2018年廈門限購政策即將出臺 廈門房價走勢會暴漲嗎

• 2018年4月1日 zengpingping來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院 1473 98
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房子是用來住的，不是用來炒的。

房子是用來住的，不是用來炒的。在樓市調(diào)控的雷霆之擊下，地王停工、高價地虧本賣房、業(yè)主怒砸售樓處等新聞不絕于耳，未來的房價走勢變得撲簌迷離起來，特別是廈門這座魔幻城市，這一線的房價、二線的城市、三線的收入。目前廈門2016版住房限購政策到期，2018年廈門房價走勢如何，是漲還是降呢?

廈門樓市現(xiàn)狀：廈門房價漲勢回落

廈門房價是兩個支撐：福建和江西四海經(jīng)商的人回廈購房;廈門吸附了全省的優(yōu)質(zhì)師資，進而吸附了全省中高產(chǎn)階層追逐廈門。別的城市是因為進城人口帶動小學生數(shù)，廈門是小學生數(shù)帶動進城人口，亦即它吸附了全省最重要的教育師資力量;2016年8月，第一財經(jīng)日報公布一組人口調(diào)查數(shù)據(jù)，近15年里，廈門以88.29%的人口增幅，高居全國第一!

然而，2017年廈門房價漲幅回落，并出現(xiàn)房價下跌的趨勢。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，11月廈門新房房價環(huán)比上漲0.2%，同比上漲2.3%。二手房環(huán)比下跌0.3%，同比上漲3.9%。值得注意的是，廈門新房連續(xù)3個月下跌后逆勢上漲，相反二手房房價上漲乏力，目前已經(jīng)連續(xù)8個月下跌。

據(jù)廈門市統(tǒng)計局網(wǎng)站數(shù)據(jù)，2017年1-11月房地產(chǎn)投資累計823.6億元，比去年同期增長15.5%。據(jù)廈門中原研究中心統(tǒng)計，2017年廈門一手住宅共成交11740套，成交面積140萬平方米，同比下跌52%;成交均價35301元/平方米。

廈門2016版住房限購政策到期 按現(xiàn)行政策執(zhí)行

2016年8月31日，廈門市國土資源和房產(chǎn)管理局公告自9月5日起，廈門執(zhí)行住房限購政策，有效期至2017年12月31日。此后廈門的樓市樓市調(diào)控，多為限購限貸限售升級，然而并沒有對修改樓市調(diào)控政策有效期。

廈門目前還在延用此前的限購政策，即擁有2套及以上住房的戶籍居民家庭，擁有1套及以上住房的非戶籍居民家庭;無法提供購房之日前4年內(nèi)在廈門逐月連續(xù)繳納3年以上個人所得稅或社會保險證明的非戶籍居民家庭，暫停向其銷售180平方米及以下商品住房。廈門戶籍成年單身(含離異)人士限購1套住房(含新建商品住房和二手住房);通過贈與方式轉讓住房后，再次購買住房需滿3年;新購住房，需取得產(chǎn)權證后滿2年方可上市交易。

2018年廈門房價走勢

在被各種調(diào)控政策打壓后，目前廈門的一手房價和成交量，至少從數(shù)據(jù)上看，開始高位橫盤。業(yè)內(nèi)人士認為，2018年廈門樓市將蟄伏消化過高的漲幅。目前地價走低，同時調(diào)控之下，購房者趨于冷靜，開發(fā)商信心走低，銷售端乏力，明年房價上漲的動力不強。

高價地減少，廈門房價預期下降

2016年地價烈火噴油，齊刷刷的3萬+、甚至涌現(xiàn)出一批接近4萬的住宅用地!2017年廈門樓市異常理性。據(jù)廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)，2017年廈門總共出讓了30宗住宅用地，成交面積為159萬平米，成交金額達407.3億，平均樓面價27163元/平。與2016年相比，2017年出讓的地塊總數(shù)出現(xiàn)翻倍，出讓的面積與成交金額有所下跌。其中成交金額同比減少了68.9億，出讓地塊同比上漲88%，面積同比下跌4.2%，平均樓面價同比下跌6.3%。2017年廈門的30幅住宅用地中，樓面價超3萬+的有10幅，大部分都在3.5萬/平以下，與去年相比高地價的數(shù)量明顯減少。

