2018年天津房價(jià)走勢預(yù)測 2018年天津哪里的房子最值得買

• 2018年3月30日 zengpingping來源：天津族 1442 95
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  2018-2023年中國智慧城市建設(shè)行業(yè)市場全景調(diào)研與競爭格局研究報(bào)告

  目前全球已啟動(dòng)或在建的新型智慧城市達(dá)1000多個(gè)，從在建設(shè)數(shù)量來看，中國以500個(gè)試點(diǎn)城市居于首位，形成了數(shù)個(gè)大型新型智慧城市群，成為全球建設(shè)規(guī)模最大的新型智慧城市國家。中國新型智慧城市2...

近日，天津市人民政府公布了一批天津城市用地的規(guī)劃，主要為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用土地征收的批復(fù)。

近日，天津市人民政府公布了一批天津城市用地的規(guī)劃，主要為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用土地征收的批復(fù)。

也就是說，將土地性質(zhì)由原先的農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，用于建設(shè)住宅、商服、城建等。

都說天津地圖每一個(gè)月就要重新印刷一次，確實(shí)，高速發(fā)展的城區(qū)建設(shè)讓天津版圖分分鐘就大變樣。

此次，天津市政府公開的這一批新規(guī)劃，又即將會有一大批項(xiàng)目要“上馬”。

納尼?東麗華明鎮(zhèn)要建污水處理廠!

天津市政府公示：同意將華明街貫莊村農(nóng)用地2.84萬平米(不含耕地)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地;并且同意征收華明街貫莊村集體土地2.84萬平米，以上批準(zhǔn)用地，用于東麗區(qū)東麗湖南部污水處理廠(一期)項(xiàng)目建設(shè)。

污水處理廠?在華明鎮(zhèn)建?是的，東麗區(qū)政府確實(shí)明確公示了要用貫莊村2.8萬平米的土地來建造。

貫莊村涉及的土地范圍是比較大的，然而污水處理廠的具體位置并沒有明示，大概率來說，是不會建在居住區(qū)內(nèi)的，很有可能是在華明鎮(zhèn)北側(cè)的地塊內(nèi)。

區(qū)域內(nèi)新房項(xiàng)目很多，如建邦時(shí)代匯、大唐印象、雪優(yōu)花園、華潤橡樹灣等。這幾年各區(qū)都在飛速發(fā)展，華明鎮(zhèn)也著實(shí)沒有什么起色。

不過，也不要過于緊張，如今的污水處理廠已經(jīng)是現(xiàn)代先進(jìn)技術(shù)與環(huán)保工程的有機(jī)結(jié)合，屬于國家節(jié)能減排戰(zhàn)略性的新興產(chǎn)業(yè)。

津南區(qū)還有4宗宅地即將掛牌。

天津市政府公示，同意將八里臺鎮(zhèn)八里臺村農(nóng)用地7.38萬平米轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，同時(shí)同意征收八里臺鎮(zhèn)八里臺村集體土地8.64萬平米，以上批準(zhǔn)用地，用于住宅項(xiàng)目的建設(shè)，但不得用于別墅類項(xiàng)目的建設(shè)。

由于四至不清，所以大體位置應(yīng)該是在天津碧桂園項(xiàng)目的西側(cè)，未來這里將會建造住宅項(xiàng)目。

此外，八里臺鎮(zhèn)今年還有一個(gè)大工程：津南文化中心來啦!

津南區(qū)文化中心位于八里臺鎮(zhèn)津港公路和八二公路交口東南側(cè)，建筑規(guī)模約7萬平方米。

分為兩期實(shí)施建設(shè)，一期建設(shè)文化館、博物館、美術(shù)館、科技館、配套商業(yè)樓等設(shè)施;二期建設(shè)圖書館、新聞中心、小劇院以及文化廣場等設(shè)施。

截至目前，一期項(xiàng)目土建工程基本完成，正在實(shí)施外檐干掛石材等外部裝修工程，計(jì)劃于2018年年底前基本完成水、電等設(shè)備安裝，爭取2019年6月竣工。

二期項(xiàng)目正在進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì)，計(jì)劃年內(nèi)開工建設(shè)，力爭2018年年底前框架主體封頂，2019年年底竣工。

天津市政府公示：同意將咸水沽鎮(zhèn)王家場村、耀華村、吳家稻地村農(nóng)用地14.86萬平米轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，此外，同意征收雙河鎮(zhèn)南房子村和咸水沽王家場村、耀華村、吳家稻地村集體土地18萬平米。

并將225人又農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，以上用地將用于建造住宅、商服項(xiàng)目。

