鄭州樓市走向何方！目前二手房價(jià)持續(xù)下跌 2018年鄭州房價(jià)走勢預(yù)測

• 2018年5月14日 chinairnwz來源：互聯(lián)網(wǎng) 367 17
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  2018-2023年中國房屋建筑工程市場深度全景調(diào)研及“十三五”發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告

  在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。房屋建筑工程行業(yè)研究報(bào)告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)...

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　　鄭州房價(jià)走勢（新房）

　　鄭州05月新房均價(jià) 13206 元/m2 環(huán)比上月下降 ↓ 1.28%

　　鄭州04月新房均價(jià) 13377 元/m2

　　鄭州當(dāng)前在售樓盤 323 個(gè)

　　鄭州房價(jià)走勢（二手房）

　　鄭州5月二手房均價(jià) 12690 元/m2

　　鄭州4月二手房均價(jià) 12731 元/m2

　　環(huán)比上月下跌 0.32% ↓，同比去年同期下跌 1.71% ↓

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　　首先先回顧一下鄭州2017年房價(jià)情況

　　2017年先是黃金周遇冷，購房者面臨“無房可買”的尷尬，其后“銀十”慢熱發(fā)力，房價(jià)升至14137元/㎡，達(dá)到下半年房價(jià)高峰。緊跟著又有融創(chuàng)瓏府全款低價(jià)攪亂北區(qū)的一池春水。盡管低調(diào)收官，盡管供銷雙降，但“銀十”余威仍在，買不起房的依然買不起。2017年10月鄭州房價(jià)13304元/㎡，較9月房價(jià)上漲595元/㎡。

　　從去年10月份成交量為46.47萬㎡，較9月份下降87.56萬㎡，成交環(huán)比下降65%。其區(qū)域內(nèi)成交均價(jià)為13304元/㎡，達(dá)到今年峰值。鄭州主城區(qū)商品住宅供應(yīng)大幅下降，供應(yīng)環(huán)比下降40%。新增供應(yīng)85.78萬㎡，較9月下降56.97萬㎡。但市場整體依然處于供大于求的狀態(tài)。

　　目前鄭州市新房利率上浮幅度普遍達(dá)到20%，極少數(shù)項(xiàng)目為15%。由此可以看出銀根收緊，利率上浮，投資成本加大的調(diào)控效果相比限購更為立竿見影。

　　從二手房數(shù)據(jù)來看，二手房受調(diào)控政策的影響比較明顯，反饋比較積極。換句話說二手房實(shí)際上更貼近市場真是情況，更能體現(xiàn)城市真實(shí)的購買力，和真實(shí)的市場情況，這點(diǎn)對投資客而言非常重要。

　　鄭州的區(qū)域發(fā)展總體按照環(huán)線發(fā)展，一環(huán)至二環(huán)區(qū)域是第二重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，總體房價(jià)與二環(huán)至三環(huán)區(qū)域相差不大，卻占據(jù)了更為繁華的區(qū)域，生活配套也更加完善，環(huán)線更加靠鄭州中心區(qū)域。在房產(chǎn)價(jià)值評判上，相對二環(huán)至三環(huán)，建議考慮一環(huán)至二環(huán)內(nèi)區(qū)域。

　　除鄭東新區(qū)以外，鄭州三環(huán)以外區(qū)域生活配套設(shè)施還不盡完善。去年年底惠濟(jì)萬達(dá)火爆開業(yè)的場景，以及今年宜家規(guī)劃落戶北三環(huán)旁，帶動不少區(qū)域配套、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從側(cè)面也體現(xiàn)了該區(qū)域配套需要完善的狀況。單以住宅周邊配套設(shè)施來看，三環(huán)外市政配套亟待完善，否則如此高的房價(jià)難以支撐!

　　鄭州市政府有關(guān)負(fù)責(zé)人說，鄭州市被國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部列為第一批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市。經(jīng)慎重考慮,選取鄭東新區(qū)及其托管區(qū)域作為鄭州市的第一批試點(diǎn)區(qū)域。初期計(jì)劃5個(gè)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃式住房試點(diǎn),采取國資控股公司與集體建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)合成立租賃式住房平臺公司的方式推動該項(xiàng)工作實(shí)施。

