沖擊A股物業(yè)第一股！ 南都物業(yè)首發(fā)獲通過

• 2017年12月6日 FanTianQing來源：網(wǎng)易新聞 1192 77
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  2017-2022年版房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位規(guī)劃及招商策略咨詢報(bào)告

  “產(chǎn)業(yè)園區(qū)”是執(zhí)行城市產(chǎn)業(yè)職能的重要空間形態(tài)，園區(qū)在改善區(qū)域投資環(huán)境、引進(jìn)外資、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展經(jīng)濟(jì)等方面發(fā)揮積極的輻射、示范和帶動(dòng)作用，成為城市經(jīng)濟(jì)騰飛的助推器。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是...

沖擊A股物業(yè)第一股！12月5日，證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站的消息，南都物業(yè)首發(fā)獲通過。

沖擊A股物業(yè)第一股！南都物業(yè)首發(fā)獲通過！詳情如下。

在沖擊A股“物業(yè)第一股”的路上，相較于中國(guó)女首富楊惠妍控制的廣東碧桂園物業(yè)服務(wù)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“碧桂園物業(yè)”）而言，名不見經(jīng)傳的南都物業(yè)服務(wù)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“南都物業(yè)”）又先行一步。

A股首家獲首發(fā)通過的物業(yè)公司

12月5日，證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站的消息，南都物業(yè)首發(fā)獲通過。10月31日，南都物業(yè)更新后的招股書顯示，擬公開發(fā)行不超過1984.127萬(wàn)股，計(jì)劃募集資金4.11億元，用于物業(yè)管理智能化系統(tǒng)、公寓租賃服務(wù)等項(xiàng)目。

南都物業(yè)是浙江省最早成立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之一，控股股東為南都地產(chǎn)服務(wù)，持有公司45.82%股權(quán)。實(shí)際控制人為韓芳，直接持有公司28.64%的股權(quán)，加上通過南都地產(chǎn)服務(wù)、舟山五彩石間接持有的股權(quán)，合計(jì)持有公司75.83%股份，為公司實(shí)際控制人。

南都物業(yè)首發(fā)獲通過的同時(shí)，南都物業(yè)被要求說明物業(yè)管理行業(yè)趨勢(shì)和主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)；以及物業(yè)管理中的公共收益、商標(biāo)權(quán)、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題、收入確認(rèn)等問題。

招股書顯示，南都物業(yè)從事物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)，但業(yè)務(wù)過于集中在浙江地區(qū)。2014至2016年和2017年上半年，南都物業(yè)在浙江實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中的占比分別為95.80%、93.27%、85.49%和75.69%。

報(bào)告期內(nèi)，南都物業(yè)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3.91億元、4.71億元、5.78億元和3.75億元；分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3149.59萬(wàn)元、5427.19萬(wàn)元、6296.48萬(wàn)元和3589.03萬(wàn)元。

外界一度認(rèn)為碧桂園物業(yè)會(huì)成為首支登陸A股的物業(yè)公司，特別是在10月20日，證監(jiān)會(huì)公布的《發(fā)行監(jiān)管部首次公開發(fā)行股票審核工作流程及申請(qǐng)企業(yè)情況》顯示，截至10月19日，企業(yè)54家中止審查，南都物業(yè)即在其中。

女首富控制的物業(yè)公司一直在擴(kuò)張

12月5日，碧桂園物業(yè)更新招股書，擬在上海證券交易所發(fā)售不超過4010萬(wàn)股股份，且不低于本次發(fā)行后總股本的10%，每股面值為人民幣1元。證監(jiān)會(huì)公布的截至11月30日的消息顯示，上交所首次公開發(fā)行股票正常審核狀態(tài)企業(yè)基本信息情況表顯示，碧桂園物業(yè)排名72位；當(dāng)日南都物業(yè)排名29位。

招股書顯示，碧桂園擬募集資金11.25億元，主要用于信息化升級(jí)改造項(xiàng)目、社區(qū)智能化改造項(xiàng)目、市場(chǎng)拓展項(xiàng)目和社區(qū)服務(wù)中心項(xiàng)目。