2018年剛開年，津南區(qū)在土地市場上就表現(xiàn)的非?；钴S，先是雅居樂和景瑞分別摘得海教園兩地塊，樓面價(jià)約12000元/平米。

之后又“上架”兩宗咸水沽地塊，其中津南(掛)2017-08號地塊就是此次公示中南房子村的農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地地塊。

掛牌總價(jià)15.04億元，純住宅起始樓面價(jià)9890元/平米;最高限價(jià)總價(jià)17.3億元，最高限價(jià)樓面價(jià)11376元/平米，該地塊將于4月13出讓。

另外一宗津南(掛)2017-05號地塊位于咸水沽第七小學(xué)西側(cè)，根據(jù)公告要求，該地塊需要符合海綿城市、綠色建筑和裝配式建筑的建設(shè)要求，也就是說未來不是毛坯交房。

該地塊起始價(jià)為158600萬元，起始樓面價(jià)8238元/平米，當(dāng)掛牌競買報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)182400萬元時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為競報(bào)自持規(guī)劃租賃住房建筑面積階段。自持規(guī)劃住房建筑面積上限為183100平米。該地塊將于4月4日出讓。

而據(jù)津南區(qū)政府公示來看，王家場村、耀華村、吳家稻地村還將有三宗地塊出讓，目前還沒有掛牌公示。不過現(xiàn)在就能看出來，未來咸水沽板塊會更加“熱鬧”。

咸水沽往北方向就是國家會展中心，目前津南區(qū)已完成國家會展中心的涉及大部分項(xiàng)目的拆遷工作，正在加快推進(jìn)地鐵1號東延線李樓站、機(jī)場大道站、東沽路站、咸水沽北站的四條配套臨時(shí)道路建設(shè)。

北辰鐵東路板塊規(guī)劃大曝光!

還有60宗地塊未出讓 未來會有76所學(xué)校。

劉園、瑞景板塊是北辰區(qū)前幾年發(fā)展比較好的區(qū)域，地鐵1號線的開通迅速帶動(dòng)了板塊的價(jià)值提升，而大型居住區(qū)的聚集使區(qū)域內(nèi)居住氛圍大幅提高。

近一兩年劉園、瑞景板塊新房項(xiàng)目“約等于空白”，目前只有天房璟悅府項(xiàng)目在售。而現(xiàn)在北辰區(qū)的所有目光都“一路向東”，鐵東路板塊已經(jīng)成為炙手可熱的置業(yè)熱土了。

并且這個(gè)板塊正是國家規(guī)劃的京津城際第二鐵路北辰沿線地區(qū)(環(huán)內(nèi)部分)，再加上今年二季度地鐵5號線即將通車，未來這里將會是“第二個(gè)劉園”。

可能很多購房者去鐵東路板塊看房感覺周邊住宅不是很多，跟劉園還差得遠(yuǎn)呢!確實(shí)，現(xiàn)在這個(gè)板塊仍處于起步期，但是未來的新房數(shù)量可不可小覷，看完此版塊的規(guī)劃就清楚了。

整個(gè)鐵東路板塊目前有8個(gè)新房項(xiàng)目：諾丁郡、融創(chuàng)御園、北辰紅星國際廣場、金僑宸公館、正榮府、融創(chuàng)臻園、金地藝城華府、恒大御景灣。

有4宗地塊：九昌延吉道地塊、中糧高峰路地塊、華潤朝陽路地塊、星河龍門東道地塊。

整個(gè)板塊一共規(guī)劃有幼兒園39所、小學(xué)13所、中學(xué)24所，共76所學(xué)校，學(xué)區(qū)規(guī)模很大。

此外，除了先有的住宅項(xiàng)目，板塊內(nèi)還有60宗地塊未掛牌待出讓，未來新房市場的火熱可想而知。

北辰區(qū)目前面臨的最大問題就是工業(yè)拆改，從地圖上就可以看出，很多待出讓的地塊目前都是老舊工廠，這個(gè)漫長的過程確實(shí)需要等待。

但是，每一個(gè)新興區(qū)域的崛起都會經(jīng)歷這個(gè)過程，重要的是3點(diǎn)：

1、這個(gè)區(qū)域有軌道交通。地鐵5號線的運(yùn)行會輻射到很多居住區(qū)，京津第二城際的建成必然將天津與北京更加緊密連接，人口的涌入將會為板塊注入新活力。

2、這個(gè)區(qū)域有產(chǎn)業(yè)。有產(chǎn)業(yè)的地方就會有人生活，北辰科技園作為北辰現(xiàn)在最重要的新型科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，會對區(qū)域的生活結(jié)構(gòu)形成有力支撐。

3、這個(gè)區(qū)域有原始居民。鐵東路板塊其實(shí)就是最早的北倉鎮(zhèn)，鎮(zhèn)上的居民已經(jīng)形成了自己的生活圈，所以未來的生活氛圍不用擔(dān)心。

當(dāng)然，這樣整改天津的地圖，也是為了發(fā)展更多的居民區(qū)，供更多人選擇!

