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多城樓市調(diào)控不斷升級(jí) 下半年房?jī)r(jià)怎么走?

  • 2018年7月5日 WuYaNan來源:深圳新聞網(wǎng) 447 23
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今年下半年要不要買房?先別著急做決定。除了考慮自身的實(shí)際情況,你或許還要了解一下樓市的最新政策,聽聽業(yè)內(nèi)人士的看法。

今年下半年要不要買房?先別著急做決定。除了考慮自身的實(shí)際情況,你或許還要了解一下樓市的最新政策,聽聽業(yè)內(nèi)人士的看法。

房?jī)r(jià)跌了還是漲了?

今年上半年各地房?jī)r(jià)的漲跌,用一句話歸納就是:一線、二線、三四線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)分化明顯。

由于調(diào)控政策不放松,一線城市房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),今年2-4月,一線城市二手房?jī)r(jià)連續(xù)出現(xiàn)環(huán)比下降,5月則有所回升,但漲跌幅度都不大。

北京一名房產(chǎn)中介告訴記者,近幾個(gè)月,購(gòu)買首套房和換房的人居多,很多人偏好小戶型密集社區(qū)的小兩居。與年前相比,購(gòu)房者議價(jià)空間變小,但房?jī)r(jià)并無明顯上漲。

樓市調(diào)控升級(jí),調(diào)控政策特點(diǎn),下半年房?jī)r(jià)怎么走

二線城市則有所分化。3-5月,南京、杭州、無錫、合肥、福州等熱點(diǎn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)下跌,但也有一些城市,比如成都、西安、青島等,房?jī)r(jià)漲幅較為明顯。

部分三四線城市房?jī)r(jià)漲幅較高。4月和5月,丹東、三亞、??谶B續(xù)兩個(gè)月成為新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅前三的城市。

另?yè)?jù)易居研究院發(fā)布的5月100城新房數(shù)據(jù),一線、二線、三四線城市成交均價(jià)同比增幅分別為3.2%、14.0%和11.8%。其中,漳州、金華、莆田增幅分別達(dá)到66%、56%和54%。

從整體來看,一線城市房?jī)r(jià)較穩(wěn),部分二線和三四線城市樓市有所升溫。

部分城市房?jī)r(jià)緣何上漲?

在上半年的“搶人大戰(zhàn)”中,一些城市的落戶門檻一降再降。天津有“海河英才”計(jì)劃,海南有“百萬(wàn)人才進(jìn)海南”新政,西安放寬投靠直系親屬限制,石家莊、長(zhǎng)春、鄭州、合肥、長(zhǎng)沙等多地還發(fā)布了購(gòu)房補(bǔ)貼政策。

“各地人才政策吸引人才過來之后,也增加了購(gòu)房的需求,供需緊張帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲預(yù)期?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。

從數(shù)據(jù)來看,棚改在三四線城市去庫(kù)存的過程中起到了重要作用。

易居研究院報(bào)告顯示,2018年5月,其監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市中,三四線城市新建商品住宅存銷比為9.8個(gè)月,是2010年以來的月度最低值。

在去庫(kù)存過程中,不可避免會(huì)產(chǎn)生價(jià)格波動(dòng)。

“國(guó)家通過貨幣補(bǔ)償盤活棚戶區(qū)居民不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn),大幅提升居民購(gòu)買力,拆遷同時(shí)也創(chuàng)造了居民住宅需求和地產(chǎn)下游消費(fèi)需求?!贝ㄘ?cái)證券報(bào)告指出。

穩(wěn)樓市,調(diào)控不斷升級(jí)

為了解決部分城市房?jī)r(jià)波動(dòng)較大的問題,地方政府頻繁出臺(tái)調(diào)控政策。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2018年1-6月,全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)多達(dá)192次,比2017年1-6月增加65%。其中,5月單月的調(diào)控次數(shù)更是刷新了歷史紀(jì)錄。

與之前比,調(diào)控政策有何特點(diǎn)?

