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2018年樓市調(diào)控的政策基調(diào) 房地產(chǎn)市場要如何降溫? 2018年房價會降下來嗎?

  • 2018年3月14日 lihuizhen來源:第一財經(jīng) 1499 99
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北京市城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)領(lǐng)導小組辦公室相關(guān)負責人表示,北京市集體土地面積可觀,部分村鎮(zhèn)有條件建設(shè)租賃住房,但是遇到項目融資難、缺乏專業(yè)運營主體等一系列難題。

房地產(chǎn),2018年樓市調(diào)控的政策基調(diào)

2018年房價會降下來嗎?2018年樓市調(diào)控的政策基調(diào)已經(jīng)確定。

今年的政府工作報告再次明確,堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,落實地方主體責任,繼續(xù)實行差別化調(diào)控,建立健全長效機制,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購房需求,培育租房租賃市場,發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓廣大人民群眾早日實現(xiàn)安居宜居。

“房住不炒”此番出現(xiàn)在政府工作報告中,也意味著今年的房地產(chǎn)調(diào)控仍將繼續(xù),投機性需求仍將被擠壓。不過,整體上調(diào)控政策和方向?qū)⒏于呌诓顒e化。

央行副行長潘功勝在全國兩會期間的記者會上也指出,央行會督促商業(yè)銀行嚴格落實差別化的住房信貸政策,對住房貸款執(zhí)行差別化的定價,積極支持居民特別是新市民購買住房的合理需求。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,2017年全年房地產(chǎn)調(diào)控最大的特點是一城一策,甚至一城多策,分類調(diào)控是2017年調(diào)控的主基調(diào)。預(yù)計后續(xù)還有城市會調(diào)整政策,過去部分城市的一刀切政策,實際上并不利于市場平穩(wěn),預(yù)計更多的城市將執(zhí)行一城多策,調(diào)控多樣化。

他表示,2018年將是房地產(chǎn)長效機制建立的關(guān)鍵年份,要處理好住房消費和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟增長的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外必須降低房地產(chǎn)的投資屬性,回歸居住屬性。

租賃發(fā)力

相比2017年房地產(chǎn)調(diào)控以抑制樓市高燒、降溫房地產(chǎn)市場為主,從去年四季度到2018年,房地產(chǎn)調(diào)控將以落地各種政策為主,其中租賃是關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,截至日前,全國已經(jīng)有超過10個城市成交租賃類土地成交+供應(yīng)超過10萬套。

北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都、南京等超過10個城市開始租賃用地供應(yīng)加速模式。

從全國看,累計多城市合計出讓的租賃土地面積超過600萬平方米,按照平均60平方米單套計算,可以直接提供租賃房源超過10萬套,集中在北京、上海等一二線租賃熱點城市。

張大偉認為,加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃,保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益,支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制,保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性,分清中央和地方事權(quán),實行差別化調(diào)控。

全國兩會期間,全國人大代表、58集團CEO姚勁波表示,希望政府能加強推動住房租賃制度建設(shè),破除“買房才是安居”的固有觀念,進一步推動“租售并舉”等制度的落實,從政策層面予以保護,逐步使租房居民在享受基本公共服務(wù)方面獲得與買房居民同等的待遇,進一步增強承租者的安全感。

姚勁波還建議,應(yīng)進一步放寬承租人租房時的公積金提取限額,并考慮租金抵扣個人所得稅,政府、房地產(chǎn)企業(yè)和專業(yè)化租賃機構(gòu)應(yīng)多方合作,在大型工業(yè)園區(qū)、商業(yè)區(qū)周邊增加經(jīng)濟型公寓,進一步保障勞動者的就業(yè)和生活。

姚勁波在接受第一財經(jīng)記者采訪時表示,中國大城市的租賃市場非常龐大,要讓更多年輕人進一步增加對租房的接受度,改變“買房才是安居樂業(yè)”的傳統(tǒng)觀念,建立更加積極的置業(yè)觀。

今年年初,各地召開的地方兩會上,多地政府也紛紛確定了今年租賃住房的建設(shè)和籌集目標。

從全國租賃城市落地政策看,除了要增加房源供應(yīng)外,多地也出臺了針對租購?fù)瑱?quán)的政策,增加租房者獲得的權(quán)益。全國已經(jīng)有超過12個省份50個以上城市發(fā)布了政策內(nèi)容。政策落點主要是保護租房者、維護租賃關(guān)系穩(wěn)定。