那么您知道嗎?天津上漲最快的板塊竟然是......

近五年時(shí)間，是很多買房人感覺房價(jià)飛漲的一個(gè)階段，仿佛還沒來得及奮斗，就已經(jīng)被高房價(jià)甩得遠(yuǎn)遠(yuǎn)。

回首再看當(dāng)初2萬+的新八大里和天拖，1萬+的中山路和新梅江，1萬以下的張家窩和咸水沽..……多少人為自己的錯(cuò)過懊惱不已。

而今年，天津房價(jià)格局面臨新的變數(shù)，2萬+、3萬+地塊伺機(jī)上市，樓市調(diào)控風(fēng)聲不絕于耳，這一年，房價(jià)何去何從，你還會再"錯(cuò)過"嗎?

最高漲幅172%，天津近五年中北鎮(zhèn)房價(jià)漲最猛

備注：此次365數(shù)據(jù)調(diào)查組調(diào)查對象為市內(nèi)六區(qū)和環(huán)城四區(qū)近5年左右的新房，包括2014年至今一直有在售房源以及近期開盤的新項(xiàng)目(不包含公寓及別墅)。

通過比較2014年和2018年天津熱門板塊均價(jià)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)房價(jià)漲幅排序依次是：中北鎮(zhèn)>后廣場>辛莊>天拖>新梅江>中山門>金鐘河>海河?xùn)|路>北倉>楊柳青>張家窩>華明鎮(zhèn)>東麗湖>張貴莊>衛(wèi)國道>新八大里>雙港>海教園>中山路>海河沿線>小站>開發(fā)區(qū)>瑞景>咸水沽>奧體南>解放北路>南口路>丁字沽>梅江

中北鎮(zhèn)板塊

中北鎮(zhèn)板塊房價(jià)上漲172%，之所以上漲最猛原因主要有：

1、中北鎮(zhèn)由于發(fā)展起步早，早期項(xiàng)目已經(jīng)清盤，近年內(nèi)在售住宅項(xiàng)目僅有正榮潤璟灣和雲(yún)錦世家，正榮潤璟灣已于去年10月售罄;

2、交通便利，地鐵公交都涵蓋，配套成熟，有醫(yī)院、文化中心、體育中心、娛樂中心和商業(yè)區(qū)等配套，其中區(qū)域內(nèi)還有不少大型休閑娛樂場所。

2016年中北鎮(zhèn)土地接連出讓，華僑城、龍湖相繼進(jìn)駐，目前華僑城地塊住宅產(chǎn)品由萬科操盤，打造翡翠系產(chǎn)品，案名華僑城萬科翡翠嘉和，外展及售樓處已經(jīng)開放，預(yù)計(jì)32000元/平米。

后廣場板塊

后廣場板塊新盤近年來主要有東亞風(fēng)尚國際以及富豪新開門項(xiàng)目，市區(qū)盤周邊配套交通好，再加上數(shù)量少，后期沒有新項(xiàng)目進(jìn)駐，房價(jià)必然上漲。

辛莊板塊

辛莊板塊在地理位置上銜接雙港與海河教育園區(qū)板塊，亦是連接天津主城區(qū)與濱海新區(qū)的核心地帶，憑借區(qū)位優(yōu)勢，吸引了不少知名房企進(jìn)駐，也獲得了很多剛需購房者的青睞。

新濠、深特、兆恒、贏聚、新業(yè)五大商業(yè)廣場相繼開業(yè)，尤其是永旺購物中心的進(jìn)駐，更是提高區(qū)域價(jià)值。

天拖板塊

天拖板塊作為南開區(qū)近期比較火熱的板塊，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施成熟，融創(chuàng)中心及天房天拖建成更加帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)的居住氛圍，地鐵6號線的開通，增添了區(qū)域內(nèi)的交通優(yōu)勢，區(qū)域價(jià)值隨之提升。

3月22日，天拖二期地塊掛牌，樓面價(jià)達(dá)33000元/平米，除了區(qū)位優(yōu)勢之外，跟市區(qū)土地資源稀缺也有很大關(guān)系。

而房價(jià)上漲較慢的板塊則是奧體南、解放北路、南口路、丁字沽、梅江。

解放北路板塊

解放北路的招商津?yàn)程飙t14年開盤價(jià)格就達(dá)40000元/平米，屬于市區(qū)高端盤，上漲幅度比較小;

