為什么房企物業(yè)都在賽跑上市？

• 2017年11月10日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 858 53
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  2017-2022年版房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)產(chǎn)品入市調(diào)查研究報告

  在市場競爭日益激烈、新產(chǎn)品層出不窮的今天，要開發(fā)一個新品并能迅速在市場上推廣其難度是可想而知的。只有經(jīng)過科學(xué)的市場分析、消費者分析、競爭對手的分析，做到有的放矢，才能使企業(yè)開發(fā)的新...

在行業(yè)人士看來，對于物業(yè)板塊獨立上市，開發(fā)商形成共識，即可以成為輕資產(chǎn)運營轉(zhuǎn)型方向、獲得增值服務(wù)收益和更高利潤率的手段。

為何房企物業(yè)都在賽跑上市？

隨著南都物業(yè)中止A股IPO申請，只剩下碧桂園物業(yè)在沖刺“A股第一家物業(yè)公司”，但是碧桂園物業(yè)能否成功登陸還是未知數(shù)。實際上，自從彩生活于2014年6月30日上市之后，分拆物業(yè)謀獨立上市已經(jīng)成為大型開發(fā)商的標(biāo)配。在行業(yè)人士看來，對于物業(yè)板塊獨立上市，開發(fā)商形成共識，即可以成為輕資產(chǎn)運營轉(zhuǎn)型方向、獲得增值服務(wù)收益和更高利潤率的手段。不過，除了賽跑上市外，開發(fā)商們需要想明白另幾件事兒，如何才能獲得資本市場更高估值、如何在激烈競爭中脫穎而出，又將如何更好地釋放物業(yè)板塊的融資價值。

為了更高的估值

隨著南都物業(yè)的IPO中止，A股物業(yè)第一股之爭的天枰似乎傾向了碧桂園物業(yè)，但上市時間仍然是個未知數(shù)。據(jù)中國指數(shù)研究院報告顯示，截至2017年8月31日，內(nèi)地已有5家物業(yè)企業(yè)登陸香港主板，52家掛牌新三板，還有至少3家計劃沖刺A股，5家準(zhǔn)備登陸香港主板，10余家在排隊等待新三板審查。

對于掛牌新三板物業(yè)公司數(shù)量激增的現(xiàn)象，易居中國地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，新三板準(zhǔn)入條件相對寬松，無具體營運指標(biāo)限制，且物業(yè)公司大多本身規(guī)模不大，但被認(rèn)為是富有創(chuàng)意與活力的行業(yè)，容易在新三板上脫穎而出。

自南都物業(yè)和碧桂園物業(yè)先后申報主板開始，物業(yè)公司在A股市場又能否獲得認(rèn)可，關(guān)注度陡增。這背后是物業(yè)公司概念熱度逐漸褪去的現(xiàn)實。以率先在港交所上市的彩生活為例，2014年6月30日上市當(dāng)天，彩生活的股價為4.31港元/股，在上市近一年時飆升至11.46港元/股，而如今又回歸到了4.5港元/股左右的水平。彩生活上市3天后，市值達到55.6億港元，超過了母公司花樣年的52.4億港元，這也讓市場為之一振。不過，如今彩生活總市值為47.8億港元，已低于花樣年63.96億港元的總市值。

對此，第一太平戴維斯副董事長張子濤表示，當(dāng)前香港資本市場中的物業(yè)管理公司比A股多，相對來說概念已經(jīng)沒有那么新。當(dāng)投資者對概念失去興趣后，就會保持比較理性的態(tài)度。

實際上，如同萬達商業(yè)、富力等公司謀求回歸A股一樣，在港股市場難獲得高市盈率和融資率時，企業(yè)自然將目標(biāo)轉(zhuǎn)向A股市場，張子濤進而表示，雖然A股市場上尚未有物業(yè)公司成功登陸的案例，但是估值會比港交所高很多，這也誘惑著諸多龍頭房企在分拆物業(yè)板塊上市時選擇迎難而上。

提前掌握話語權(quán)

有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到2020年，國內(nèi)住宅物業(yè)面積將達到300億平方米，社區(qū)服務(wù)消費將超萬億元。不過，截至2016年末，全國物業(yè)管理面積為185.1億平方米，這也為物業(yè)服務(wù)公司的未來發(fā)展帶來了空間。

