保利47億奪下從化巨無霸宅地 樓面價8479元/平

• 2017年12月5日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 643 37
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  2017-2022年版房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位規(guī)劃及招商策略咨詢報告

  “產(chǎn)業(yè)園區(qū)”是執(zhí)行城市產(chǎn)業(yè)職能的重要空間形態(tài)，園區(qū)在改善區(qū)域投資環(huán)境、引進(jìn)外資、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展經(jīng)濟(jì)等方面發(fā)揮積極的輻射、示范和帶動作用，成為城市經(jīng)濟(jì)騰飛的助推器。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是...

昨日，廣州連拍三地，累計總價達(dá)80.4億。其中廣東保利連奪2地，分別為金融城的商地和從化江浦的巨無霸地塊，而白云的宅地，則被平安以19.4億拿下。

廣州土拍新動態(tài)！4日，廣州連拍三地，累計總價達(dá)80.4億。

繼12月1日，131億賣出增城地鐵上蓋靚地后，12月4日，廣州再推出從化江浦果場地塊、白云蔬菜研究所地塊以及天河國際金融城961地塊3宗地塊，總起拍價79.3億。昨日，廣州連拍三地，累計總價達(dá)80.4億。其中廣東保利連奪2地，分別為金融城的商地和從化江浦的巨無霸地塊，而白云的宅地，則被平安以19.4億拿下。

保利47億奪下從化巨無霸宅地 平安以2.3萬樓面價落子白云

早上十點，廣東保利！134611萬底價拿下天河國際金融城AT090961商地，折合樓面價16200元/平。而下午兩宗地塊的拍售，亦是沒有太大的風(fēng)起云涌，開拍不久，兩宗地塊就名花有主。保利以47億的總價奪下從化江浦果場地塊，折合樓面價8479元/平。而白云蔬菜研究所地塊，則被平安不動產(chǎn)以19.4億拿下，折合樓面價2.3萬/平。

廣東保利底價拿下金融城961商地 樓面價16200元/平

這是金融城在2017年出讓的首宗地塊，土地用途為商業(yè)商務(wù)綜合用地。根據(jù)出讓條件，競買人或其控股公司需為從事財經(jīng)信息的采集、發(fā)布及信息咨詢，新媒體產(chǎn)品的生產(chǎn)制作及傳播，視頻音頻生產(chǎn)制作的財經(jīng)類全媒體企業(yè)。其中，財經(jīng)類全媒體企業(yè)自持物業(yè)不得低于項目計算容積率總建筑面積的50%，建成后自持物業(yè)需整體確權(quán)（只辦理一個不動產(chǎn)權(quán)證），且十年內(nèi)不得出售轉(zhuǎn)讓。

然而，作為主營地產(chǎn)的業(yè)務(wù)的廣東保利為何有資格拿下該宗商地？

實際上，早在11月8日，南方財經(jīng)全媒體集團(tuán)分別與廣州市天河區(qū)政府、廣東保利、廣州產(chǎn)業(yè)投資基金等地簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。據(jù)悉，這些合作協(xié)議將為南方財經(jīng)總部大樓落戶廣州國際金融城、共建南方智庫及旗下南財控股融資，推動集團(tuán)的數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)和新型智庫建設(shè)邁出堅實步伐，為進(jìn)軍資本市場鋪平道路。

南方財經(jīng)全媒體集團(tuán)是廣東省貫徹落實中央決策部署，推進(jìn)媒體供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要工程，廣東省委、省政府大力推動南方財經(jīng)建成全省深化文化體制改革和媒體融合發(fā)展標(biāo)桿項目。

從這個關(guān)系來看，保利或許有資格拿下該宗地塊。

資料顯示，天河區(qū)廣州國際金融城起步區(qū)AT090961宗地面積8825.85平方米，容積率≤9.1，計容面積：83093平方米，起拍總價134611萬，起拍樓面價16200元/平。值得注意的是，由于地塊競得人除地價外，還需額外支付基坑支護(hù)及土石方開挖費用人民幣2100萬元（暫定，最終以市財政局審定的結(jié)算額為準(zhǔn)），因此若最終競得，地塊的實際成本底價為16453元/㎡。

軌道交通方面，起步區(qū)目前臨近的只有一條地鐵5號線，其中最近的兩個站點科韻路站、車陂南站，分別位于起步區(qū)的西、東兩側(cè)，距離黃埔大道沿線項目較近，但對“方城”內(nèi)的項目而言，便利度仍不高。

但是，未來廣佛環(huán)線開通，從金融城到白云機(jī)場僅5個站，約20分鐘可直達(dá)；到廣州南站僅4個站，約15分鐘可直達(dá)，能極大提升金融城對外連接便利度，推動金融城快步“走出去”。

AT090961地塊及其所處金融城起步區(qū)，除東側(cè)布局零星住宅外，整個區(qū)塊均以商業(yè)辦公為主。其中，匯金中心寫字樓售價4.1-4.6萬/平，一樓商鋪均價15萬/平，保利金融大都匯寫字樓售價4.3-4.5萬/平。住宅方面有佳兆業(yè)壹號和江源半島，售價7-8萬/平。

白云區(qū)蔬菜研究所地塊

白云區(qū)蔬菜研究所地塊占地5.69萬㎡，其中城市道路、綠地用地分別占1.49萬㎡、1.34萬㎡，凈用地面積2.86萬㎡，容積率為3.0，計容建筑面積為8.57萬㎡。地塊起拍價為19.38億元，折合樓面地價22610元/㎡。