碧桂園物業(yè)備受關(guān)注的與其實(shí)際控制人不無(wú)關(guān)系。招股書顯示，碧桂園物業(yè)實(shí)際控制人為中國(guó)女首富楊惠妍，持股52.94%，該持股量較此前公布的持股比例增加2.709%；其父親、中國(guó)前首富楊國(guó)強(qiáng)持有0.207%的股份，較此前上升0.111%。

碧桂園正在擴(kuò)大規(guī)模，更多的項(xiàng)目公司、更多管理面積。截至 2017 年 6 月 30 日，公司下設(shè) 43 個(gè)區(qū)域，共 474 家項(xiàng)目公司；在2016年的同期，下設(shè) 34 個(gè)區(qū)域和 285 家項(xiàng)目公司。其中，負(fù)責(zé)碧桂園馬來西亞項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的碧桂園物業(yè)馬來西亞公司首次納入其中。

2017年上年，碧桂園物業(yè)收費(fèi)管理面積分為 0.51 億平方米，此前2014至2016年之間的三年的收費(fèi)管理面積為0.70 億平方米、0.91 億平方米和 1.07 億平方米。

此前，為實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，碧桂園物業(yè)同步在進(jìn)行并購(gòu)。2016 年 9 月，收購(gòu)湖北清能物業(yè)服務(wù)有限公司 50%股權(quán)；2017 年 7 月，收購(gòu)重慶金陽(yáng)物業(yè) 51%股權(quán) ；2017 年 8 月，收購(gòu)昆明星尚物業(yè) 100%股權(quán) 。截至 2017 年 8 月 11 日，其在12 個(gè)月內(nèi)累計(jì)收購(gòu)公司占總資產(chǎn)的1.22%，總營(yíng)收的3.03%%。

不僅如此，碧桂園在管理架構(gòu)上進(jìn)一步的完善，新增項(xiàng)目管理中心、信息管理中心、智能物聯(lián)開發(fā)中心、協(xié)銷服務(wù)中心和投資拓展中心；并將品牌管理中心升級(jí)為戰(zhàn)略創(chuàng)新與市場(chǎng)管理中心。

截止6月底，今年碧桂園物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入14.15億元，凈利潤(rùn)2.23億元。此前2014至2016年的營(yíng)業(yè)額為分別為12.07億元、16.72億元和23.58億元，凈利潤(rùn)分別為1.20億元、2.31億元和3.58億元。

碧桂園物業(yè)仍有問題待解

接管物業(yè)來源過于集中。截至2017年6月30日，碧桂園物業(yè)合同管理面積達(dá)2.47億平方米，其中碧桂園集團(tuán)獨(dú)立開發(fā)的合同管理面積為1.67億平方米，占比約67.94%、碧桂園合作項(xiàng)目開發(fā)的面積為0.50億平方米，占比20.21%。

關(guān)聯(lián)交易是碧桂園物業(yè)備受關(guān)注的焦點(diǎn)之一，但較此前三年有明顯降低。2017年上半年，向關(guān)聯(lián)方提供勞務(wù)獲得的營(yíng)業(yè)收入為1.17億元，占公司營(yíng)收的9.69%。

此前三年，來自關(guān)聯(lián)方的營(yíng)業(yè)收入分別是1.98億元、3.88億元和2.21億元，對(duì)應(yīng)當(dāng)年公司營(yíng)業(yè)收入的比例分別為11.84%、16.45%和15.62%。

此外，報(bào)告期內(nèi)，公司的營(yíng)業(yè)收入屬于由關(guān)聯(lián)方支付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)權(quán)益安排部分 分別為 25,033.99 萬(wàn)元、41,411.20 萬(wàn)元、44,215.94 萬(wàn)元和 23,553.72 萬(wàn)元，占當(dāng) 期營(yíng)業(yè)收入的比例分別為 20.74%、24.76%、18.75%和 16.65%。

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