買(mǎi)了商品房后 共有產(chǎn)權(quán)房要騰退？ 北京共有產(chǎn)權(quán)房相關(guān)問(wèn)題解讀

• 2017年10月25日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰網(wǎng) 808 49
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北京共有產(chǎn)權(quán)房相關(guān)問(wèn)題解讀！

北京共有產(chǎn)權(quán)房相關(guān)問(wèn)題解讀！

北京共有產(chǎn)權(quán)住房一經(jīng)推出，就吸引了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。為此，北京市住建委近日就選址、申請(qǐng)、價(jià)格、再上市等大眾關(guān)注話(huà)題推出系列解讀：購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房仍可使用利率更低的公積金貸款；再購(gòu)買(mǎi)商品房，購(gòu)房人需將共有產(chǎn)權(quán)住房騰退給更困難的“夾心層”等等。

與公租房、自住房有啥區(qū)別？

一直有網(wǎng)友搞不清：“共有產(chǎn)權(quán)住房與同為保障性住房的公租房、限價(jià)房、自住房有啥區(qū)別？”

為此，記者對(duì)北京住建委的官方釋疑進(jìn)行了梳理。從保障房的性質(zhì)來(lái)說(shuō)，分為租賃型保障房和產(chǎn)權(quán)型保障房，眾所周知的公租房即屬于租賃型保障房，其保障功能體現(xiàn)在租賃上，而非買(mǎi)賣(mài)。

同理，如果保障房具有交易屬性，可以買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)權(quán)(部分或者全部)，即屬于產(chǎn)權(quán)型政策房或保障房，包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、自住型商品房和共有產(chǎn)權(quán)房。但是，共有產(chǎn)權(quán)房與其他產(chǎn)權(quán)型政策房不同的是，不可轉(zhuǎn)換為完全商品房，而其他產(chǎn)權(quán)型政策房在滿(mǎn)足一定條件后，可轉(zhuǎn)為完全商品住房。

比如，共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額，未持有部分不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)欢宰⌒蜕唐贩抠?gòu)買(mǎi)滿(mǎn)5年的，可轉(zhuǎn)讓全部產(chǎn)權(quán)。

“共有產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)商品房，擠掉了投資需求，同時(shí)也意味著換房時(shí)升值空間有限?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者。

可否使用公積金貸款？

對(duì)個(gè)人購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)意味著更低的購(gòu)房成本和更少的首付，此前公積金貸款額度不夠、只能商貸買(mǎi)房的剛需群體，終于有了新選擇。北京住建委官方微信號(hào)“安居北京”明確回應(yīng)：購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房可以使用公積金貸款。

記者了解到，目前在北京購(gòu)買(mǎi)首套房多數(shù)銀行商貸利率為基準(zhǔn)利率(4.9%)上浮10%，二套房上浮20%，分別為5.39%和5.88%。舉例來(lái)看，同樣是購(gòu)買(mǎi)首套房貸款100萬(wàn)元、貸款期限25年，公積金貸款利率為3.25%，月均還款額為4900元；若使用商業(yè)貸款，執(zhí)行利率為5.39%，月均還款額升至6100元，月供高出了1200元。

“這對(duì)普通家庭來(lái)說(shuō)，可不是一筆小數(shù)目?！痹趶埓髠タ磥?lái)，在北京買(mǎi)房能用公積金的基本都算有底子的購(gòu)房者，畢竟公積金貸款上限是120萬(wàn)元，一套400萬(wàn)元的房子，首付起碼300萬(wàn)元。況且，公積金貸款依然施行著“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

買(mǎi)了商品房后，共有產(chǎn)權(quán)房要騰退？

“傳說(shuō)住進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)房后再有商品房的話(huà)需要騰退，屬實(shí)嗎？”微信網(wǎng)友“星誠(chéng)”留言稱(chēng)。對(duì)此，“安居北京”給出了肯定的答復(fù)。

事實(shí)上，這一規(guī)定是由共有產(chǎn)權(quán)房的住房性質(zhì)決定的。在北京現(xiàn)行的多維度住房保障體系中，對(duì)于中低收入群體，通過(guò)租賃型、小戶(hù)型、低租金，滿(mǎn)足市民基本住房需求；對(duì)于夾心層群體，通過(guò)產(chǎn)權(quán)型、中戶(hù)型、適當(dāng)售價(jià)，滿(mǎn)足市民自住性住房需求；對(duì)于高收入群體，通過(guò)產(chǎn)權(quán)或租賃型、市場(chǎng)價(jià)格，滿(mǎn)足市民不同層次住房需求。

北京市住建委表示，共有產(chǎn)權(quán)房主要面向“夾心層”的住房困難群體，作為中端支持的重要方式，讓住房制度更加公平合理。

因此，如果申請(qǐng)人在購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房后又購(gòu)買(mǎi)了商品房，便不屬于共有產(chǎn)權(quán)房主要服務(wù)的“夾心層”，因此，產(chǎn)權(quán)重新分配也屬合情合理，而其主要目的，還是要將騰退出的房源提供給真正有需要的住房困難群體。