南口路板塊

南口路板塊新盤財(cái)富綠道丹庭及天房天泰、奧體南的融僑觀瀾及萬科東第、丁字沽的北岸中心、梅江板塊的天房樾梅江這幾個(gè)項(xiàng)目開盤時(shí)間均為2016年，之前板塊內(nèi)并無在售新項(xiàng)目，首開價(jià)格較高，再加上限購、限價(jià)、限貸等一系列的調(diào)控政策，房價(jià)上漲幅度不大。

另外，2014-2018年都有新盤在售，漲幅較慢的板塊是小站、東麗開發(fā)區(qū)、咸水沽等。

小站板塊

小站板塊距離市區(qū)遠(yuǎn)，區(qū)域內(nèi)物美超市、華潤萬家等也都陸續(xù)接入生活區(qū)，可滿足日常采購，但就大型商業(yè)仍是空白，再加上地鐵也并未"臨幸"此地，房價(jià)漲幅也因此受到嚴(yán)格限制。

東麗開發(fā)區(qū)板塊

東麗開發(fā)區(qū)板塊內(nèi)樓盤上市量稀缺，以個(gè)盤之力很難帶動(dòng)整個(gè)板塊的房價(jià)，僅靠輕軌9號線及新業(yè)廣場配套利好，房價(jià)上漲動(dòng)力不及其它新興板塊。

五大熱門板塊房價(jià)變遷 首付提高了一倍多。

張家窩近5年時(shí)間發(fā)生的變化較大，不止體現(xiàn)在房價(jià)漲幅達(dá)到51.1%，還體現(xiàn)在買房門檻上。

從2014年總價(jià)110萬，首付30萬即可買入，到現(xiàn)在總價(jià)200萬，首付需要63萬，買房難度上漲。

從總價(jià)上看，張家窩新房并沒有"高不可及"，但因?yàn)槟壳霸谑垌?xiàng)目主推產(chǎn)品為戶型較大的洋房或者疊拼。

例如聯(lián)發(fā)紅郡及中駿雍景府項(xiàng)目，洋房戶型在110平米左右，總價(jià)基本早200萬以上，攔下了很多剛需買房人。萬科翡翠大道項(xiàng)目的入市，使剛需購房者離這個(gè)板塊越來越遠(yuǎn)。

新梅江從1字頭仍不被接受的窘境，到現(xiàn)在逼近4萬大翻身，新梅江房價(jià)用近5年時(shí)間上漲了108%，翻了一倍多。

新梅江錦秀里目前是區(qū)域的置業(yè)門檻，前期均價(jià)37400元/平米，最小戶型85平米，總價(jià)310萬多;仁恒公園世紀(jì)入市后，不知道3字頭房價(jià)會不會失守。

以生態(tài)宜居為主要賣點(diǎn)的新梅江板塊，除已投入使用的1號線和建設(shè)中的6號線，未來還規(guī)劃建設(shè)11號線、10號線與7號線三條軌道線路。

區(qū)域內(nèi)將規(guī)劃投建2所中學(xué)、6所小學(xué)、12所幼兒園。河西一幼、河西中心小學(xué)、第二實(shí)驗(yàn)中學(xué)等作為首批投建的項(xiàng)目，與住宅同步投入建設(shè)。

新梅江未來還將建設(shè)三級大型綜合性醫(yī)院，為區(qū)域內(nèi)居民提供就醫(yī)便利，人們對這個(gè)板塊的預(yù)期發(fā)生巨大改變，導(dǎo)致規(guī)劃未動(dòng)，房價(jià)先行。

咸水沽區(qū)域范圍廣，包含樓盤眾多，但多為剛需盤，近五年來房價(jià)漲幅45.3%。

隨著金地、新城、恒大、龍湖、藍(lán)光等房企的相繼進(jìn)駐，改善盤逐漸出現(xiàn)，別墅、洋房等產(chǎn)品成為主打，一定程度上會拉高區(qū)域房價(jià)，再加上大型商業(yè)及地鐵規(guī)劃，長期來看，咸水沽升值潛力很大。

海河教育園近5年房價(jià)漲勢也是比較迅猛，在津南個(gè)板塊中漲幅位居第二，僅次于辛莊。

從11500元/平米到20000元/平米左右，漲幅高達(dá)73.9%，而個(gè)別樓盤別墅房源超過3萬/平米，例龍湖天宸原著聯(lián)排別墅戶型面積為210、235平米(建面)，價(jià)格區(qū)間28500-35000萬元/套。

