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特朗普減稅究竟是怎么對中國樓市構(gòu)成利空的?

  • 2017年12月7日 FanTianQing來源:鳳凰網(wǎng) 636 36
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  • 2017-2022年版房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位規(guī)劃及招商策略咨詢報告

    “產(chǎn)業(yè)園區(qū)”是執(zhí)行城市產(chǎn)業(yè)職能的重要空間形態(tài),園區(qū)在改善區(qū)域投資環(huán)境、引進外資、促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展經(jīng)濟等方面發(fā)揮積極的輻射、示范和帶動作用,成為城市經(jīng)濟騰飛的助推器。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是...

對于中國經(jīng)濟及樓市來講,“美國減稅+美元加息”這一看似“黑天鵝”事件,卻可能成為加速中國樓市下行的“利刃”。

房地產(chǎn),樓市,中國樓市,特朗普減稅

特朗普減稅將影響中國樓市?何以見得?又會對中國樓市造成哪些影響?

北京時間12月2日下午3點左右,特朗普的稅改方案獲得了美國參議院的通過。這是美國31年來最大規(guī)模的稅制改革。公司所得稅將從35%下調(diào)至20%;在為中產(chǎn)階級減負方面,個稅標準扣除額幾乎翻倍。個稅從七檔減至四檔,分別為12%、25%、35%和39.6%。

記者采訪到的多位業(yè)內(nèi)人士均認為,減稅的實施,將增加美聯(lián)儲加息的次數(shù),預(yù)計2018年美聯(lián)儲加息的次數(shù)將增加到四次。

減稅法案的通過不僅挽救了特朗普持續(xù)低迷的聲望,也會在未來相當長一段時間里,對美國和世界產(chǎn)生重大影響。對于中國經(jīng)濟及樓市來講,“美國減稅+美元加息”這一看似“黑天鵝”事件,卻可能成為加速中國樓市下行的“利刃”。

特朗普減稅究竟是怎么對中國樓市構(gòu)成利空的?

國內(nèi)資金繼續(xù)“外逃” ?中國央行“被動加息”可能性增加著名經(jīng)濟學家、商務(wù)部國際貿(mào)易經(jīng)濟合作研究院研究員梅新育認為,從理論上來說,美國的稅改政策對中國的影響主要是兩方面,一是資本流動沖擊,二是貨幣政策帶來的后續(xù)影響。

根據(jù)特朗普減稅法案,美國的企業(yè)所得稅將會從目前的35%,降到22%或者20%的水平;稅改還鼓勵美國公司把海外利潤帶回美國。這意味著,由于美國更低的稅負環(huán)境,更透明的政商關(guān)系,以及對沖人民幣貶值的影響,將驅(qū)使美國在海外的留存利潤大規(guī)?;氐絿鴥?nèi),刺激美國企業(yè)撤離中國市場,對我國的國際收支、外匯儲備、人民幣匯率都會產(chǎn)生較大的潛在沖擊。這對中國已經(jīng)處于逐步降溫的樓市來講是第一個“利空”效應(yīng)。

同時,美國減稅是基于美國“加息+縮表”的財政政策基礎(chǔ)之上的,也就是說,美國減稅的實施,必然將增加美聯(lián)儲加息的次數(shù),這一套組合拳打出,無疑會影響其他國家的基礎(chǔ)貨幣投放。中國央行在明年下半年“被動加息”可能性將增加,而加息對中國樓市的利空影響不言而喻。

同策研究院總監(jiān)張宏偉預(yù)計,未來1~2年“美國減稅+美元加息”雙重因素疊加影響后,未來1~2年中國外匯儲備有可能降至2萬億美元~2.5萬億美元,甚至更低。這說明,未來國內(nèi)資金還會繼續(xù)“外逃”,這些資金逃到哪里?顯然,轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)。

在此市場背景下,美元定價資產(chǎn)處于升值過程中,而中國樓市在調(diào)控政策壓力下已經(jīng)進入調(diào)整的周期,中國的投資客或高凈值人群會對比中美樓市的變化周期與投資價值,最終還是會選擇投資價值處于上升期的美國房產(chǎn)或美元定價資產(chǎn)。

內(nèi)房企海外債成本攀升 更多中小房企退出房地產(chǎn)或被收購在國內(nèi)融資渠道收緊背景下,越來越多的中國內(nèi)房企“無奈”轉(zhuǎn)向海外發(fā)債。而“美國減稅+美元加息”雙重因素疊加將使得海外美元債成本繼續(xù)上升,這無疑將使得中國房企境外債務(wù)尤其是美元債務(wù)負擔加重。

事實上,伴隨美元加息,我國國內(nèi)貨幣政策也正在做“收緊”調(diào)整。央行數(shù)據(jù)顯示,截至2017年10月末,廣義信貸(M2)余額為165.34萬億元,同比增長8.8%。10月當月新增人民幣信貸6632億元,社會融資規(guī)模增量為1.04萬億元,比9月減少7800億元。自有數(shù)據(jù)統(tǒng)計以來,我國M2增速長期保持在10%~30%兩位數(shù)的增速區(qū)間,8.8%的增速刷新了30年以來的歷史新低。

M2增速的放緩反映了央行穩(wěn)健中性的貨幣政策走向。央行在此前發(fā)布的二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告中就指出,目前住房商品化率已經(jīng)很高,貨幣需求增長相應(yīng)降低。M2增速有所降低,正是加強金融監(jiān)管、縮短資金鏈條、減少多層嵌套的合理反映。

中國內(nèi)房企海外債融資成本進一步上升,伴隨著融資渠道的逐步收緊,房企運營風險越來越大。

據(jù)張宏偉觀察,我國房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右,也就是說2018年上半年將是2016年年初房企開始集中“加杠桿”資金開始到期的時間。2018年上半年,房企首次“加杠桿”的資金將面臨償還壓力。如果企業(yè)無力償還,則面臨資金的壓力。“美國減稅+美元加息”將進一步加速中國樓市調(diào)整,樓市“大魚吃小魚,快魚吃慢魚”,市場集中度加速特征將更加明顯。

2018中國樓市加速下行

資本外流,中國的投資客或高凈值人群加速離場轉(zhuǎn)向配置美元資產(chǎn),中國內(nèi)房企海外融資成本繼續(xù)上升;同時國內(nèi)經(jīng)濟狀況并不理想,貨幣政策繼續(xù)寬松的空間并不大,境內(nèi)房企融資渠道一再收緊。這一切將使得本就走在下行周期的中國樓市“雪上加霜”。

根據(jù)中國房企銷售業(yè)績公告,今年大多數(shù)房企已經(jīng)提早完成銷售目標,并且部分房企還上調(diào)目標,但是,銷售業(yè)績自今年下半年以后已經(jīng)開始顯現(xiàn)壓力,尤其是“十九大”后,核心一二線城市銷量并沒有明顯起色。張宏偉認為,如果這樣的市場趨勢延續(xù)到2018年,也就意味著2018年房企將面臨“銷售目標提高,但是市場環(huán)境更加惡化”的大環(huán)境,很顯然,房企2018年重置銷售目標背后的壓力將越來越大。

“當經(jīng)濟危機周期與中國房地產(chǎn)調(diào)整周期疊加來臨之時,美元加息將使中國樓市2018年的調(diào)整深度加大,甚至核心一二線城市樓市比如深圳將出現(xiàn)房價大幅下降的暴跌情況,部分民營房企極有可能在這一輪市場調(diào)整中面臨資金鏈斷裂的危機?!睆埡陚ヌ岢鲱A(yù)警。

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