地塊建筑限高100米，除社區(qū)居委會、文化室、衛(wèi)生服務(wù)站等基本社區(qū)配套外，地塊內(nèi)還需配建3000平方米、室內(nèi)凈空高度不低于9米的白云區(qū)全民健身活動中心，并在地塊西邊的綠地用地配建室外健身活動場地。規(guī)劃建設(shè)的城市道路、綠地、室外健身活動場地等，建成后需無償移交白云區(qū)政府相關(guān)部門。值得注意的是，在出讓文件中，地塊還需預(yù)留4555㎡的公建配套，由白云區(qū)政府統(tǒng)籌考慮。

該地塊采用“限地價+競自持+搖號”的出讓方式，最高限制地價為280996萬元，自持部分作為租賃住房。

交通方面，地塊位于夏茅客運站的東向，地塊西側(cè)設(shè)有夏茅客運站-公交站，共27條公交線路，區(qū)域內(nèi)部交通便利度高。若要前往天河、海珠區(qū)則只能通過公交接駁嘉禾望崗或黃邊地鐵站，公共交通長途出行有一定的局限性。西側(cè)即為機(jī)場高速和廣花一路，北側(cè)臨近華南快速，自駕出行頗為便捷，不過車流密度大。

軌道交通方面，由于地塊周邊地質(zhì)問題無地鐵途經(jīng)，現(xiàn)時最近的地鐵站為2號線的嘉禾望崗站和黃邊站，約2.5公里，與地鐵14號線二期江夏站（鶴南站）的距離僅1.1公里。

商業(yè)配套方面，現(xiàn)時地塊周邊以夏茅村的商業(yè)配套為主，雖檔次偏低，但各類配套齊全。另外，地塊附近有便民車接駁800米外的嘉禾立交，其匯集了嘉禾廣場、永福購物廣場、星匯廣場三家大型商超，可滿足周邊村民或工業(yè)園區(qū)員工的各種生活消費。

此外，地塊與廣東外貿(mào)外語大學(xué)分校和白云湖公園相近，其中白云湖公園是周邊居民日常的休閑去處。未來地塊項目高層單位可遠(yuǎn)眺白云山和白云湖景觀。

白云區(qū)蔬菜研究所地塊屬于嘉禾板塊，板塊內(nèi)住宅小區(qū)主要集中在地鐵2號線、地鐵3號線北延段沿線，該地塊旁無一手樓盤銷售，二手樓盤也不多。

目前，板塊內(nèi)二手房價格普遍處于2.7-5萬元/㎡之間,個別舊小區(qū)價格為2.2-2.7萬元/㎡，如黃石花園。而一手樓盤較多，且價格高企，大多售價處于5萬元/㎡以上，主打大面積戶型。

其中，豪宅類項目珠江嶺南公館目前主推388平的大平層，帶裝修售價達(dá)9萬元/㎡。去年地價破4萬的宅地項目龍湖首開?天奕也將下個月開放銷售中心，主推177平以上的大平層，直接帶裝修銷售，預(yù)計未來售價將帶領(lǐng)白云區(qū)的樓市邁入新階梯。

現(xiàn)時，龍湖首開?天奕、新世界云逸、華遠(yuǎn)?云和墅處于待售狀態(tài)，萬科、金地項目處于規(guī)劃待建狀態(tài)，未來白云區(qū)蔬菜研究所地塊項目入市將與這些項目同期競爭。另外，保利云禧、華發(fā)四季兩個一手樓盤處于尾貨銷售階段，未來也將轉(zhuǎn)化為次新房剛需類項目，分流該地塊客戶，因此地塊項目未來入市的競爭壓力較大。

從化江埔果場地塊

從化江浦果場地塊總占地面積達(dá)21.1萬㎡，為從化撤市并區(qū)以來出讓面積最大的地塊。該地塊總占地面積為210923.3㎡，其中可用于建設(shè)住宅的地塊一、四累計占地面積207640.7㎡，總計容建面559873.72㎡，總起拍價464696萬元，折合樓面價8300元/㎡，即使以底價成交，亦刷新從化宅地單價紀(jì)錄。

根據(jù)出讓條件，該地塊需配建公交總站及45班九年一貫制學(xué)校，因此實際投入成本將更高。

地塊采取“限地價+競自持+搖號”的方式出讓，最高限價為557636萬元，到達(dá)最高限價時樓面價為9960元/㎡，其后采取競自持方式競拍。

地塊南側(cè)為S355省道，連接從化街口至惠州南昆山；地塊東側(cè)為碧桂園御湖城項目，地塊西、北側(cè)目前為果林，未來將規(guī)劃建設(shè)交通道路。

目前地塊周邊1公里無任何教育、公交、生活配套，但勝在周邊旅游資源豐富，這也意味著地塊本身具有開發(fā)旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢。

該地塊周邊洋房項目主要以二手為主，價格在1.2-1.4萬元/㎡左右，而一手在售為碧桂園御湖城，別墅價格為1.6萬元/㎡，洋房1.2-1.4萬元/㎡。由于位置偏離主干道105國道，加上周邊配套比較匱乏，因此一手樓價與105國道上的幾個二手項目價格相若。

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