廈門房產(chǎn)交易流程 房產(chǎn)糾紛注意事項(xiàng)

• 2018年5月21日 FanTianQing來源：廈門吉屋網(wǎng) 863 53
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  2018-2023年房地產(chǎn)代理產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報(bào)告

  隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)代理市場發(fā)展面臨巨大機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在市場競爭方面，房地產(chǎn)代理企業(yè)數(shù)量越來越多，市場正面臨著供給與需求的不對稱，房地產(chǎn)代理行業(yè)有進(jìn)一步洗牌的強(qiáng)烈要求，但是在一...

廈門房產(chǎn)交易流程、房產(chǎn)糾紛注意事項(xiàng)。

廈門房產(chǎn)交易流程

一手房

1、審查

(1)審查所購樓盤的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì),是相關(guān)的行業(yè)主管部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力認(rèn)定的,資質(zhì)越高,說明其開發(fā)能力越強(qiáng),承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任的能力也越強(qiáng)。

(2)審查所購樓盤的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍。在購買房屋時(shí),一定要看房地產(chǎn)開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照是否有允許銷售樓房的經(jīng)營權(quán)。

(3)審查房產(chǎn)開發(fā)商的“五證”,企業(yè)的“五證”和“兩書”是允許其合法售房的證明文件,購房者應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商出示“五證”和“兩書”?！拔遄C”是指:《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工證》、《商品房預(yù)售許可證》;兩書是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

(4)審查所要購買的房屋是否已被進(jìn)行抵押。一般而言,開發(fā)商為籌集建設(shè)資金,會(huì)將已經(jīng)取得的土地使用權(quán)抵押給銀行以獲得貸款,這種抵押是國家政策允許和鼓勵(lì)的。但是,如果在商品房開始預(yù)售時(shí)開發(fā)商沒有辦理解押,就會(huì)使購房者承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

2、簽約

(1)購房者要持有謹(jǐn)慎的態(tài)度簽訂認(rèn)購協(xié)議。

(2)認(rèn)真仔細(xì)的閱讀并填寫合同文本中的空白處。

(3)合同附件也是不能忽視的,由于主合同中只能采取法定的統(tǒng)一文本,所以合同的附件就顯得尤為重要。

另外，購房者要對商品房預(yù)售合同中的基本內(nèi)容有充分的了解。

3、付款

(1)購房款,這一項(xiàng)給出了購房者三種簡單的選擇,即:一次性付款、分期付款和其它方式。

(2)住宅稅費(fèi):契稅;印花稅;大修基金;轉(zhuǎn)移登記費(fèi);房屋權(quán)證工本費(fèi);貼花稅。

(3)按揭貸款。

4、收房

(1)收房糾紛的主要事由有:延期交房;房屋質(zhì)量問題;小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾不能兌現(xiàn);承諾的規(guī)劃與事實(shí)不一致。

(2)驗(yàn)收材料很重要,所以建議購房者簽訂一份對自己有利的合同,以避免收房時(shí)產(chǎn)生糾紛。

5、產(chǎn)權(quán)證

(1)取得產(chǎn)權(quán)的重要性,商品房權(quán)的取得是以房屋產(chǎn)權(quán)證的后登記完成為準(zhǔn),即拿到了產(chǎn)權(quán)證,購房者才真正成為房屋的人。

(2)開發(fā)商有義務(wù)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證,購買商品房在規(guī)定期限內(nèi)拿不到房產(chǎn)證,買房戶可向人民法院申請賠償損失,賣房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

6、裝修

(1)買精裝房要簽好同及附件。

(2)精裝房與質(zhì)量保證書,購房者應(yīng)要求開發(fā)商在《房屋質(zhì)量保證書》中承諾,除房屋本身質(zhì)量以外,室內(nèi)裝修工程低保修期為兩年,有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自交房驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

(3)驗(yàn)收精裝修房。

房產(chǎn)糾紛注意事項(xiàng)