值得一提的是，萬科、保利、碧桂園等大型房企加入物業(yè)服務(wù)市場，一方面加劇了行業(yè)競爭，另一方面也促進了市場規(guī)模的爆發(fā)式增長。而當(dāng)這些房地產(chǎn)企業(yè)紛紛從自己的“小區(qū)”走出來，在物業(yè)服務(wù)的市場上進行“肉搏”時，誰才能勝出成為企業(yè)更需要研究的問題。

“從品牌看，對于大型開發(fā)商來說，誰的都不差，互相之間差距不大，這時就要考慮如何做差異化的競爭了?！币晃徊辉妇呙奈飿I(yè)公司高管對?記者如是稱。

以萬科為例，該公司此前透露的一組數(shù)字顯示，在樓齡超過十年的15萬套房產(chǎn)中，萬科物業(yè)服務(wù)的社區(qū)二手房價格，90%以上高于周邊房源。在萬科看來，這是源于萬科物業(yè)的品牌優(yōu)勢，因此萬科認(rèn)為，物業(yè)板塊市場化的路上，萬科的辦法是，繞開存在直接競爭關(guān)系的在售樓盤，多接收現(xiàn)有已銷售完畢的成熟社區(qū)。這是萬科的差異化思路。

而對于另一部分物業(yè)企業(yè)來說，上市是樹立品牌，從而爭取市場話語權(quán)的手段之一。碧桂園物業(yè)公司總經(jīng)理李長江曾對外透露，截至2017年7月，碧桂園物業(yè)的簽約管理面積已超2.1億平方米，未來三年內(nèi)，計劃將服務(wù)面積擴大到5億平方米，五年內(nèi)，爭取能達到10億平方米。而上市便是碧桂園物業(yè)發(fā)展路上的重要一環(huán)。

上述不愿具名的物業(yè)公司高管進而表示：“受互聯(lián)網(wǎng)+風(fēng)潮和供給側(cè)改革的影響,物業(yè)行業(yè)正進入一個激烈變革震蕩的時代。物業(yè)費水平提升，但物業(yè)成本也在提升，但是反觀物業(yè)管理現(xiàn)狀，多數(shù)物業(yè)公司魚龍混雜，競爭激烈，實際上是處于行業(yè)洗牌期，未來行業(yè)集中度將越來越高?！币虼耍谒磥?，誰先進入、誰進入得更深入，未來就會掌握更多的話語權(quán)。

上市外的融資手段

上市，對于物業(yè)公司而言一方面意味著品牌的樹立和知曉度的提升，另一方面則是獲取融資渠道的手段。據(jù)介紹，物業(yè)公司屬于輕資產(chǎn)勞動密集型企業(yè)，資產(chǎn)規(guī)模小、盈利水平低而且缺乏可供抵押的資產(chǎn)，實際上較難獲得傳統(tǒng)的銀行融資。因此，上市成為開發(fā)商們普遍選擇的融資渠道。

不過，物業(yè)合同通常期限較長、現(xiàn)金流穩(wěn)定，這也為物業(yè)的資產(chǎn)化提供了可能。富力地產(chǎn)董事長李思廉曾介紹，僅富力地產(chǎn)物業(yè)管理費的吞吐量就達到了10億元，這也給物業(yè)管理業(yè)務(wù)的證券化提供了可能，很多公司都在嘗試以多種手段釋放物業(yè)的融資價值。

據(jù)悉，2015年7月，世茂地產(chǎn)推出首單物業(yè)費資產(chǎn)證券化(物業(yè)費ABS)。據(jù)悉，該產(chǎn)品由博時資本管理，基礎(chǔ)資產(chǎn)就是世茂集團的物業(yè)費收入。此后，很多開發(fā)商開始試水，例如，雅居樂于2016年抵押了旗下若干物業(yè)未來五年的應(yīng)收款項權(quán)力，發(fā)布了雅居樂物業(yè)服務(wù)債權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃，扣除發(fā)行成本及雅居樂附屬公司所購買的次級債券后，專項計劃所得款項凈額約9.74億元。據(jù)了解，此類融資手段的特點是發(fā)行期限長，一般發(fā)行期限在5-10年，高于物業(yè)公司傳統(tǒng)融資期限；此外，融資金額高尤其是高于物業(yè)公司自身的資產(chǎn)規(guī)模。

另有業(yè)內(nèi)人士提醒稱，房地產(chǎn)物業(yè)板塊正在扎堆排隊上市，港股估值偏低、A股排隊時間長，因此通過多種證券化的手段來為物業(yè)板塊融資也是開發(fā)商們可以探究的方向，有了資金，下一步的規(guī)模擴張、增值服務(wù)的開發(fā)才能提速。

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