2018年樓市調(diào)控的政策基調(diào) 房地產(chǎn)市場要如何降溫？ 2018年房價會降下來嗎？

• 2018年3月14日 lihuizhen來源：第一財經(jīng) 1499 99
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)金融行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測報告

  房地產(chǎn)金融研究報告對房地產(chǎn)金融行業(yè)研究的內(nèi)容和方法進行全面的闡述和論證，對研究過程中所獲取的房地產(chǎn)金融資料進行全面系統(tǒng)的整理和分析，通過圖表、統(tǒng)計結(jié)果及文獻資料，或以縱向的發(fā)展過程...

北京市城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)領(lǐng)導小組辦公室相關(guān)負責人表示，北京市集體土地面積可觀，部分村鎮(zhèn)有條件建設(shè)租賃住房，但是遇到項目融資難、缺乏專業(yè)運營主體等一系列難題。

2018年房價會降下來嗎?2018年樓市調(diào)控的政策基調(diào)已經(jīng)確定。

今年的政府工作報告再次明確，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，落實地方主體責任，繼續(xù)實行差別化調(diào)控，建立健全長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購房需求，培育租房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現(xiàn)安居宜居。

“房住不炒”此番出現(xiàn)在政府工作報告中，也意味著今年的房地產(chǎn)調(diào)控仍將繼續(xù)，投機性需求仍將被擠壓。不過，整體上調(diào)控政策和方向?qū)⒏于呌诓顒e化。

央行副行長潘功勝在全國兩會期間的記者會上也指出，央行會督促商業(yè)銀行嚴格落實差別化的住房信貸政策，對住房貸款執(zhí)行差別化的定價，積極支持居民特別是新市民購買住房的合理需求。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，2017年全年房地產(chǎn)調(diào)控最大的特點是一城一策，甚至一城多策，分類調(diào)控是2017年調(diào)控的主基調(diào)。預(yù)計后續(xù)還有城市會調(diào)整政策，過去部分城市的一刀切政策，實際上并不利于市場平穩(wěn)，預(yù)計更多的城市將執(zhí)行一城多策，調(diào)控多樣化。

他表示，2018年將是房地產(chǎn)長效機制建立的關(guān)鍵年份，要處理好住房消費和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟增長的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外必須降低房地產(chǎn)的投資屬性，回歸居住屬性。

租賃發(fā)力

相比2017年房地產(chǎn)調(diào)控以抑制樓市高燒、降溫房地產(chǎn)市場為主，從去年四季度到2018年，房地產(chǎn)調(diào)控將以落地各種政策為主，其中租賃是關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至日前，全國已經(jīng)有超過10個城市成交租賃類土地成交+供應(yīng)超過10萬套。

北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都、南京等超過10個城市開始租賃用地供應(yīng)加速模式。

從全國看，累計多城市合計出讓的租賃土地面積超過600萬平方米，按照平均60平方米單套計算，可以直接提供租賃房源超過10萬套，集中在北京、上海等一二線租賃熱點城市。

張大偉認為，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控。

全國兩會期間，全國人大代表、58集團CEO姚勁波表示，希望政府能加強推動住房租賃制度建設(shè)，破除“買房才是安居”的固有觀念，進一步推動“租售并舉”等制度的落實，從政策層面予以保護，逐步使租房居民在享受基本公共服務(wù)方面獲得與買房居民同等的待遇，進一步增強承租者的安全感。

姚勁波還建議，應(yīng)進一步放寬承租人租房時的公積金提取限額，并考慮租金抵扣個人所得稅，政府、房地產(chǎn)企業(yè)和專業(yè)化租賃機構(gòu)應(yīng)多方合作，在大型工業(yè)園區(qū)、商業(yè)區(qū)周邊增加經(jīng)濟型公寓，進一步保障勞動者的就業(yè)和生活。

姚勁波在接受第一財經(jīng)記者采訪時表示，中國大城市的租賃市場非常龐大，要讓更多年輕人進一步增加對租房的接受度，改變“買房才是安居樂業(yè)”的傳統(tǒng)觀念，建立更加積極的置業(yè)觀。