特點(diǎn)一:搖號(hào)城市不斷增加

“搖號(hào)可保障購(gòu)房者更為公平地獲得購(gòu)房權(quán)利,也能從側(cè)面打擊收取‘茶水費(fèi)’、內(nèi)部關(guān)系買房等行為?!?8安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說。

目前已有南京、上海、長(zhǎng)沙、成都、武漢、西安、杭州7個(gè)城市發(fā)布了搖號(hào)購(gòu)房政策,深圳也有樓盤開始搖號(hào)。

但由于新房限價(jià),甚至比二手房?jī)r(jià)格更低,有人認(rèn)為買到就是“賺到”,搖號(hào)中出現(xiàn)了“搶號(hào)”和違規(guī)操作現(xiàn)象。比如,杭州某人名下三個(gè)公司在同一樓盤搖號(hào)中全部中簽,西安某樓盤搖號(hào)時(shí)存在違規(guī)銷售行為,部分公職人員受到處分。

特點(diǎn)二:“舊四限”基礎(chǔ)上增“新四限”

2016年9月30日,北京發(fā)布樓市新政,開啟全國(guó)新一輪樓市調(diào)控浪潮。幾十個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)了多種調(diào)控措施,其中最典型的是“四限”:限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售。

2018年上半年,房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步升級(jí),但一些城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)擴(kuò)大,且搖號(hào)亂象屢禁不止。于是,調(diào)控壓力繼續(xù)增大。

6月底,長(zhǎng)沙市發(fā)布樓市新政策,措施非常嚴(yán)厲。易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出,在限購(gòu)方面,長(zhǎng)沙新出了四條堵漏洞的措施:限離婚、限新落戶、限公司、限未成年。

其中,限離婚與限新落戶人員購(gòu)房在5月成都出臺(tái)的新政中也有出現(xiàn);限公司購(gòu)住房則在6月西安和杭州、7月上海的新政中有所體現(xiàn)。

尤其是“限公司購(gòu)住房”,以往的限購(gòu)政策多針對(duì)個(gè)人或家庭,對(duì)公司買房卻鮮有限制。張波認(rèn)為,這一政策通過“打補(bǔ)丁”方式堵住了假借企業(yè)名義投機(jī)炒房的漏洞,預(yù)計(jì)還會(huì)有更多城市跟進(jìn)。

特點(diǎn)三:約談力度明顯加強(qiáng)

4月底和5月初,住建部分兩次約談西安、海口、三亞、長(zhǎng)春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽(yáng)、徐州、佛山、成都、太原等12個(gè)城市。

值得注意的是,被約談的12城并非全是房?jī)r(jià)有明顯上漲的城市。張大偉說,這與住建部建立的預(yù)警系統(tǒng)有關(guān),警示一些地方未來房?jī)r(jià)可能會(huì)上漲。與以前的事后管理不同,這次約談是事前預(yù)警。

2017年底,住建部提出,研究建立房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)體系,加強(qiáng)對(duì)地方穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的評(píng)價(jià)考核和約談問責(zé)。

張大偉指出,12個(gè)城市的約談,其實(shí)是上述政策的落地,代表了未來預(yù)警-約談-問責(zé),房地產(chǎn)調(diào)控從過去的一城一策開始升級(jí)到“三步走”。

下半年房?jī)r(jià)怎么走?

“下半年調(diào)控政策依然偏緊”,貝殼研究院(原鏈家研究院)首席分析師許小樂預(yù)計(jì)。

他認(rèn)為,房貸利率將繼續(xù)當(dāng)前高位或有進(jìn)一步提升的可能。加之企業(yè)融資將繼續(xù)受限,棚改力度高位放緩,人才引進(jìn)等政策短期影響消散,下半年樓市下行壓力略大。

社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員王業(yè)強(qiáng)預(yù)計(jì),由于房地產(chǎn)緊縮調(diào)控政策不放松,一線和熱點(diǎn)二線城市會(huì)率先探底。政策相對(duì)寬松、需求外溢等因素仍將支持三四線城市保持一定熱度,但隨著去庫(kù)存政策逐漸退出,預(yù)計(jì)下半年三四線市場(chǎng)調(diào)整將會(huì)出現(xiàn)。

另外,住建部等七部門下半年將在北京、上海等30個(gè)城市開展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng),重點(diǎn)打擊對(duì)象有四個(gè)方面:投機(jī)炒房團(tuán)伙、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、虛假房地產(chǎn)廣告。

“上述30城是房地產(chǎn)調(diào)控的‘牛鼻子’,這些城市平穩(wěn)了,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也就平穩(wěn)了?!睆埓髠フf。


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