如今，地價走低，對去年的高地價項目是“前有政策堵截，后有低價項目追兵”。廈門樓市必然要經(jīng)歷一段高價地的集中推盤期，新房成交均價甚至會出現(xiàn)上揚，然而，房價預期在降低，買房人依然有機會買到相對便宜的房子。

樓面價下降，廈門房價有可能下跌。但是值得注意的是，樓面價最高的5幅集中在翔安、同安，也就是說明年這兩個區(qū)房價將大幅上漲。此外，萬科成為在廈門拿地最多的房企，2017年萬科在廈門一共包攬4幅住宅用地，萬科樓盤一般價格比其他開發(fā)商高，同時帶動周邊樓盤價格。因此廈門房價或有局部變化。

貸款利率上浮，房貸上漲抑制炒房

近段時間，中國央行宣布在貨幣市場加息，也就是說2018年，樓市錢袋子更緊了!也就是說，未來的一年，開發(fā)商借貸和融資將會更難，購房者的購房成本也會更高。貸款利率上浮，房貸成本漲勢難止，買房的隱形成本上升已是必然。而加息預期會進一步降低購買力，打壓房價上漲預期，需求減少，觀望更濃。

據(jù)統(tǒng)計，截至2017年10月，廈門的住戶存款余額是2289.8億元，住戶貸款余額是4202.7億元，居民資金杠桿率高達183.5%，2015年是133%，2016年163%。居民杠桿率位列全國第一，甚至比深圳還高。高杠桿是依賴于寬松的貨幣環(huán)境，只要信貸收緊，廈門樓市成交量將下降明顯。依靠炒房客撐起來的廈門房價，明年將迎來房價調(diào)整期。

租賃市場或沖擊廈門樓市

今年8月份，廈門成為12個首批開展住房租賃試點的城市之一，提到要健全住房租賃市場管理體系，加快建立租賃市場體系健全、市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權益保障充分的住房租賃市場。如今，廈門做長租公寓的企業(yè)越來越多，有傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)中介，還有互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、金融機構等，甚至很多國企都加入了對這塊市場的爭奪。

據(jù)悉，2018年年底，廈門市將有三個公共租賃房項目計劃交付使用，屆時將有8129套單身公寓或一房型公租房面市，填補一部分市民的需求。廈門的長租公寓市場目前還處于起步上升階段，未來，若廈門租賃市場得到充分發(fā)展，人們更青睞租房，廈門樓市將受沖擊。

廈門房價為什么這么高？

一是廈門房價真的到了高位。均價4萬，遠超天津廣州南京杭州青島寧波成都武漢...反正我是不會在廈門買(買不起)。

從北上深抽出來的熱錢并沒有像之前大家預測的那樣直接去了三四線城市，而是有選擇地對熱點城市進行“圍殲”。下一步是去準一線城市，還是真正進入實體，還是去金融過一下再去實體?但應該不會留在原地，不動的錢，那是“死錢”。

二是廈門房價應該不會跌。除非再來一次全球性經(jīng)濟危機或者對面那個島太不老實了。廈門要支撐這么多人去還這么高的房貸，金融業(yè)會有個跨越式發(fā)展。

三是濱海城市還是比較受歡迎。如果霧霾不能得到治理，大家會更期盼水、更想去海邊，如果霧霾得到治理，那就沒必要都擠到東南沿海，北方哪些地區(qū)有可能受益?

四是廈門已經(jīng)開始投資外地。很多人注意到在北上深房市里獲益的人已經(jīng)抽身去投資其他地方，而在廈門獲益的人(不僅是熱錢，是指他們本地的房企、土豪)也開始出來了，他們會去哪里?

五是廈門這幾年的發(fā)展得益于把原來的劣勢變成優(yōu)勢了，有些城市不行，是因為驕傲自滿，把優(yōu)勢變成劣勢了。那接下來，又會怎么變?

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