　　鄭州新房連續(xù)7個(gè)月下跌 2018鄭州房價(jià)是漲還是跌？2016年鄭州實(shí)施了嚴(yán)格的限購政策，17年又連續(xù)加碼，房價(jià)得到有效控制，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2月份，鄭州新房房價(jià)跟1月份持平，同比連續(xù)5個(gè)月下降。二手房方面，鄭州二手房房價(jià)環(huán)比下跌0.2%，目前已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月下跌，同比連續(xù)2個(gè)月下跌。從環(huán)比數(shù)據(jù)來講，鄭州市場房價(jià)上漲動力不足，這幾個(gè)月以來均是小跌或是持平狀態(tài)；同比出現(xiàn)連續(xù)5個(gè)月的下降，表明現(xiàn)在鄭州房價(jià)泡沫得到有效的剔除，市場降溫明顯。長遠(yuǎn)來看，未來鄭州房價(jià)如何如何走勢，是漲還是跌呢？2018年，鄭州住房保障和房地產(chǎn)管理工作的基本思路和主要目標(biāo)是：堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快探索建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，全面深化房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，大力培育和發(fā)展住房租賃市場。嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。因此鄭州房價(jià)大幅上漲是不可能的，房價(jià)穩(wěn)定是大概率事件。

　　人才政策不允許房價(jià)過高2017年鄭州年末總?cè)丝?88.1萬人，比上年增加15.7萬人。目前現(xiàn)在國家中心城市的建設(shè)如火如荼，鄭州發(fā)布了一系列人才政策，希望鄭州市大量人才引進(jìn)，未來鄭州人口將進(jìn)一步增加。但是如何保證他們安居樂業(yè)是一個(gè)急需解決的問題。因此，政策上，鄭州政府不允許房價(jià)漲幅過快。據(jù)了解，鄭州將進(jìn)一步完善住房保障體系，在供應(yīng)計(jì)劃中要求各區(qū)選取一定數(shù)量地塊建設(shè)人才公寓。此外，鄭州將確定重點(diǎn)發(fā)展新產(chǎn)業(yè)，以“先存量、后增量”的原則，優(yōu)先安排新產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地。落實(shí)人才引進(jìn)政策，加大租賃住房供應(yīng)，這樣才能保障鄭州市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。2018年鄭州保障性安居工程基本建成6萬套，公共租賃住房實(shí)物配租7000套。

　　鄭州各地區(qū)房價(jià)走勢

　　中原房價(jià)走勢

　　中原05月新房均價(jià) 14684 元/m2

　　金水房價(jià)走勢

　　金水05月新房均價(jià) 18025 元/m2

　　二七房價(jià)走勢

　　二七05月新房均價(jià) 13782 元/m2

　　鄭東新區(qū)房價(jià)走勢

　　鄭東新區(qū)05月新房均價(jià) 23020 元/m2

　　高新區(qū)房價(jià)走勢

　　高新區(qū)05月新房均價(jià) 13878 元/m2

　　管城房價(jià)走勢

　　管城05月新房均價(jià) 14800 元/m2

　　中牟縣房價(jià)走勢

　　中牟縣05月新房均價(jià) 11284 元/m2

　　惠濟(jì)房價(jià)走勢

　　惠濟(jì)05月新房均價(jià) 14194 元/m2

　　經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房價(jià)走勢

　　經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)05月新房均價(jià) 17363 元/m2

　　2018鄭州房價(jià)還會漲嗎

　　鄭州目前的土地供應(yīng)并不能滿足需求，而且政府最近放出的最強(qiáng)“搶人”政策吸引力還是有的。但是暴漲的可能性并不大

　　第一，政府大佬的手在罩著

　　第二，經(jīng)歷了2016年的價(jià)格動蕩，剛需對價(jià)格接受能力不可能也跟著暴漲，接納能力有限，價(jià)格瘋漲不起來。

　　房價(jià)維穩(wěn)

　　這個(gè)未來導(dǎo)向算是大家都比較能接受的一種，房價(jià)如果延續(xù)去年的情況的話，民眾是絕對吃不消的，政府也不想讓房價(jià)成為泡沫危機(jī)。在房價(jià)崩盤這方面，日本是有絕對的發(fā)言權(quán)的，樓市決堤，經(jīng)濟(jì)萎靡不振。那么價(jià)格維穩(wěn)是最理想的狀態(tài)，購房者、政府以及炒房客都能接受的范圍。