1.交房前房產(chǎn)糾紛

從買房到交房基本會(huì)耗時(shí)一年左右時(shí)間，購房者千辛萬苦等到可以拿房門鑰匙的那一刻，既有期盼也有擔(dān)憂。歷年來，關(guān)于房屋質(zhì)量的糾紛屢見不鮮，面對強(qiáng)勢的開發(fā)商團(tuán)隊(duì)，部分買房者收到并不相符的房屋時(shí)選擇忍氣吞聲，或者自認(rèn)倒霉。為了避免在居住過程中的不適，購房者要在交房環(huán)節(jié)多加留心。

2.房屋質(zhì)量

商品房質(zhì)量對消費(fèi)者來說尤為重要，它不僅關(guān)系其居住安全，而且也關(guān)系其居住舒適的程度。然而有的開發(fā)商修建的商品房卻存在這樣或那樣的質(zhì)量缺陷，嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。如果是自己驗(yàn)房的話，較好在收房之前就先去網(wǎng)上學(xué)習(xí)一下相關(guān)知識(shí)，驗(yàn)房的時(shí)候要多注意建筑結(jié)構(gòu)、門窗、墻面、地面、頂棚、防水工程、采暖系統(tǒng)、給水、排水系統(tǒng)、室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量等方面。

對于一般性質(zhì)的不符合質(zhì)量要求的房屋，購房者可請求開發(fā)商維修，因維修致使房屋使用功能受到影響或給購買人造成損失的，也可向開發(fā)索取賠償。

而對于嚴(yán)重不符合質(zhì)量要求的房屋，購房者應(yīng)先請求房屋所在地的房屋工程質(zhì)量監(jiān)督單位檢查，在取得房屋質(zhì)量鑒定不合格的證書后，可要求開發(fā)商予以退房。對消費(fèi)者的正當(dāng)要求，開發(fā)商不予理睬的，可以向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴或者向房屋所在地人民法院起訴。

3.面積縮水

根據(jù)圖紙建造的房子面積不可能精確到100%，為此國家也制定了3%的面積浮動(dòng)?？墒遣簧僦脴I(yè)者會(huì)發(fā)現(xiàn)交房時(shí)面積誤差率超過了浮動(dòng)的范圍，錢交了面積卻少了。

根據(jù)有關(guān)司法解釋，房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與約定面積不符時(shí)，合同有約定的從約定，無約定的誤差比例在3%以內(nèi)的雙方據(jù)實(shí)結(jié)算，若超過3%買房人可要求退房并主張返還已付購房款及利息。在此提醒讀者，在簽訂合同時(shí)應(yīng)注意約定細(xì)節(jié)。因此建議買受人在簽合同時(shí)，要把建筑面積與套內(nèi)建筑面積都做約定。

4.規(guī)劃變樣

這幾年，規(guī)劃變更導(dǎo)致前期業(yè)主鬧事的案例也是時(shí)有發(fā)生，其中包括了在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)將別墅區(qū)域洋房區(qū)隔開、將規(guī)劃建為別墅的后續(xù)用地改成建造高層洋房等等。

根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，小區(qū)建成入住，產(chǎn)權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)所有人已經(jīng)由開發(fā)商轉(zhuǎn)為全體業(yè)主，這時(shí)，開發(fā)商在沒得到全體業(yè)主同意的情況下，是無權(quán)擅自改變小區(qū)公有土地用途的。業(yè)主們可以去相關(guān)部門查閱小區(qū)的整體規(guī)劃審批，如果該地塊屬于小區(qū)已經(jīng)入住的部分，那么，就可以有充分理由認(rèn)為這種規(guī)劃變更是不合法的。另外，即便是建設(shè)中的小區(qū)，開發(fā)商要變更已經(jīng)對外宣傳的規(guī)劃，也應(yīng)該對全體業(yè)主公示，在大部分業(yè)主沒有異議的情況下，才可以變更。

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