廣州優(yōu)先保障先進制造業(yè)需求 工業(yè)用地使用權(quán)先租后讓

• 2018年7月24日 YeShiMei來源：南方都市報 1154 74
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  2018-2023年中國商業(yè)印刷加工行業(yè)市場競爭格局分析及發(fā)展前景預(yù)測報告

  在現(xiàn)代市場經(jīng)濟活動中，信息已經(jīng)是一種重要的經(jīng)濟資源，信息資源的優(yōu)先占有者勝，反之則處于劣勢。中國每年有近百萬家企業(yè)倒閉，對于企業(yè)經(jīng)營而言，因為失誤而出局，極有可能意味著從此退出歷史...

同樣為2萬億GDP總量(人民幣計價)，廣州的市域面積(7434平方公里)是香港的6.7倍、新加坡的10.4倍，換句話說，廣州每平方公里土地的經(jīng)濟產(chǎn)出，大約相當(dāng)于香港的1/6，新加坡的1/10。如何提高單位土地產(chǎn)出，成為廣州市政府急需解決的問題。

指南還，要求凡是中央直屬機關(guān)、國務(wù)院各部門、省(區(qū)、市)及計劃單列市黨政機關(guān)新建辦公樓項目須經(jīng)國務(wù)院批準;凡是中央和國家機關(guān)所屬機關(guān)事業(yè)單位新建辦公樓項目，須經(jīng)國家發(fā)展改革委批準(使用中央預(yù)算內(nèi)投資7000萬元以上的，須經(jīng)國務(wù)院批準)。而省直廳(局)級單位和地、縣級黨政機關(guān)新建辦公樓項目，須經(jīng)省級人民政府批準，地、縣級黨政機關(guān)直屬單位和鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨政機關(guān)新建辦公樓項目，須經(jīng)地級人民政府(行署)批準。

另外，在禁止類項目方面，指南提出禁止新建、擴建高爾夫球場、賽馬場;禁止開發(fā)商建別墅;禁止黨政機關(guān)(含國有企事業(yè)單位)新建、改擴建培訓(xùn)中心(基地)和各類具有住宿、會議、餐飲等接待功能的設(shè)施或場所建設(shè)項目。

部分產(chǎn)業(yè)項目研發(fā)投入占比需超3%

廣州發(fā)布的2018版用地指南中，對本市工業(yè)項目用地指標單獨設(shè)立的“科技率”指標則是一大特點。

資料顯示，為了提高工業(yè)項目的科技創(chuàng)新能力和研發(fā)投入，廣州在2013年版本的用地指南中就首次將“科技率”作為產(chǎn)業(yè)用地后評估指標之一，這一指標也沿用到2018版指南中。指南介紹，科技率指標主要包括三項：包括研發(fā)人員投入比例(研發(fā)人員占企業(yè)總從業(yè)人員的比例)、研發(fā)經(jīng)費投入強度(研發(fā)經(jīng)費除以企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入)、新產(chǎn)品銷售收入比例(新產(chǎn)品銷售收入除以主營業(yè)務(wù)收入)三個指標。

根據(jù)指南列出的指標，研發(fā)經(jīng)費投入強度至少需要達到3%的行業(yè)有：廢棄資源綜合利用業(yè)(3.6%)，儀器儀表制造業(yè)(3.9%)，計算機、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)(3.2%)，鐵路、船舶、航空航天和其他運輸設(shè)備制造業(yè)(15.3%)，專用設(shè)備制造業(yè)(5.1%)，有色金屬冶煉和壓延加工業(yè)(8.6%)，醫(yī)藥制造業(yè)(3.9%)。

按照今年年初市政府工作報告的要求，2017年廣州市研發(fā)經(jīng)費占GDP為2.5%，在珠三角各市中處于中等水平，而2018年要爭取提高到2.7%。這也意味著要實現(xiàn)這一目標，廣州需要在上述行業(yè)中多引進項目，才能逐步提高研發(fā)經(jīng)費投入水平。

工業(yè)用地可先租后讓或彈性出讓

本版指南的一大特點是新增了鼓勵工業(yè)用地彈性出讓的做法，還提及鼓勵企業(yè)對于工業(yè)用地先租后讓。

指南表示，彈性出讓的土地使用權(quán)年限，依照《廣州市人民政府關(guān)于印發(fā)廣州市工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓和彈性年期出讓實施辦法的通知》(穗府規(guī)〔2017〕9號)有關(guān)規(guī)定，一般不得超過20年，具體年限可由各區(qū)根據(jù)項目所屬產(chǎn)業(yè)類型、企業(yè)自身實力等情況確定。對于國家、省重大產(chǎn)業(yè)項目、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項目等超過20年以上出讓年限的，須報市人民政府批準，以市人民政府認定的出讓年期出讓，最高不超過50年。

工業(yè)用地使用權(quán)先租后讓的租賃年限不得超過10年，與后續(xù)出讓年期總和不得超過20年。

對于上述調(diào)整的背景，廣州城建部門一名熟悉土地管理的人士告訴南都記者，此舉是為了提高土地更新的效率，避免一些在市場競爭中逐漸被淘汰的企業(yè)投機取巧，不增加研發(fā)提高競爭力，反倒利用手里的工業(yè)用地“三舊”改造掙快錢。

他介紹，按照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(1990年5月19日國務(wù)院令第55號)規(guī)定，工業(yè)用地使用權(quán)出讓最高年限為50年，各地在設(shè)定工業(yè)用地出讓年限時，往往以最高年限50年為出讓期限，企業(yè)拿地的時候出于未來土地升值的考慮，也傾向于多占地，而且以50年最高期限拿地。

但在市場競爭環(huán)境下，大部分私營企業(yè)壽命基本上僅有10-20年左右，到期很多都退出或者股權(quán)出讓了。兩者之間不匹配，也使得許多工業(yè)園區(qū)無法在產(chǎn)業(yè)升級換代時對土地利用及時調(diào)整，導(dǎo)致了土地利用效率低下。通過工業(yè)用地彈性出讓，靈活調(diào)整出讓年限，一方面可以避免企業(yè)在項目初期多占地，另一方面也能讓工業(yè)園更快速地調(diào)整用地項目，提高土地使用效率。

企業(yè)產(chǎn)出不達標 政府可收回土地

指南提出，以建設(shè)項目投資強度、土地產(chǎn)出率、產(chǎn)值能耗等指標作為土地使用條件的，應(yīng)按照“誰提出，誰監(jiān)管”的原則，在土地出讓成交后，由政府要求企業(yè)提交項目用地產(chǎn)業(yè)發(fā)展承諾書，作為簽訂土地出讓合同的前提條件和政府的監(jiān)管依據(jù)。政府部門應(yīng)對產(chǎn)業(yè)發(fā)展承諾書進行監(jiān)督，并適時通報國土規(guī)劃部門。項目用地達不到約定的，各相關(guān)部門應(yīng)按職能分工依法依約進行處置。

指南還提出將建立用地項目土地利用績效評估制度。在出讓合同中約定，達產(chǎn)后每年對用地項目土地利用績效進行評估。未達到承諾書約定要求的，政府部門應(yīng)要求用地單位進行限期整改，整改總期限不得超過1年。對連續(xù)3年不達績效預(yù)期或3年累計數(shù)不達預(yù)期的，政府有權(quán)按合同約定提前收回用地。

據(jù)南都記者了解，目前國內(nèi)已經(jīng)有部分工業(yè)園區(qū)采取了這一做法。

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