　　房價(jià)下跌

　　對于房價(jià)下跌這種情況，很多言論都在闡述他們的理由。潘石屹說房地產(chǎn)大漲時(shí)代結(jié)束了，馬云也說未來房子如蔥。房價(jià)下跌有可能嗎？有的！第一，前期投資客攢了不少資源，畢竟要轉(zhuǎn)手出去，但是房價(jià)就目前形勢來看，短期沒有暴漲可能，大多數(shù)非有錢人為了避免砸手里，拋售的可能性較大。第二，雖然政府一直在推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，但是時(shí)間還是一個(gè)問題，短期內(nèi)能否涌入大量人口，還是需要實(shí)踐出真知。人口達(dá)不到，需求也就跟不上，雖然供不應(yīng)求，但架不住沒錢不是。第三，房地產(chǎn)周期，經(jīng)濟(jì)的波動和循環(huán)。

　　2018年鄭州哪些區(qū)域會降價(jià)？

　　前二年扎堆開發(fā)，今年推盤量大的區(qū)域肯定仍是降價(jià)促銷的先鋒。如惠濟(jì)區(qū)域，二七新城，航空港區(qū)，滎陽區(qū)域，白綠區(qū)域，也就是說，市區(qū)外圍的樓盤壓力會更大，原來價(jià)格高的區(qū)域會慢慢價(jià)值回歸。2018年，會是價(jià)值回歸年，市場分化將愈加明顯。

　　哪些企業(yè)會率先降價(jià)？

　　全國性的大型房地產(chǎn)企業(yè)。如融創(chuàng)、碧桂園、恒大、萬科。為什么？

　　一是這些企業(yè)對房地產(chǎn)趨勢研究更加精準(zhǔn)，會提前布局、調(diào)整和轉(zhuǎn)型。

　　二是這些企業(yè)都是大品牌房企，在市場形勢好時(shí)享受更高的溢價(jià)，在市場不好時(shí)降價(jià)空間也大，也有能力降價(jià)。

　　三是這些企業(yè)有通過降價(jià)促銷，打擊競爭對手，提升自己市場份額，強(qiáng)化市場領(lǐng)先地位的戰(zhàn)略需求。

　　所以，你可以觀察一下，以往幾次市場調(diào)控期間，萬科總是最先降價(jià)的，它在調(diào)控期間的市場份額也是提升最快的。現(xiàn)在，融創(chuàng)、碧桂園、恒大比萬科更激進(jìn)，今年的降價(jià)大幕由他們來開啟一點(diǎn)也不令人奇怪，是再正常和自然不過的事情了。但，哪些樓盤降價(jià)，通過什么策略來降價(jià)促銷，卻是無法預(yù)料的，只能拭目以待了。

　　目前來講鄭州房地產(chǎn)市場已經(jīng)過了投資炒房的時(shí)機(jī)，相比之前房地產(chǎn)，有不少人通過炒房壓房從中獲得暴力，種種原因也催生了房價(jià)的上漲?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場冷淡，雖然政府出臺相當(dāng)大的優(yōu)惠政策的，從效果看來還不是很理想。 關(guān)鍵是鄭州出現(xiàn)的極端化.

　　第一，外圍城區(qū)的不斷擴(kuò)建，東至中牟縣，西至滎陽，南至新鄭，北至新鄉(xiāng)，中間有很大的房產(chǎn)空間。

　　第二，老城區(qū)的改建，鄭州自2002年開始?xì)v時(shí)數(shù)十年進(jìn)行城區(qū)改建，截止2016年底四環(huán)內(nèi)所有城中村拆遷完畢，目前南環(huán)航海路沿線城中村拆遷完畢，北環(huán)四環(huán)內(nèi)廟李，劉莊等今年拆遷完畢，這些拆遷的大片土地早已經(jīng)賣給開發(fā)商了，將來開發(fā)的房子將會容納更人的人，房源也就更多。

　　綜上所述，以時(shí)間段來看，2年內(nèi)，所有規(guī)劃拆遷的城中村蓋過房子以后將全部投向市場，而且目前房子庫存量還很大，去化率較低，2年后房源更多，消費(fèi)者卻是一定的，選擇空間更大，買房的時(shí)機(jī)也是最好的。

　　什么時(shí)候才是買房的最佳時(shí)期

　　有所謂的專家，房地產(chǎn)的老資歷預(yù)言，綜合來看2018年或是最佳的出手時(shí)期。

　　原因如下：

　　目前來講鄭州房地產(chǎn)市場已經(jīng)過了投資炒房的時(shí)機(jī)，相比之前房地產(chǎn)的，有不少人通過炒房，壓房從中獲得暴力，種種原因也催生了房價(jià)的上漲。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場冷淡，雖然政府出臺相當(dāng)大的優(yōu)惠政策的，從效果看來還不是很理想。 關(guān)鍵是鄭州出現(xiàn)的極端化.