不僅如此，針對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的再上市管理，北京市住建委堅(jiān)持以“封閉管理、循環(huán)使用”為原則，明確共有產(chǎn)權(quán)住房的“共有產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)再上市后也不能變更。新購(gòu)房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。

建在哪？社區(qū)環(huán)境如何？

從北京市住建委近期發(fā)布的解讀來(lái)看，共有產(chǎn)權(quán)房將突破傳統(tǒng)保障房在人們心中的固有概念，便利的交通、智能的人臉識(shí)別、全覆蓋的無(wú)線(xiàn)網(wǎng)絡(luò)都將成為亮眼的加分項(xiàng)。

官方表示，共有產(chǎn)權(quán)房將優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域；全面實(shí)施裝配式建造、全裝修成品交房，執(zhí)行綠色建筑二星級(jí)及以上標(biāo)準(zhǔn)；實(shí)現(xiàn)小區(qū)無(wú)線(xiàn)網(wǎng)絡(luò)(WIFI)全覆蓋；同時(shí)安裝人臉識(shí)別系統(tǒng)，試點(diǎn)建造智能化小型公用倉(cāng)庫(kù)；并將圖書(shū)館、健身館作為標(biāo)準(zhǔn)配置。

目前，北京開(kāi)放搖號(hào)的唯一一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目為首開(kāi)保利錦都家園，可售房源為427套。該項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)北路黃渠地鐵站A口西側(cè)，緊鄰地鐵6號(hào)線(xiàn)，交通相對(duì)便利，離朝陽(yáng)區(qū)青年路商區(qū)僅十分鐘車(chē)程。

咋定價(jià)？產(chǎn)權(quán)占比多少？

與其他產(chǎn)權(quán)型保障房不同，共有產(chǎn)權(quán)，顧名思義要對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行合理分割，至于個(gè)人購(gòu)房者能購(gòu)買(mǎi)多少份額的產(chǎn)權(quán)，并不能自主選定。

根據(jù)規(guī)定，購(gòu)房人所占產(chǎn)權(quán)份額將參照項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格的比例確定；政府產(chǎn)權(quán)份額，原則上由項(xiàng)目所在地區(qū)級(jí)代持機(jī)構(gòu)持有，也可由市級(jí)代持機(jī)構(gòu)持有。

售價(jià)方面，共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)，應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價(jià)格，以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤(rùn)為基礎(chǔ)，并考慮家庭購(gòu)房承受能力等因素綜合確定；其次，與商品房類(lèi)似，每套共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格也會(huì)結(jié)合房屋樓層、朝向、位置等因素略有浮動(dòng)，浮動(dòng)范圍為±5%。

誰(shuí)能買(mǎi)？怎么申請(qǐng)？

針對(duì)誰(shuí)能申請(qǐng)的問(wèn)題，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》給出了清晰的門(mén)檻設(shè)定：“申購(gòu)家庭必須為符合本市住房限購(gòu)條件且家庭成員名下均無(wú)住房家庭，其中單身家庭申購(gòu)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿(mǎn)30周歲?！?/p>

當(dāng)然，《辦法》也明確，各區(qū)人民政府需在遵循基本申請(qǐng)條件的前提下，考慮重點(diǎn)人才的居住需求，滿(mǎn)足在本區(qū)工作的非本市戶(hù)籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。

“怎么才能申請(qǐng)？”是被問(wèn)詢(xún)最多的一個(gè)問(wèn)題，有網(wǎng)友甚至表示，“一開(kāi)始就關(guān)注共有產(chǎn)權(quán)房，但再看到消息，第一波搖號(hào)已經(jīng)結(jié)束了，不知哪能及時(shí)看到項(xiàng)目消息?！?/p>

對(duì)此，北京市住建委給出了詳細(xì)的操作方法。由于共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)行網(wǎng)上申購(gòu)，符合條件的家庭，可在共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目開(kāi)通網(wǎng)上申購(gòu)期間內(nèi)登陸區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)官方網(wǎng)站提出項(xiàng)目購(gòu)房申請(qǐng)，在線(xiàn)填寫(xiě)《家庭購(gòu)房申請(qǐng)表》和《承諾書(shū)》，如實(shí)申報(bào)家庭人口、戶(hù)籍、婚姻、住房等情況，并按規(guī)定的條件和項(xiàng)目公告，準(zhǔn)備相關(guān)證明材料。

記者發(fā)現(xiàn)，若想及時(shí)獲取共有產(chǎn)權(quán)房的申請(qǐng)和搖號(hào)信息，可關(guān)注“安居北京”的微信公眾號(hào)，重要信息均有展示；申請(qǐng)人欲查詢(xún)資格核驗(yàn)結(jié)果、申請(qǐng)編碼和搖號(hào)結(jié)果等，可登陸北京市住建委官網(wǎng)“共有產(chǎn)權(quán)住房(自住型商品住房)”專(zhuān)欄進(jìn)行查詢(xún)。

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