張大偉認為,發(fā)展住房租賃市場,鼓勵租賃消費,穩(wěn)定租賃關(guān)系,賦予租房者更多的權(quán)利,不僅僅是科學住房觀念的一個重要環(huán)節(jié),更可以避免房地產(chǎn)市場大起大落,減少非理性購房需求。

多渠道供地

近期,租賃住房用地供應(yīng)又迎來了新的政策利好。國土資源部高層今年年初表示,我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下,非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法,深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點,推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

這被業(yè)界解讀為將為租賃房用地增加新的供應(yīng)來源。

去年8月底,為增加租賃住房供應(yīng),緩解住房供需矛盾,構(gòu)建購租并舉的住房體系,建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制,國土部會同住建部根據(jù)地方自愿,確定第一批在北京、上海等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。

2017年,北京供應(yīng)了203公頃(203萬平方米)的集體土地用于建設(shè)集體租賃住房。已供應(yīng)的203.9公頃用地,主要位于北京市中心城區(qū)、城市副中心和平原地區(qū)新城范圍內(nèi),符合“毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城”的選址原則,具有較明顯的區(qū)位優(yōu)勢,有利于促進區(qū)域職住平衡。已供應(yīng)用地中,在綜合評估區(qū)域范圍內(nèi)基礎(chǔ)教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、社區(qū)綜合服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施的服務(wù)容量與承載能力的前提下,增加了相應(yīng)的公共服務(wù)設(shè)施用地,提升租賃住房的宜居環(huán)境。

目前,北京海淀區(qū)唐家?guī)X、朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個集體土地建租賃房項目、1.28萬套房源已經(jīng)開工,已入住4000多戶。

在2017年完成203公頃集體土地供應(yīng)的基礎(chǔ)上,今后4年,北京將供應(yīng)約800公頃集體土地用于建設(shè)集體租賃住房,平均每年供地任務(wù)量約200公頃。

除了增加土地供應(yīng)外,金融支持也必不可少。農(nóng)業(yè)銀行今年年初在北京發(fā)布“法人租賃住房貸款”產(chǎn)品。農(nóng)行北京分行擬向參與北京市集體建設(shè)用地租賃住房項目開發(fā)的首創(chuàng)置業(yè)、北京城建等6家企業(yè)合計提供2000億元信貸資金。

北京市城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)領(lǐng)導小組辦公室相關(guān)負責人表示,北京市集體土地面積可觀,部分村鎮(zhèn)有條件建設(shè)租賃住房,但是遇到項目融資難、缺乏專業(yè)運營主體等一系列難題。

農(nóng)行此次推出的“法人租賃住房貸款”,貸款對象涵蓋租賃住房的開發(fā)建設(shè)主體、購置并購主體、專業(yè)運營主體和其他出租主體,滿足客戶在房源獲取階段、裝修改造階段、項目運營階段的合理融資需求。

除了北京和上海已經(jīng)開始利用集體土地建設(shè)租賃住房外,另外11個城市集體土地建設(shè)租賃房方案近日也獲得了兩部委的聯(lián)合批復(fù)。

一些城市的試點實施方案中提出了較為具體的建設(shè)目標。比如,合肥方案稱,2017年至2020年完成試點目標5000套,建設(shè)面積約45萬平方米,其中:2017年底啟動試點項目,2018年完成1000套,2019年完成2000套,2020年完成2000套。

廣州方案則表示,至2020年全市計劃利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房建筑面積300萬平方米,每年批準建筑面積按100萬平方米控制。

南京方案提出的總體目標是,到2020年底建成一批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點項目,建設(shè)集體租賃住房總建筑面積30萬平方米左右。

對于上述11個城市的試點方案,兩部委要求,試點城市要牢固樹立大局意識和責任意識。堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,按照區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和鄉(xiāng)村振興的要求,豐富住房用地供應(yīng)渠道,建立租購并舉的住房制度,實現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展、人民住有所居,增加人民群眾的獲得感。


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