　　第一，外圍城區(qū)的不斷擴(kuò)建，東至中牟縣，西至滎陽，南至新鄭，北至新鄉(xiāng)，中間有很大的房產(chǎn)空間。

　　第二，老城區(qū)的改建，鄭州自2002年開始?xì)v時(shí)數(shù)十年進(jìn)行城區(qū)改建，截止2016年底四環(huán)內(nèi)所有城中村拆遷完畢，目前南環(huán)航海路沿線城中村拆遷完畢，北環(huán)四環(huán)內(nèi)廟李，劉莊等今年拆遷完畢，這些拆遷的大片土地早已經(jīng)賣給開發(fā)商了，將來開發(fā)的房子將會容納更人的人，房源也就更多。

　　綜上所述，以時(shí)間段來看，2年內(nèi)，所有規(guī)劃拆遷的城中村蓋過房子以后將全部投向市場，而且目前房子庫存量還很大，去化率較低，2年后房源更多，消費(fèi)者卻是一定的，選擇空間更大，買房的時(shí)機(jī)也是最好的。

　　1、房產(chǎn)圈有條房價(jià)定律：長期看人口、中期看土地、短期看金融。

　　我們先看人口

　　北京政治，上海金融、廣州商貿(mào)，深圳電子，北上廣深各有專長，相比鄭州、武漢、南京，城市定位就沒那么清晰。

　　所以，和北上廣比，可比性不強(qiáng)，相對類似的城市如南京、武漢，才有一定的參考意義。

　　先僅從城市人口與城市面積分析，南京人口827萬人（2016年），面積6587.02平方公里；武漢人口1076.62萬人（2016年末），面積8494.41平方公里；鄭州972.39萬人（2016年末），面積7446平方公里。（以上均為常住人口）

　　換算成人口密度系數(shù)，南京、武漢、鄭州分別為：0.126、0.127、0.131，鄭州人口密度最大。

　　有意思的是，這三個(gè)城市的房價(jià)恰恰相反：南京今年11月份均價(jià)27388元/㎡，武漢均價(jià)18024元/㎡，鄭州均價(jià)14604元/㎡。

　　南京人口密度最小，房價(jià)最貴，鄭州人口密度最大，房價(jià)反而最低。

　　南京房價(jià)高，固然跟其經(jīng)濟(jì)有關(guān)，但假設(shè)武漢、鄭州經(jīng)濟(jì)和南京持平，那么人口密度不占優(yōu)勢的情況下，會加快鄭州、武漢房價(jià)上升。

　　國家政策傾斜，會加快鄭州與武漢快速發(fā)展，而幾年后，兩者經(jīng)濟(jì)達(dá)到南京現(xiàn)在的水平時(shí)，其較大的人口密度只會讓房價(jià)有過之而不及。

　　這是從人口方面看，鄭州房價(jià)上漲的可能性。

　　2、從土地供應(yīng)方面，國情復(fù)雜，之前的文章講過，這里不再贅述。

　　我們就從金融方面淺析。談金融必須放眼全世界，尤其是美國。

　　我們都知道，美聯(lián)儲已進(jìn)入加息周期，包括中國，世界各國為防止資本外流，都會跟進(jìn)加息。

　　并不像外界所說，中國加息是為了調(diào)控房價(jià)，調(diào)控房價(jià)方法千千萬，一紙紅色文件就能把房子交易限制死死的，真正讓中國加息的原因就是美聯(lián)儲進(jìn)入加息周期。

　　這也是為什么美國、日本跟進(jìn)減稅，來減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。

　　因?yàn)榧酉黾痈哓?fù)債、高杠桿的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而加息又不能避免，所以通過減稅來抵消加息帶來的資金壓力。

　　短期看金融，如果低利率，會刺激個(gè)人與企業(yè)加大杠桿，增加購房熱情；如果高利率，則會很大程度抑制購房需求，所以目前國內(nèi)加息階段，會一定程度減少購房熱情，這也是為什么許多人愿意全款購房，零杠桿。

　　所以，2018年，中國還會維持高利率貸款，鄭州房價(jià)會一定程度受到抑制。

　　3、有一種可能就是房價(jià)調(diào)控可能持續(xù)5年，直到習(xí)大大任期結(jié)束。

　　但這次調(diào)控會跟以往不同，就是弱一線城市，如鄭州、武漢未來5年會一直處于調(diào)控區(qū)域，一線城市則可能會解除調(diào)控。

　　為什么這樣？

　　對于財(cái)政依賴土地較強(qiáng)的地市，如果房價(jià)不能持續(xù)走高，將影響政府財(cái)政收入，進(jìn)而讓城市規(guī)劃流產(chǎn)。

