策影響小，不限購不限貸的商務(wù)公寓一度成為了歷年調(diào)控新政后深圳市場(chǎng)推售的主角。這一次，商務(wù)公寓卻成為重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象?！?31樓市新政”指出，個(gè)人、企事業(yè)單位或社會(huì)組織等法人單位新購買的商務(wù)公寓，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓，這對(duì)商務(wù)公寓市場(chǎng)來說是一個(gè)不小的沖擊。在龍崗中心城，記者在一個(gè)商務(wù)公寓銷售現(xiàn)場(chǎng)看到，前來看房的置業(yè)者眾多，但真正購買的人卻并不多，大家都對(duì)限售5年這一規(guī)定有所顧忌。

而在業(yè)內(nèi)人士看來，在“731樓市新政”之下，雖然8月的成交量創(chuàng)下今年以來的單月新高，但一二手房的成交態(tài)勢(shì)似乎并不具有持續(xù)性，新政效果逐漸顯現(xiàn)后，接下來深圳樓市整體或很難再有很好的表現(xiàn)。深圳中原研究中心表示，雖然深圳市場(chǎng)房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定，但政府依然調(diào)控加碼，有針對(duì)性的進(jìn)行精細(xì)化調(diào)控，查漏補(bǔ)缺，可見政府對(duì)于遏制房?jī)r(jià)上漲的決心。未來，房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)監(jiān)管將繼續(xù)，政策上查漏補(bǔ)缺為主，調(diào)控不會(huì)放松。雖然“金九銀十”即將到來，但是監(jiān)管趨嚴(yán)、政策加碼的背景下，成交量或繼續(xù)保持低迷。

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