今年年初，各地召開的地方兩會上，多地政府也紛紛確定了今年租賃住房的建設(shè)和籌集目標。

從全國租賃城市落地政策看，除了要增加房源供應(yīng)外，多地也出臺了針對租購?fù)瑱?quán)的政策，增加租房者獲得的權(quán)益。全國已經(jīng)有超過12個省份50個以上城市發(fā)布了政策內(nèi)容。政策落點主要是保護租房者、維護租賃關(guān)系穩(wěn)定。

張大偉認為，發(fā)展住房租賃市場，鼓勵租賃消費，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利，不僅僅是科學住房觀念的一個重要環(huán)節(jié)，更可以避免房地產(chǎn)市場大起大落，減少非理性購房需求。

多渠道供地

近期，租賃住房用地供應(yīng)又迎來了新的政策利好。國土資源部高層今年年初表示，我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

這被業(yè)界解讀為將為租賃房用地增加新的供應(yīng)來源。

去年8月底，為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，國土部會同住建部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。

2017年，北京供應(yīng)了203公頃(203萬平方米)的集體土地用于建設(shè)集體租賃住房。已供應(yīng)的203.9公頃用地，主要位于北京市中心城區(qū)、城市副中心和平原地區(qū)新城范圍內(nèi)，符合“毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城”的選址原則，具有較明顯的區(qū)位優(yōu)勢，有利于促進區(qū)域職住平衡。已供應(yīng)用地中，在綜合評估區(qū)域范圍內(nèi)基礎(chǔ)教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、社區(qū)綜合服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施的服務(wù)容量與承載能力的前提下，增加了相應(yīng)的公共服務(wù)設(shè)施用地，提升租賃住房的宜居環(huán)境。

目前，北京海淀區(qū)唐家?guī)X、朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個集體土地建租賃房項目、1.28萬套房源已經(jīng)開工，已入住4000多戶。

在2017年完成203公頃集體土地供應(yīng)的基礎(chǔ)上，今后4年，北京將供應(yīng)約800公頃集體土地用于建設(shè)集體租賃住房，平均每年供地任務(wù)量約200公頃。

除了增加土地供應(yīng)外，金融支持也必不可少。農(nóng)業(yè)銀行今年年初在北京發(fā)布“法人租賃住房貸款”產(chǎn)品。農(nóng)行北京分行擬向參與北京市集體建設(shè)用地租賃住房項目開發(fā)的首創(chuàng)置業(yè)、北京城建等6家企業(yè)合計提供2000億元信貸資金。

北京市城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)領(lǐng)導小組辦公室相關(guān)負責人表示，北京市集體土地面積可觀，部分村鎮(zhèn)有條件建設(shè)租賃住房，但是遇到項目融資難、缺乏專業(yè)運營主體等一系列難題。

農(nóng)行此次推出的“法人租賃住房貸款”，貸款對象涵蓋租賃住房的開發(fā)建設(shè)主體、購置并購主體、專業(yè)運營主體和其他出租主體，滿足客戶在房源獲取階段、裝修改造階段、項目運營階段的合理融資需求。

除了北京和上海已經(jīng)開始利用集體土地建設(shè)租賃住房外，另外11個城市集體土地建設(shè)租賃房方案近日也獲得了兩部委的聯(lián)合批復(fù)。

一些城市的試點實施方案中提出了較為具體的建設(shè)目標。比如，合肥方案稱，2017年至2020年完成試點目標5000套，建設(shè)面積約45萬平方米，其中：2017年底啟動試點項目，2018年完成1000套，2019年完成2000套，2020年完成2000套。

廣州方案則表示，至2020年全市計劃利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房建筑面積300萬平方米，每年批準建筑面積按100萬平方米控制。

南京方案提出的總體目標是，到2020年底建成一批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點項目，建設(shè)集體租賃住房總建筑面積30萬平方米左右。

對于上述11個城市的試點方案，兩部委要求，試點城市要牢固樹立大局意識和責任意識。堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，按照區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和鄉(xiāng)村振興的要求，豐富住房用地供應(yīng)渠道，建立租購并舉的住房制度，實現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展、人民住有所居，增加人民群眾的獲得感。

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