　　我們可以看下鄭州市的財(cái)政結(jié)構(gòu)。

　　鄭州市市本級國有土地使用權(quán)出讓收入2014年~2016年分別為305.24億元、282.39億元、495.90億元，分別占到當(dāng)年政府性基金收入的86%、85%、91%，2017年1~9月，鄭州市本級土地出讓收入為413.64億元，占到政府性基金收入的85%！

　　鄭州財(cái)政對土地依賴很強(qiáng)，一旦限購長期進(jìn)行，會導(dǎo)致城市規(guī)劃推進(jìn)舉步維艱。

　　有的人會說，我們可以靠發(fā)展經(jīng)濟(jì)來代替土地財(cái)政。

　　但要知道，在城市定位不明朗，或定位不具時(shí)代優(yōu)勢的情況下，一個(gè)城市在沒有國家行政大力支持下，很難在5年內(nèi)有質(zhì)的飛躍。

　　說白了，土地財(cái)政是城市發(fā)展的原始資本、第一桶金，在還沒有足夠?qū)嵸|(zhì)性政策支持的情況下，地方政府是不會輕易放棄房地產(chǎn)這塊肥肉。

　　但在限購無土地財(cái)政支持基建的情況下，城市怎么發(fā)展？

　　這就不得不提到十九大結(jié)束后的一項(xiàng)重要信息：我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。

　　顯然，北上廣已發(fā)展成特大城市，其增長空間越來越小，而弱一線城待開發(fā)領(lǐng)域很多，潛力巨大，投資回報(bào)率極高。

　　所以會有一種可能，一線城市會解除限購，弱一線城市繼續(xù)限購。

　　國家通過轉(zhuǎn)移支付，把一現(xiàn)場城市稅收轉(zhuǎn)移支付給弱一線城市發(fā)展基建，這最終符合解決我國不平衡不充分矛盾的要求。

　　所以結(jié)論還是，弱一線城市（鄭州），在國家政策支持下，經(jīng)濟(jì)會繼續(xù)高歌猛進(jìn)，房價(jià)也自不言說。

　　2018年，相對南京、武漢，鄭州人口密度最大，即便利率較高，只要不高到誅殺剛需，鄭州房價(jià)還將一路堅(jiān)挺。

　　鄭州熱門小區(qū)房價(jià)走勢

　　天倫水晶城

　　橡樹玫瑰城一期

　　廣匯PAMA

　　正商世紀(jì)港灣

　　2018年鄭州哪里買房好

　　你想買今年可以入住的新房，那你一定要看好目前的準(zhǔn)現(xiàn)房有哪些？

　　比如你受限購政策影響，那就可以考慮南龍湖、滎陽等目前不限購的地區(qū)。再比如你想要個(gè)交通便利房，但是預(yù)算不足夠在市區(qū)中心買，那地鐵2號線南延線的龍湖、港區(qū)都是可以選擇的，只要看準(zhǔn)是自己想要的房子，接下來就是在一個(gè)片區(qū)內(nèi)看哪個(gè)房子是值得買，具升值潛力的了。

　　首先，要看該樓盤的地段、交通情況。就鄭州來說，無論是市區(qū)還是偏遠(yuǎn)點(diǎn)的郊區(qū)，目前地鐵1號線、2號線沿線的樓盤都是搶手貨，交通情況有保障才是生活、工作的關(guān)鍵。

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　　然后還有要看周邊配套，這個(gè)似乎關(guān)系到未來幾年朝夕相處的生活。如果周圍連個(gè)市場都沒有，那可是個(gè)大麻煩，如果半夜腸胃炎，找一個(gè)小時(shí)到不了醫(yī)院找不到診所，這也是個(gè)大問題。

　　再就是要看升值潛力，這個(gè)買了說白了就是在投資，你也不想自己住的房子貶值的一塌糊涂。目前鄭州市整體是向東發(fā)展，所以東區(qū)的房子升值潛力不可小覷。

　　2018年價(jià)格只是表像，價(jià)值才是真相。發(fā)掘價(jià)格背后的價(jià)值，在降價(jià)的驚雷聲中，有的人或企業(yè)會走向寒冬，有的人或企業(yè)可能會擁抱春天。你的選擇，決定了你未來的十年的命運(yùn)和歸宿。

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