但這個(gè)房價(jià)目前的接受度并不算太高，主要因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)除了各大高校以及學(xué)區(qū)配套外，還沒有完全發(fā)展起來，周邊交通也仍待改善。

從購房門檻看，由于海河教育園主推改善型產(chǎn)品，目前100平米以下的小戶型房源不多，例如魯能泰山7號疊拼主推148平米上疊、158平米下疊，均價(jià)24000元/平米;洋房主推125平米(建面)戶型，均價(jià)22000元/平米。

中山路板塊是河北區(qū)近些年發(fā)展較快的板塊，屬于河北區(qū)最為成熟的板塊之一。

板塊配套完善，不僅有地鐵3、6號線及規(guī)劃中的4號線經(jīng)過，昆緯路站、北站站等多站公交，幾十條公交線路網(wǎng)密布，為居民出行提供便利。

區(qū)域內(nèi)新房項(xiàng)目集中，包括首創(chuàng)大都滙、天津諾德中心、富賈花園，遠(yuǎn)一些便是河北區(qū)最大體量的中國鐵建國際城、天房中山路，多盤相爭，各有所長。

而這幾各項(xiàng)目多為城市綜合體，目前商業(yè)在建，未來將不斷豐富區(qū)域配套。在教育資源方面，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)皆有設(shè)立，與河北區(qū)內(nèi)其他區(qū)域相比，頗具優(yōu)勢。

從2014年的19500元/平米，到現(xiàn)在的33000元/平米，近5年時(shí)間中山路板塊均價(jià)上漲了69.2%。二手房市場熱度也居高不下，目前普遍報(bào)價(jià)和成交都在3萬左右。

備注：以板塊均以首付3成，戶型100平米為例計(jì)算，價(jià)格均為區(qū)域大概均價(jià)，僅供參考

近五年天津房價(jià)布局完成質(zhì)變!4大變化正在發(fā)生。

對比2014/2015年和2018年天津房價(jià)梯隊(duì)圖：

1、剛需門檻抬高。

2014年1萬/平米以下的剛需房源還有不少選擇，東麗湖、華明鎮(zhèn)、張家窩、小鎮(zhèn)都可以選擇;2018年，剛需門檻抬高到1萬/平以上，甚至2萬/平，并且樓盤選擇越來越少。

2、多個(gè)板塊脫剛。

2014年張家窩、衛(wèi)國道、海教園等還能買到一些1萬出頭的剛需房，2018年這些板塊也基本告別剛需，張家窩、海教園、辛莊紛紛在2萬左右徘徊，衛(wèi)國道的路勁太陽城均價(jià)已經(jīng)在29200元/平米。

3、房價(jià)天花板上漲。

2014年3萬+的樓盤在天津屈指可數(shù)，2018年房價(jià)天花板漲到4萬+，并且是全面破4萬，解放北路、天拖、海河沿線、水上公園等板塊越來越多的樓盤沖破4萬，甚至5萬。

4、新興區(qū)域起點(diǎn)高。

短短5年，天津又崛起不少新城區(qū)。比如西青南奧體、北辰北倉以及津?yàn)I大道等。而這些新城區(qū)幾乎從第一個(gè)樓盤上市起就告別剛需，目前這些板塊全部站上3萬+的梯隊(duì)。

例如萬科東第和融僑觀瀾首開價(jià)格在28000元/平米，目前萬科東第均價(jià)37000元/平米、融僑觀瀾價(jià)格34000元/平米;融創(chuàng)城首開則達(dá)30000元/平米，目前小高層均價(jià)為33000元/平米。

備注：部分板塊，如梅江、奧體南等因無新房源在售，故未在2014/2015的階梯圖中體現(xiàn)

天津剛需買房門檻不斷提高，而位置越來越遠(yuǎn)

目前主城單價(jià)在2萬以內(nèi)的在售樓盤僅20多個(gè)。待入市的那些樓盤，大多數(shù)都是土拍中的高地價(jià)地塊，未來也更多將以改善型房源為主。剛需買房人正面臨困境也越來越大。

不過受到限價(jià)政策影響，天津很多樓盤，尤其是高價(jià)地項(xiàng)目上市意愿并不高，加推時(shí)間也成謎，市區(qū)樓盤加推步伐也在放慢，改善型購房人的可選性也越來越少。

根據(jù)最新的供銷比數(shù)據(jù)可以看出來，從2017年以來天津新房的上市量就屢屢縮水，2018年1、2月份供銷更是處于低位，不過樓市多變，今年究竟有哪些新盤要入市或加推，哪些樓盤賣得好，還要打個(gè)問號。

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